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加拿大咸美頓　首置樂園

中國胡潤研究院近日發表《2017上半年度的全球房價》，顯示加拿大今年的樓市最為熱熾，當中多倫多（Toronto)在指數中躍居全球榜首，樓價漲幅高達26.1%。而距離多倫多70多公里，約1小時車程的咸美頓（Hamilton），亦因為受到多倫多的樓價熱熾氣氛影響，樓價漲幅達到19.7%，躋身第6位。由於咸美頓現時樓價較多倫多低廉，加上當地有多間著名學府及眾多青少年設施，成為年輕家庭首置首選，樓價前景明亮。 多倫多及咸美頓樓市火熱，主要是因為華人聚居地溫哥華所屬的卑詩省詩實施向海外買家收轉讓稅的新政策，一些外國買家於是轉向多倫多和蒙特利爾等地投資。而由於多倫多現時樓價已經漲幅瘋狂，市內已經很少獨立屋（House）低於七、八十萬加元。相對來說，在咸美頓不少人依然可以用四、五十萬加元買獨立屋，所以近年不少大多倫多地區（ＧＴＡ）的市民都移居該處，尤其是對價格敏感的首置人士或年輕人士。 咸美頓是加拿大安大略省東南部的港口城市，人口52萬；咸美頓的都會區包括鄰近的伯靈頓市（Burlington）和格裡姆斯比鎮（Grimsby），自1981年起，整個都會區人口一直位居全國第9及安省第3。 至於鄰近的伯靈頓市人口雖然僅19萬，但城市基本設施良好，小鎮沿湖而建，自然風光好，也有良好的圖書館和社區中心。針對兒童的免費資源遠比多倫多、北約克要多。社區有大量室內滑冰場，有加拿大最好的青少年網球球會，市政府還開設很多面向嬰幼兒的免費課堂。當地的公校從初中到高中整體成績都很好，同樣吸引到不少年輕家庭客。根據加拿大統計局數據，咸美頓的新生代人口從2011至15年，漲了9.9%﹔相比下，多倫多新生代人數同期只上升5.85%。 在咸美頓的各區中，樓價升幅最大的東區，原因是價較為便宜，可算是上車價。年輕家庭、夫婦和單身人士都在尋找在咸美頓東區可以購買的物業類型。當中Coldwell Banker物業經紀Jeannie Crawford就指出，她曾在5年前將多市的小型柏文單位賣出，在咸美頓以18.8萬加元買入一幢兩層高房屋後，仍有10萬加元差價「落袋」。不過，去年東區的平均樓價亦有很大升幅，由24萬加元飆升至31.7萬加元，升幅近30%。 空置率低 樓宇搶手 此外，近年咸美頓空置率比較低，故出租情況良好，可產生積極的現金流。資料顯示，咸美頓的租賃市場火爆，2016年空置率從2015年的3.4％降至3.2％。2017年將下降至2.9％，2018年2.5％。但要留意現時當地的樓宇搶手，賣家的報價浮動性大，要搶到心水單位，很多時要在賣家報價上加價20%以上，如在網上找46萬加元的報價，往往或要56萬加元才能成交。 對於當地樓市前景，分析普遍抱持樂觀態度，其中經濟良好是一個因素，由於僱主對咸美頓經濟增長的信心仍然很高，預測2017年當地就業率將增加0.5％，支持了樓市購買力。此外，加拿大最大房地產公司之一的ReMax的房市展望報告（2017 Housing Market Outlook Report）指出，幾乎一半加拿大人在未來5到10年有購房的打算，因此，明年加拿大都市區的房屋需求仍然會相當強勁，平均房價漲幅在2%左右。 雖然有人會擔心當地樓市近年升幅已造成泡沫，但高盛近期在題為「加拿大2017 =美國2007?」 的報告中指出，在某些方面，2017年的加拿大樓市和2007年的美國相似，但兩者存在顯著差異，尤其加拿大的貸款標準一直在收緊，而且加拿大央行在7月會議上將基準利率上調25個基點至0.75％，更高的利率將有助於抑制房價。 [...]