商事動態

貿易戰與反修例風波 | 中小企如何應對雙重打擊？
2019-10-16

中美貿易戰繼續發酵，環球經濟增長持續放緩，加上近期因反修例風波引發連串社會事件，對本港經濟造成重大的打擊。財政司司長陳茂波早前推出總值191億元的紓困措施，當中特區政府向中小企「派糖」18億元，包括豁免政府收費及租金寬減，同時備用20億支援中小企，期望對企業有所幫助；有商界中人坦言，中外事態發展尚未開朗，本港經濟最壞情況尚未出現，呼籲業界早著部署，應對這個難關。 Text / Henry Lau Photo / 張展銳、鄺銘漢 有經濟學者指出，貿易戰及反修例爭議持續，無論是生產商還是零售商的營運環境轉趨惡劣，經濟下滑的連鎖效應已逐步浮現，有大型企業開始減薪節流，料要求放無薪假、裁員等陸續有來；估計未來，如航空、酒店、旅遊、零售及飲食業界，勢成5大「重災區」，恐怕今年聖誕節前或出現企業結業潮。至於有人力資源公司顧問指出，中小企採取的方式會不同，多直接裁員或結業，而非單減薪對應市場的變化。 中小企聯合會永遠榮譽主席劉達邦表示，近月不少中小企面對經營困難，部分餐飲業生意大減30至50%，亦有零售店不再請兼職，有商戶更要員工放無薪假。他說，這類行業多以現金付款，生意大減令現金流短缺，特區政府雖有措施支援中小企，但有銀行態度審慎，近期反而收緊中小企信貸額，甚至要求提早還款，業界中有人感悲觀，正在「吊鹽水」，如情況持續或有中小企會倒閉。 香港中華總商會會長蔡冠深坦言：「香港正遇到前所未有的大困難。」今年經濟可能出現零增長，建議各方可考慮三招共度時艱：1. 業主考慮減租或延租；2. 銀行不要要求提早還款；3. 政府擔保企業貸款，讓中小企的還款期可變得更加寬鬆，讓企業可有喘息的機會。 廠商會 ：經營環境比沙士海嘯更差 中華廠商聯合會行政總裁楊立門指出，在中美貿易戰下，本地社會事件對港營商環境影響有目共睹，對零售、餐飲及服務業帶來直接且非常沉重的打擊。再者，漸有外國政府對港發出旅遊警示，來港內地客減少，令營商環境進一步受壓。倘若情況持續，他認為中小企「捱不到很久」，亦不排除會出現裁員潮，預計大部分企業今年內的業務表現仍未見曙光。 內地設廠及在港零售商最傷 據悉，在貿易戰持續下，近月有不少會員反映今年訂單流失情況超乎預期，從香港進口跌幅看，反映內地經濟下行壓力大，整個供應鏈亦受拖累。隨著美國對華的不同產品逐步實施增加關稅，楊續指，尤其對本港電子、小型家電及五金行業界造成沉重的打擊，個別在內地有業務的製造業更明言業務正在「吊鹽水」，若情況持續有面臨倒閉的危機。另一方面，楊立門指出，加上持續社會衝突事件仍未見平息的跡象，在從事製造業的會員當中，部分均有於內地設廠及在本港設有零售業務，他們正面對內憂外患的挑戰，情況最為嚴峻。 楊立門表示，相比2009年金融海嘯及2003年的沙士肆虐，這次內外夾擊的風潮，至今政府並沒有提出明確及具體方案會如何平息事件，令業界感到事件沒有盡頭般，無計可施。不少會員對於企業經營，採取審慎及觀望的態度，避免作出錯誤的決策。 楊立門指出，廠商會近年積極為會員開拓新興市場，扮演橋樑的角色，先後組團赴孟加拉及埃塞娥比亞當地考察，研究外遷生產線的可行性。另一方面，廠商會舉辦不同類型的研討會及工作坊，協助中小企升級轉型，加上每年在本港及外地舉辦的工展會，協助港商打造品牌及加強市場推廣。 建議為中小企提供稅務展銷補貼 面對現時嚴峻的經濟環境，楊立門表示，儘管政府設有不少針對中小企的貸款及資助基金支持，惟「遠水不能救近火」。他提議，特區政府可為中小企提供稅務優惠，以協助中小企抵銷業務虧損；另一方面，在市況轉差下，中小企一向在市場推廣資源上較為緊拙，他建議，政府可向中小企提供展覽會補貼，如資助展位的租金或提供津貼以吸引更多買家來港，助中小企渡過難關。       [...]

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樓市速報：「反修例」餘波未了　工商舖料跌價逾一成
2019-07-16

今年上半年物業市場如過山車般大起大落，一方面受到中美關係影響，另外近期因「反修例」事件而引發一連串的政治風波持續發酵，工商舖市場可謂陷入低谷。市場人士認為，目前市場觀望氣氛濃厚，並料短期內工商舖將轉入調整期，整體交投會有顯著回落，買賣價將會有10%至15%的跌幅。而在工、商、舖3大範疇中，商舖的買賣及租務影響較大。 本港近月的社會爭議不斷，加上受到中美貿易戰不明等因素影響，今年上半年物業市場可謂忽起忽落，從年初氣氛淡靜，到中美關係緩和，市場錄得多宗大額物業成交，之後隨兩國關係再度轉差，加上本港的政治爭議不斷升級，工商舖市況更陷入低谷。 據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料，6月錄得471宗工商舖買賣註冊登記，按月下挫28.6%；註冊金額則錄約62.96億元，按月回落17.3%。而在6月的工商舖3個板塊中，商廈市場的表現較好，註冊量錄得135宗，與5月相同；註冊金額共約22.49億元，按月下跌約35%。 另工廈註冊量錄234宗，按月下跌36.8%，成交金額涉共約18.71億元，按月下調26.4%。商舖則錄102宗登記，按月回落34.2%；成交金額總值約21.76億元，按月微跌6.4%。總結今年上半年，工商舖註冊宗數共錄2,896宗，較2018年同期大跌45.8%；註冊金額錄約537.91億元，按年減少18.2%。 按年跌幅三成四 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，今年3、4月寫字樓的交投回升，但是自5月初中美貿易戰再生變數後，投資氣氛急轉直下，加上6月高銀金融（00530）棄購啟德商業地王，商廈市場頓時冰封，在上月的甲廈成交中，有多達八成的交易是在地皮撻訂前而成交，意味隨後的交投更為慘淡。 若以區域畫分，港島區錄得4宗買賣，按月挫逾三成，九龍區則錄得6宗，成交最多為觀塘中海日升中心，連錄2宗成交；至於新界再度錄得零成交。由於成交量冰封，6月零成交的甲廈錄得41座，屬近月較高水平。綜計今年上半年，全港50大甲廈僅錄89宗買賣，較去年上半年的134宗下跌三成四，但就較去年下半年的64宗升三成九。 對於下半年工商舖的走勢，中原（工商舖）董事總經理潘志明指出，受累於中美貿易關係的磨擦加劇，再加上本港政治動盪，短期內投資市場的前景未見明朗，下半年工商舖料進入調整期，未來1至2個月交投會見萎縮，相信不少企業及品牌擴展業務步伐亦會稍作延遲。市場觀望氣氛濃厚，市場預料下半年整體工商舖買賣價將會有10%至15%跌幅，而在工廈、寫字樓及商舖3個範疇中，業界人士均認為商舖買賣及租務影響較大。   商廈成交料回升 先是寫字樓方面，據中原工商舖數據，今年上半年商廈買賣宗數共錄得573宗，較去年下半年大減46%，涉及的總成交金額達354.78億元，較去年下半年上升約43%。美聯工商舖行政總裁黃漢成認為，看好商廈下半年的表現，因為有多個商廈全新盤計畫下半年推售，從而令成交量將會出現較大升幅。至於億元大手成交，本地財團及外資基金仍是入市主力，而中資財團則受制內地資本外流限制，表現料仍較為慢熱。 另美聯工商舖的翁鴻祥預期，若果中美關係緩和，甚至順利達成協議，下半年甲乙級廈價格可望錄得5%升幅。可是，若然雙方未能破冰，商廈價格亦有望維持平穩的表現，主要原因是業主持貨力強，預料不會大幅減價平售，加上內地或再放水，對商廈價格形成一定支持。至於商廈租金，由於現時企業對擴充的態度較為審慎，故租務需求不會大增，預料下半年走勢持平。不過，由於灣仔及中環一帶不時有遊行示威，對中環及銅鑼灣一帶的商廈構成影響，預料對租金及買賣價會有負面衝擊。 工廈方面，上半年工廈租售市場平穩發展，據中原（工商舖）資料顯示，截至6月24日錄得約1,596宗相關買賣成交，涉及金額約187.43億元，宗數較去下半年下調約一成。由於成交集中細價個案，故涉及總成交金額較去年下半年下跌約22%。潘志明指出，工廈未有直接打擊，受惠活化工廈重啟，大樓面工業項目亦會持續為發展商及財團重點關注類別，加上細價工作室入場費相宜，相信仍會吸引個別買家入市，惟整體投資氣氛仍吹淡風，價量料會保持平穩走勢。 工廈租售價橫行 美聯工商舖董事陳偉志亦指出，普遍業主暫時以觀望為主，暫未有顯著下調叫價，下半年工廈租售價將會持平，說到底都是業主持貨力強。他又指，市場游資充裕加上「活化工廈政策2.0」的帶動，不少業主申請放寬地積比以重建旗下工廈，部分亦已獲城規會批准，相信足以抵消利淡因素，並預期這將成為下半年工廈市場的焦點之一。 [...]

香港

樓市速報：反修例過後　土地供應更緊絀
2019-07-09

樓價持續高企，政府銳意增加供應以緩解此困局，可是基於土地供應缺乏下，政府推出的私樓住宅單位愈來愈少，今年第2財季僅推出2幅住宅用地，就算連同私人發展及重建項目等土地供應，亦僅可提供約2,480個單位，較首季減少15.6%，同時亦僅達全年供應目標1.35萬伙的四成。 最重要的是，目前香港處於政治亂局中，正等待討論土地供應議題亦被逼押後，長遠供應可謂岌岌可危。業界人士認為，若長期供應不足，將拖低日後相應的落成量數字，令樓價更加高企難下。 政府一直強調會增加供應，以緩解樓價飆升的局面，可是因應公私營房屋比例由6：4上調至7：3，政府2月公布新年度推地計畫時，已將新財年土地供應目標由以往的1.8萬伙大幅下調至1.35萬伙，因此，最近兩財季的私宅土地供應量都較以往少。上週五（6月28日）發展局公布2019至2020財政年度第2季度的賣地計畫，僅推出2幅賣地表住宅地，分別是九龍東啟德及屯門區，合共提供1,350伙，按季減少35.7%。 除2幅官地外，下季港鐵（00066）亦會就黃竹坑站第4期進行招標，提供約800伙單位，連同私人發展及重建項目的土地供應，本港於第2季度的土地供應可提供約2,480個單位。回顧首財季供應，因私人市場的供應有所增加，由原預計的300伙，增至約840伙，故首季單位錄得2,940伙，換言之，第2財季的住宅供應較首季減少15.6%。而兩個季度土地供應合共可提供5,420伙，僅達全年供應目標13,500伙的四成。 面對私人住宅土地新供應減少，發展局局長黃偉綸表示，政府全年的供應目標1.35萬伙中，預料有3,000多個住宅新供應屬於私人發展或重建項目，而這個部分於首兩季已達1,170伙，若果餘下兩季都可以維持這個數量，有信心全年度整體私人住宅供應可以達標。 啟德地較矚目 回看這2幅住宅地，其中啟德第4A區2號住宅地較為矚目，是享有維港景的跑道區「前排」靚地，可建樓面面積約120.51萬方呎，發展商需要提供長者和兒童相關的社福設施，測量師估計地皮市值達204.9億至229億元，勢挑戰跑道區一帶住宅地造價紀錄，每方呎樓面地價約1.7萬至1.9萬元。至於屯門那幅住宅地，位於屯門景秀里和景峰徑交界，鄰近新鴻基地產（00016）上月開售的御半山II期，可建樓面僅3.76萬方呎，估值約1.9億至2.6億元。 商業地方面，政府將會招標出售位於西九高鐵站上蓋商業用地，這是近年最大型單一出售的商業發展項目，佔地面積約64.15萬方呎，市場估計項目可建樓面高達300萬方呎，較國際金融中心項目的43.6萬方呎大6倍。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文預計，高鐵上蓋商業項目樓面地價介乎2.5萬至3萬元，估值料約790億至1,100億元，預計總投資額約1,000億至1,400億元，料可與中環甲廈匹敵。不過，由於涉及投資額巨大，料只有2至4個財團入標，或以合組財團方式參與競投。 話說回來，如今私人住宅地可提供的單位供應明顯大減，甚至更追不上新盤的銷售速度。據中原地產的資料顯示，6月份一手私人住宅錄得1,062宗成交，成交金額為147.19億元，按月下跌66.9%及54.8%。總結今年上半年的宗數及金額分別錄12,277宗及1,357.0億元，按半年度升56.1%及19.7%。金額打破2017年上半年1,356.1億元的歷史高位，創下自1995年有紀錄以來按半年歷史新高；宗數則創2004年上半年15,467宗後15年新高。 其中在6月份登記宗數最高的是海日灣II，其次是日出康城7A期Montara，第三則是將軍澳日出康城6期LP6。而今年1至6月來自各渠道的私人住宅用地僅可建約8,020伙，換言之，已超出約53%；而單計3月新盤售出2,812伙，已較下一季整體住宅供應量約2,480伙多約13.4%。 推地速度放慢 萊坊林浩文相信，政府本財政年度第3及第4季度推地「唔會快」，由於市場上依然有多項不穩定因素，估計下半年發展商投地出價亦不會過於進取，料入標時將更具選擇性和策略性。 值得注意的是，除了短期供應減少外，長遠的土地供應能否達標如今亦成疑。皆因近期本港政治局勢緊張，令政府施政更為困難，或會進一步拖慢長中短期土地供應，如「明日大嶼」計畫的長遠供應及「土地共享先導計畫」的短期供應等。 先是「明日大嶼」計畫，立法會財委會原本會於上月21日審議「明日大嶼」中部水域人工島研究撥款，但由於近期社會政治氣氛高漲，為免有爭議的「明日大嶼」方案會再引起更多紛爭，財委會主席陳健波指出，政府將中部水域人工島研究撥款調到第21項，即是最後一項。 他解釋說，政府不會抽前討論，而且又表明「明日大嶼」討論非一、兩小時可以處理，因此承諾即使財委會完成討論尾二議程，他都不會展開審議最後一項「明日大嶼」議程。再加上，立法會經過週一的衝擊後，如今要進入「災後重建」工作。立法會主席梁君彥表示，現時立法會大樓內的供電、消防系統，以及一樓會議廳及辦公室均有不同程度損毀，故未來兩週不能舉行會議，陳健波亦言，意味立法會暑假休會前難以通過撥款。 [...]