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聶振邦：卓越商企服務績優穩健 集資擴張值長線持有

上周五 (10月16日) 招股結果錄得超購逾651倍的卓越商企服務 (6989)，成為港股商務物管板塊中的「超購王」，今日 (10月19日) 上市。受惠市場對物管股寵愛有加，且物管行業前景佳，同業上市後股價普遍愈升愈有，料後市在業績增長加持下，卓越商企服務的估值大有上調空間。此股以招股價上限10.68元上市，相對每股資產淨值折合為2.7498港元，市賬率為3.88倍，而同業平均市賬率則約5.50倍，可見上市價定位吸引。若以5.50倍而論，卓越商企服務之每股合理值不少於15.00元，反映潛在升幅逾四成。 大灣區高端商務管理第一 此外，集團獲得騰訊控股 (0700) 及京東集團－SW (9618) 等9大明星企業和基金以基石投資者方式入股，由招股至上市一直被市場視為投資焦點，除因投資者看好物管公司的業績可持續增長外，亦預期行業整合將步入高速發展期。卓越商企服務已計劃將集資所得約70%用於現有業務擴張和未來併購，料可進一步加速集團的業務發展。另可留意截至2020年5月31日，集團於全國34個城市，管理總面積達2,580萬平方米的331個項目，並已累計簽約管理42個城市總面積3,680萬平方米的401個項目，足以保證未來兩年的業績持續顯著增長。再者，集團的主要業務是向商務物業提供覆蓋物業全生命週期的全產業鏈綜合服務，是港股第二家上市的商務物業管理公司，且在大灣區高端商務物業管理位列第一，具有市場稀缺性，及競爭優勢。 外拓能力強勁業績見受益 集團自1999年成立以來，一直專注商務物業管理服務發展，近年亦已拓展至公共物業及產業園等領域，擁有良好的市場聲譽和卓越品牌。隨著國家主席近日南巡定調，深圳及大灣區的未來經濟發展勢必更上一層樓。依托大灣區經濟發展的亮麗前景，卓越商企服務近年亦致力拓展經濟規模體量更大的長三角市場，並實現了顯著增長佳績。而在大灣區與長三角地區等擴張政策賦能下，集團業務過去三年高速增長，複合年收入增長率為39%，而年內利潤的複合年增長率則達約31%。今年首五個月，收入更進一步同比大升約59%，期內利潤更按年升近99%。上半年疫情下有此佳績，下半年業績將有望更佳。 新經濟賦能與客戶共成長 另值得留意是卓越商企服務與現有港股物管股不同，其客戶名單中擁有不少是來自於高科技或互聯網等新經濟領域的龍頭企業。由於與這些公司長期合作，客戶在全國各地的持續擴張，亦成了集團不斷擴大其業務地理覆蓋版圖之動力。在過去三年，集團隨客戶的業務擴張而於各地建立新的據點，特別是在富裕的長三角地區。隨著第三方業務拓展和併購，按在管面積計，期間的複合年增長率達109%，而相關收入的複合年增長率更達約143%。根據2020年首五個月的業務數據顯示，來自長三角地區的在管面積及收入增長更上一層樓，同比增長分別達到2.12倍和4.59倍，相對約611.8萬平方米，以及約1.74億元。 強勁的外拓能力，令其與其他大部分物管股不同，卓越商企服務來自第三方開發商項目的收入佔比正不斷提升。截至今年五月底，相關佔比已擴大至58.4%。公司未來的業務擴展除來自現有地區的深耕，向新一線或二線城市拓展外，併購賦能動力亦不容忽視。根據今年首5個月集團股東應佔溢利約1.42億元人民幣，溢利年度化相對上市價之市盈率約30倍，而市值上可跟卓越商企服務比擬的物管股永升生活服務 (1995)、寶龍商業 (9909) 及保利物業 (6049) 以上周五收市價計算，市盈率為69.85、60.09和51.05倍，平均值為60.33倍，即卓越商企服務之市盈率折讓逾五成，進一步確認上市價定位吸引。基於集團在商務物管板塊的稀缺性和領先地位、強大綜合實力及清晰擴張策略，以至受惠大灣區及長三角的經濟政策紅利，卓越商企服務的業績増長持續性具保證，作中長線投資的價值甚高。 聶振邦(聶Sir) 證監會持牌人 筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。 以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。     [...]