香港
樓市速報：樓市調整 公營房屋首當其衝
2018-09-11
中美貿易戰持續升級，資金繼續流走，銀行又相繼上調按揭息率，港府推出的6招新房策，發展商為應付一手空置稅而加速推盤，可售單位湧出市場，今年餘下4個月，樓市表現難樂觀。在種種壞消息下，資助房屋市場已首當其衝受影響，出現不少劈價賣樓個案，且預料將陸續有來。 據差餉物業估價署的最新數據，今年7月私人住宅售價指價指數繼續錄得上升至393.5點，按月升0.83%，連續第28個月上升，為史上最長升勢，累計升幅近45%外，並再一次創歷史新高，已連續21個月「破頂」。然而，值得留意的是，相對6月時的1.85%升幅，7月少了1.03個百分點，更是過去10個月以來的最細升幅，反映上升多年的樓市已漸現疲態，上升動力逐漸減弱。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，數據反映港府於6月底推出「林鄭六招」及中美貿易戰惡化，已窒礙樓價升勢。 事實上，差估署每月公布的樓價指數自去年底以來，升幅一直保持在1%以上，今年1月及2月分別升1.62%及1.7%，期間升幅最大的月份為今年4月，當時單月升幅高達1.89%。據差估署的資料，今年短短7個月，樓價累積升幅已達11.57%。可是，自踏入下半年，情況已有轉變，7月份樓價指數升幅大為放緩，陳海潮預計，樓價指數升幅會持續收窄至0.5%以下。倘若貿易戰進一步惡化並動搖經濟信心，不排除9月份之後，有關指數甚至出現輕微跌幅，史上最長的樓價升浪將有機會斷纜。 觀乎今年以來，單是一手樓市場已消耗了千億元的購買力，即使樓市不是轉勢也好，也需要一段時間鞏固。美聯集團（01200）主席黃建業亦坦言，樓價已「暫時到頂」，現時二手成交疏落，樓市已進入冷靜期、放緩期，「要歇一歇」。 本季見逆轉 黃建業認為，自第3季開始，樓市形勢開始逆轉，全因中美貿易戰升溫、政府推出新樓市措施及加息。先是中美貿易戰，風險正進一步升級。隨著中期選舉逼近，美國總統特朗普為了要證明美國優先政策收到成效，勢將採取激進的貿易保護主義政策，可能很快會落實對華2,000億美元商品加徵關稅，中國予以還擊，屆時全球首兩大經濟體將進行全面貿易戰，對世界經濟構成巨大滑坡風險，資產價格調整速度恐會超出預期。 其次，便是全球流動性漸趨緊，超低息時代將成為過去。繼物業按揭利率後，香港銀行最快在本月內上調最優惠利率，意味著香港正式啟動利率正常化。目前港元定期年利率已超逾2厘，大戶減持手上物業，樓市投資性需求明顯轉弱。9月4日，華僑永亨銀行更宣布，調高港元儲蓄存款利率，由目前0.01厘上調至0.25厘，是近10年來首家銀行有此決定。該行行政總裁藍宇鳴表示，大型銀行不會急於加息，但中小型銀行要提前部署。由此可見，銀行為免水緊已率先行動。 同時，因政府推出一手空置稅的關係與增加資助出售房屋供應，近期發展商紛紛加快售樓套現，以鎖定手上利潤及減低風險，而樓盤訂價策略亦趨向保守，貼近市場價格甚至低於二手開價。在新盤一個接一個推出之時，市場似乎亦有點吃不消，沒有提供高成數按揭貸款計畫的發展商，銷情亦差強人意。上個週末，麗新（00488）與市建局合作的筲箕灣逸瑆首輪發售，首批80伙於兩週累積接獲逾60票，即項目未能足額認購，是近期收票反應最差新盤，開售日更只是售出5伙，屬近年反應最慘淡的新盤，可見市場承接力開始衰弱。 成交量下滑 綜合土地註冊處最新數據，今年8月份全港共錄1,474宗一手私人住宅買賣登記，涉及登記總值達180.4億元，較7月份分別回落15%及48%，當中登記量已連跌2個月，創近3個月新低。短期在多項利淡因素影響下，香港樓市短期見頂機會高。經濟學者關焯照認為，二手交投萎縮，或令樓價出現調整，估計未來會有3%至5%調整。 值得注意的是，公屋及居屋二手市場或會首當其衝受到影響，一方面新居屋五二折政策嚴重打擊公屋及居二市場外，如今加上大圍環境影響，近期市場已陸續出現減價拋售的情況。自新居屋五二折的消息公布後，據房委會資料，8月份公屋及居屋綠表二手市場，暫錄51宗成交，按月減少50%，個別地區如港島東區更未錄得任何綠表居屋買賣，相關數字是1998年8月以來的20年新低。 除成交量下挫外，過往被搶高的資助房屋，近月開始湧現劈價成交及平價放盤。以新蒲崗采頤花園為例，8月份錄4宗買賣平均呎價為10,996元，較7月份平均呎價11,370元回落了3.3%。該區代理指出，由於同區啟德啟朗苑提供683單位，新折扣售價為169萬元至363萬元，對同區綠表居屋構成極大壓力，故近兩月采頤花園的二手交投急降。 另房委會成交紀錄顯示，黃大仙東頭（二）邨一個實用面積439方呎的3房單位，上月以180萬元（未補地價）易手，呎價僅4,100元，較市價低逾四成，呎價屬屋苑逾兩年新低。而粉嶺居屋昌盛苑綠表亦錄減價成交，屋苑C座低層06室，實用面積約650方呎的3房單位，原於5月中以500萬元放售，及後於8月上旬調整至430萬元，最後於日前獲綠表客以415萬元承接，累減約85萬元，減幅達17%，實用呎價約6,385元。 低處未算低 拍賣場亦有居屋以低價放盤，環亞拍賣下月推出馬鞍山居屋富安花園14座高層A室，實用面積約602方呎，第二市場開價198萬元，呎價僅約3,289元。有區內代理透露，去年十月該單位曾以262萬元放售，現開價低約24%。 [...]
