梁健雄：置富產業信託息高仍存隱憂更揮之不去

博客

梁健雄：置富產業信託息高仍存隱憂更揮之不去
2023-08-23

現時息口走勢應該要有心理準備、或許有機會維特在高位一段頗長時間，勢將會影響到日常民生消費活動層面，除供樓人士負擔將有增加外，民生消費等亦將有影響，若隨後物業估值有機會受息口及經濟波動而影響下調，更大大打擊心理以及消費意欲。 大戶不斷地沽貨 過去幾年頗受投資者追捧的房託基金均以派高息吸引無數捧場客，適逢過去處於銀行水浸存款息率近乎0%、更加添了一班精明退休人士追隨者，但隨着年初美國開始加息壓通脹之時，大戶就開始不斷地拋售幾隻房託基金，而該類型股價更見跌幅驚人。其中置富產業信託（778）由今年4月中旬高位6.75元一路下跌至5.18元，5個月時間股價已下跌23%接近4分之一，置富產業信託屬長實（1113）旗下兩大房地產信託基金之一，主要持有多個中產屋苑商場如麗港城、置富都會、將軍澳調景嶺都會駅、天水圍+WOO等等，旗下幾個主要商場出租率均處予90%以上屬高出租率，近日股價跌得低殘而股息率更接近8厘水平，分析均認為房託屬高防守性且專攻民生消費，因此一般被視作此刻其中穩陣之選。 基本面暫難以扭轉頹勢 雖然息高但股價仍處弱勢並仍在跌跌不休，昨天恒指反覆但仍可上升收市，但置富產業信託全日成交均未曾升越前收市價，並似有越跌越成交多的趨勢出現，提醒食息者當購入後主要還看股價能否有回升能力，否則等收息隨時有機會蝕本金之慮，早在6月時市場炒作美息快將見頂之時，美匯更一度由高位回落作出配合，不過睇回幾隻房託均繼續被拋售更不斷往下沉、更未有因市場預期息率見頂而停跌，其實停止加息亦不等於市場就會轉頭減息，通賬高企息率維持就變成現時市場的主流共識，但對主打中產商場的置富產業信託除了高通脹高息對供樓者之負擔有影響外，還有另一大潮流需要面對，就是香港人消費模式已在急速改變，網購與及北上消費將會對本港零售、餐飲行業等做成巨大衝擊，逢假日北上消費人潮更逼爆5個中港關口，若長此下去將形成香港搵錢北上消費的價性模式，對本港各行各業以及營運商場本身的企業亦有深遠影響，雖然置富產業信託現時息率有近8厘之吸引，但港人消費模式若不逆轉，商場方面日後因人流減少、消費同樣減少下、商戶面對經營困難，商場方面亦較難提升租金水平，現時最大隱憂就是北上消費人流量仍似未達峰頂，這才是置富產業信託的最大沽壓來源，有時高息亦未必屬穩賺不賠，小心隨時因貪息而需要捱價。 撰文：梁健雄  洛天衡保分析部主管 （筆者未持上述股票） ============= 延伸閱讀：梁健雄：百威亞太處大調整近底部可開始留意 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

香港

供樓供半世？按揭年期如何考量？
2021-12-03

自近年樓價拾級而上，加上新按保政策出台，不少人為了更容易上車，不惜將按揭年期延長。根據最新金管局的數字反映，10月份的平均按揭貸款年期已增至333個月（即接近28年），創有紀錄以來新高。 如何選擇最合適自己的供樓年期？大部份銀行最短的按揭貸款年期為5年，最長則是30年。而借款人亦可根據人齡、樓齡、利息、每月供款及壓力測試等幾項因素而去決定最合適的貸款年期，以下將詳細說明。 樓齡／人齡： 大部份銀行沿用「75減樓齡/人齡」來計算最高按揭年期，並以較低者為準。假設A先生40歲，購入樓齡50年的物業，最高按揭成數為75-50=25年。樓齡無法改變，但人齡卻有可能因增加較年輕擔保人而降低。假設B先生60歲，購入樓齡20年的物業，本應最高按揭成數只有75-60=15年，但如B先生的20歲女兒作擔保人，而女兒的每月收入大於每月按揭供款，按揭年期便有機會以女兒年齡計算，最長可增至30年。 利息： 年期越長，利息越多。假設貸款額500萬元，承造20年及30年的供款年期，以實際按息1.4厘計算，20年的全期利息逾73萬，30年的全期利息更逾112萬，兩者相差39萬或53%！不過，全期利息只供參考，因利息除了根據年期，亦會根據拆息（Hibor）、最優惠利率（P）而有所改變。如未來遇上加息周期，利息將有機會大幅上升。 每月供款／壓力測試： 借款人當然想縮短貸款年期，以盡量減少利息開支。但年期越長，每月供款自然減少，更有利通過壓力測試。以首置客為例，供款佔入息比率及壓力測試基準分別為50%/60%，即每$10,000元收入，每月供款不可超過$5,000及$6,000。如每月供款超過此水平，拉長年期亦是其中一個較易通過入息基準的方法。 因此，借款人可根據自身條件，選擇較長的按揭年期以便更易通過入息審查，或選擇較短的按揭年期以節省更多利息開支。另外，借款人亦可在轉按時，配合自身需要增加或減少按揭年期，筆者亦建議借款人不要借盡，預留按揭年期作緩衝。 撰文：經絡按揭轉介營運總監 張顥曦 [...]

企業策略

滙豐推定息按揭 首年1.68%
2018-02-12

市場預期美國將會將今年加息三次，港息亦會逐步跟隨美息正常化，意味着市民日後供樓負擔將會加重。滙豐宣佈在港推出定息按揭計劃，首年固定年息率為1.68%，其後全期銀行同業拆息（「H」）加1.30%，利率上限為最優惠利率（「BLR」）減2.85%，貸款額由100萬至1,000萬港元。 該行香港區零售銀行及財富管理業務主管欣格雷表示：「我們定期檢討旗下產品，確保能滿足客戶需求。滙豐定息按揭產品為市場提供另一選擇，協助置業人士輕鬆買樓、換樓和轉按物業。」 [...]

香港

供樓負擔增　拆息九年高
2017-12-02

今年新盤銷情暢旺，不少人趕在年尾成為業主之下，令樓市近期熾熱。不過，供樓人士要注意，低息環境正在轉變，供樓壓力亦正增加。本港1個月拆息近期已升穿1厘水平，創2008年金融海嘯後的新高，隨著美國進入加息週期，本港的息口亦一定會跟隨。 年結效應再加上市場預期下月聯儲局加息兩大因素之下，作為H按基準利率的1個月本港銀行同業拆息（Hibor）錄五連升，週三（29日）再升4.2點子至1.003厘，屬2008年金融海嘯後首度升破1厘水平，令H按息率繼續維持於封頂位。 財資市場公會最新數據顯示，同期之內，3個月、6個月及1年期拆息同樣急升。1個月拆息升至2008年金融海嘯年12月11日以來的高位，當年的1個月拆息為1.04厘。 市場流行的H按計畫，一般分為1個月拆息加1.28厘，或1個月拆息加1.3厘，即實際按息理論上約2.2厘或2.22厘，由於H按計畫設有以最優惠利率（P）減3.1%為利率封頂位的安排，現時P為5.25厘，即按揭人士的按息將上調至2.15厘的封頂位。其實1個月拆息已由今年10月初開始已不斷上升，當時H按實際按息只是約1.9厘，現時H按息率已觸及鎖息上限，市場正關注本地銀行會否調升最優惠利率。 財政司司長陳茂波上週才在網誌發文，提醒供樓人士要注意息口上升的風險。他指出，雖然本港目前利率仍相對處於較低水平，但在聯繫匯率機制下，一旦美國開啟加息週期，本港息率上升只是遲早的事，當市場對持續低息的預期被扭轉， 本港樓巿及股巿將難免受到影響，因此提醒巿民做好風險管理。 美國資料顯示，市場預料聯儲局於12月中將進行今年第3次加息，加息機會率高達96%，較之前的數字更高。美國聯儲局下任主席提名人鮑威爾近日亦表示，下月加息的理據愈來愈充分，又預計未來會繼續逐步加息。他表示，隨著美國勞動市場好轉，加上薪酬狀況顯示美國經濟並未過熱，現在是時候將利率正常化。 市場人士亦相信，美國若再加息的話，香港跟隨的機會亦很大。高盛早前發表2018年全球經濟展望，預期美國聯儲局為防止經濟過熱，明年將加息4次，而香港大概會跟隨，但未必跟足4次，主要取決於資金流向。 [...]