香港

樓市速報：供樓負擔比率微跌至34%
2019-02-18

樓價連續多個月回落，令香港人的供樓負擔略為減輕。金管局的文件顯示，住宅物業平均供款與入息比率（DSR）自去年7月的34.7%，下降至去年底的34%，低於普遍首置客供款入息比率上限之50%。不過，發展商亦不敢大膽訂價，料樓價至少會再跌一成。 香港樓價去年中開始回落，雖然去年底港元拆息（HIBOR）因為進入加息週期而升穿2%，但香港人的供樓負擔仍能有輕微的改善。金管局向立法會提交的文件顯示，DSR於去年底已降至34%，並遠低於普遍首置客供款入息比率上限50%，而金管局2010年首次收緊相關供款上限時，當時的負擔比率為41%。 至於與樓市風險相關的新批出住宅按揭貸款平均按揭成數（LTV），去年底為46%，亦低於同年7月份的47%，較金管局2009年首推出逆週期措施時平均按揭成數64%大幅回落。綜合住宅按揭貸款、信用卡墊款和其他私人用途貸款後，家庭負債佔本地生產總值比率亦回落，去年第3季數字為70.7%，較第2季的71.2%減少0.5個百分點。 各項個人貸款相關風險亦有所下降，銀行業資本及流動性繼續保持穩健，文件顯示，本地註冊認可機構的綜合資本充足比率於去年9月底為20.2%，遠高於8%的國際最低要求；主要銀行的平均流動性覆蓋比率為167.6%，遠高於2018年法定最低要求的90%。 雖然供款負擔有所改善，但發展商亦未看好今年的樓價表現。長實（01113）執行董事趙國雄預期樓價會再跌一成，因為中美貿易問題很難解決，已見到近期新盤的定價已較去年中調低。他雖認為香港經濟基調良好，但樓價仍是會下行。 他透露，長實今年將會推出3個全新盤，頭炮為半山豪宅項目波老道1期，涉及115伙，料下月底率先登場，3個項目料提供約2,400伙供應。他續說，近期樓市波動，待發出預售紙後才會定價，會貼近市場價錢，相信定價較平的話會較為容易去貨，而長實的地皮不少是早年買入，土地成本相對低，即使貼市價仍有一定利潤。 供樓負擔微跌，但香港樓價仍是全球最難負擔的城市，早前國際公共政策顧問機構Demographia發表2018年全球樓價負擔能力報告，香港連續第9年成為全球最難負擔的地方，樓價對家庭收入中位數比例進一步惡化，由2017年的19.4倍上升至20.9倍，相等不吃不喝不消費20.9年才能買樓，再次成為該調查歷來最高水平。 [...]

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樓市速報：供樓負擔比率快見七成
2018-06-14

美國於2015年底啟動加息週期之後，已累計加息7次，雖然每次只加25點子，但市場預期，今年會再加兩次，令本地銀行構成一定壓力。經絡按揭指，現時本港的供樓負擔比率已近六成，創18年高位，若本地銀行下半年加息，比率有機會升至七成的極高比例，響起極大的警號。 經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓指出，本港銀行體系結餘雖然由約1,700億元跌至約1,000億元，但資金仍算充裕，有條件不即時跟隨美國加息。不過，現時國際息口趨勢向上，銀行始終有資金成本增加。她認為，本港銀行一直有意調整按息，因現時業務的邊際利潤太低，但今年有大量新盤推出，銀行希望多做生意，不敢帶頭加息，所以兩大銀行有機會於下半年或年末上調按揭利率。 她估計，本港銀行於下半年將加息0.25厘至0.5厘，H按及P按息率將慢慢上調，而H按使用量將會減少，最優惠利率（P）仍會維持於大P減3.1厘及細P減2.85厘水平，因大型銀行依然積極搶按揭生意。 銀行加息，供樓人士的負擔自然增加，而現時香港的供樓負擔水平，創18年高位，未來亦會進一步惡化。她估計，若今年樓價持續上升，加上下半年加息，明年供樓負擔比率有機會上試七成，此比率已為「警號」，供樓人士面對加息壓力，而未上車的人士更加難上車。劉圓圓預計，今年全年樓價較去年升一成，料全年新造按揭達3,400億元及87,000宗水平。 供樓負擔比率高已不是新鮮事，財政司司長陳茂波今年初已指出，去年第3季按揭供款佔入息比率為68%，高於過去20年長期平均值，認為樓價已超出一般市民負擔能力，一旦香港加息，將會增加市民負擔，情況令人擔心。 政府經濟顧問陳李藹倫則指出，假設本港加息300點子，即等於加息12次，每次25點子的話，上述比率會達到88%，達高於1997年的76%。政府上月公布今年第1季經濟表現，樓價按季再升4%，其中3月的整體住宅售價，較1997年高峰超出113%，市民的置業供款負擔比率已進一步惡化至71%，遠高於過去20年長期平均水平的44%。 金管局的數字顯示，4月份新批出按揭貸款金額及宗數分別錄得372.92億元及9,260宗，即4月新批按揭貸款的平均貸款額約為402萬元，若銀行加息25點子，每月供款額將會增加400至500元，實際數目並不多，但若銀行累計加息1厘，每月供款額就會增加約2,000元，負擔會更大，意味若香港真的進入加息週期，未來的影響絕對不容忽視。 [...]