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專題

【封面故事】開發北部都會區加速港深高度對接

2024-03-05

2021年的施政報告特別闡述了北部都會區的發展計劃，擬於20至30年內分階段實施。該發展計劃旨在形成城市空間，跨越地理及港深兩地的分界線，更好融入國家發展大局。這不僅是香港北部的規劃，更是港深邊境未來10年的發展輸廓。自計劃公布距今逾兩年，到底北部都會區的進展是否一如規劃的順利進行？抑或面對更多始料不及的問題呢？本刊走訪相關官員，談談北部都會區的發展現況。撰文：劉智恒、鄭敏琴、李樹明北部都會區開發的區域以香港北區（尤其是粉嶺、古洞、羅湖），以及元朗區北部及洪水橋為主，總面積約300平方公里。根據政府的構想，北部都會區以結合產業發展和生態保育的宜居社區規劃理念，優化經濟用地的規劃和設計，採取措施吸引以創新科技為本的產業鏈企業及創投金融、先進製造業、專業及商業服務和新興產業企業落戶，進駐北部都會區，形成支持創科產業生態系統的空間佈局與設計，為香港經濟發展提供新的動力。北部都會區四大區域按政府規劃，北部都會區各地區會有不同的策略性定位及主題發展，大致分為四大區域，由西至東包括高端專業服務和物流樞紐、創新科技地帶、口岸商貿及產業區，以及藍綠康樂旅遊生態圈。行政長官李家超在施政報告指出，北部都會區的規劃會以產業帶動，基建先行為主軸，深度對接深圳和大灣區其他城市的規劃。高端專業服務和物流樞紐位處洪水橋一帶，與前海深港現代化服務業合作區對接，提供金融和專業服務，藉著口岸優勢發展現代物流業。創新科技地帶為創科發展的樞紐，覆蓋新田科技城，包括河套區港深創新及科技園在內，與深圳科創園區產生協同效應。口岸商貿及產業區佔地最廣，享有羅湖、文錦渡和香園圍三個口岸的地利，帶動先進建造業、綠色產業、醫療、食品科技、現代物流業等產業發展，並可推展跨境商業服務和文娛消費，發揮強大的口岸商貿功能。至於藍綠康樂旅遊生態圈包括紅花嶺、沙頭角、印洲塘等，人文和自然資源豐富，帶動康樂及旅遊發展。單從地理上來說，北部都會區無疑很大程度需要與深圳各方面對接。早於李家超去年發表的施政報告前，國家發展和改革委員會已表示，中央對河套區發展十分重視，北部都會區有利於香港融入國家發展大局。而李家超在施政報告中同樣表示，「河套深港科技創新合作區」是「北部都會區」與「廣深科技創新走廊」的交匯點，特區政府將全力支持，並將和深圳市政府共同推進深港兩個園區的協同發展，研究創新性的措施。財政司副司長黃偉綸上月率領香港政府代表團，與深圳常務副市長陶永欣率領的深圳市政府代表團在香港舉行「對接北部都會區發展策略專班」第四次會議。一如黃偉綸所說，北部都會區建設重點之一，是藉著與深圳及其他粵港澳大灣區城市的優勢互補，實現高質量發展。特區政府將繼續與深圳保持溝通，緊密合作，協同發展。在制訂北部都會區各個區域的產業定位時，重視深圳對應地區的發展定位和潛力、港深之間的交通和口岸對接，以及彼此的合作前景，確保北部都會的規劃與深圳以至大灣區的發展互惠共贏。人才培育高瞻遠矚北部都會區是香港未來發展新引擎，全面發展後可提供約50萬個房屋單位和50萬個新職位。不過，一直有聲音質疑香港的人口政策模糊，將來本港人口數量是否可以滿足到屆時的房屋供應。以50萬個房屋單位為例，以一屋四口計算，北部都會區預料可容納多200萬人口居住，然而這200萬人口從何而來，政府一直未有清晰的方向。假如加上明日大嶼預設可容納上百萬人口，即使統計處推算香港在2043年達到人口頂峰，估計有822萬人口，較現時的750萬人多大約70萬人，到時樓宇供應亦隨時供過於求。人口政策同時帶來人才問題。香港出生率連年下跌，人口老化將越來越嚴重。政府為招攬人才，去年底新設立人才服務辦公室致力宣傳香港優勢吸引人才，並為來港人才提供支援服務。政務司司長陳國基表示，多項輸入人才計劃已見成效。截至去年10月，合共收到超過18萬宗申請，逾11萬宗已獲批，其中約7萬名人才已抵港，遠超過去每年至少輸入3.5萬名人才的目標。而入境處剛剛發表的數字，過去一年共收到20萬宗申請，獲批來港的高才通佔最多，有5萬宗申請。優才計劃去年取消限額，擴大人才清單後，全年有1.2萬多宗申請，比2022年多超過3倍。至於輸入內地人才計劃去年有近2萬宗申請，比前年多約八成。總而言之，北部都會區的未來發展，與人口、人才均有很大的直接關係。除了輸入人才，政府亦為自己培育人才進行部署。李家超表示，當局會密切留意國際學校學位供求情況，在北部都會區預留土地供國際學校發展，滿足非本地家庭的教育需要，包括在洪水橋、新界北新市鎮等地預留用地作專上院校發展，打造「北都大學教育城」。在古洞北、洪水橋等則預留政府辦公大樓用地，容納維港都會區遷入的政府部門。而在新田科技城、新界北等地，會興建標誌性的文化藝術設施。（詳細內容，請閱讀《CAPITAL 資本雜誌》三月號，按此訂閱） ============= 延伸閱讀：舊衣回收升級再造尚欠大眾支持與認同 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

吳老闆筆記

【吳老闆筆記】預算案多面睇香港前景叫好

2024-03-04

政府好易做，要講清楚人口政策。現在政府已經打通各種渠道吸引外來人士來港，預計今年下半年移居香港人士會大增。要好清晰人口政策，令樓市有個概念。北部都會區估計可以容納200萬人口，現在暫緩交椅洲填海，估計都可以滿足到人口需求。未來應該不缺土地。即使缺地仍有大量可以填海的土地。如果能夠講清楚人口政策，會增加大家的投資信心。撤辣打破心理關口地產撤辣其實是心理關口，最大問題是短期供應大。今年發展商希望賣到20,000個單位以上。過去兩、三年確實積下不少存貨。估計賣到咁上下，過咗呢一浸，發展商會加價。而且撤辣後對內地買家來說具有好大吸引力。既沒有限購，又暫停壓力測試，有能力的肯定會大量買入作收租用。大家不妨留意新地啟德豪宅盤「天壐．海」和長實在黃竹坑樓盤「Blue Coast」是近期樓市的指標，假如大賣的話，就說明樓市出現大轉角。打算置業的人士要趕快入市。 AI是未來一個重大發展方向，政府要在亞洲區有所定位，加大對AI的投資，積極參與。未來十年AI對人類將會有翻天覆地的變化。要與深圳協同合作，避免正面競爭，應該有很大的發展空間。現在看來香港慢了幾拍，需要急起直追。大力發展醫療教育產業作為亞洲金融中心，香港在亞洲擁有十分重要的金融地位，而且還有不少產業叻過其他城市。例如香港人均壽命最長，何解？因為醫療水平提高，因此政府應該銳意發展成為亞洲醫療的「冧巴溫」。事實上，香港在多種癌症頑疾上擁有很高的醫療水平，患者存活率全球第一，甚至超過美國。香港應該利用這個醫療優勢吸引相關人才、外地學生，甚至患者來港，既可不斷提高醫學水平，又有資金源，何樂而不為？所以從醫療到教育都要大做。除了吸引金融人才，政府不妨從AI人才、醫療、教育等方面入手吸引人才。新加坡財富管理直逼香港雖然香港仍然是亞洲金融中心，但正面對新加坡的直接威脅，尤其在資產管理上正直逼香港，甚至可能超越香港。政府要想辦法令流到新加坡的資金回流香港，保持地位。政府發債十分正常政府發債十分正常。政府現時不少資金存在外匯基金手上，現在所謂有大約7,000億港元財政儲備，只是Current account。香港的債券發行一直在亞洲處於領先地位，國際債券的發行量在亞洲區已連續七年排名第一，是一個非常理想的集資渠道。發短期債作為基建融資用非常合適，息口不算高，又容易吸引投資者，散戶可以在自由市場上買賣，確是行得通的方法。如機管局最近推出的零售債券吸引不少投資者，年息不過4.25厘，非常有吸引力。政府發債講明用於基建，從往績看，香港基建回報不俗，都能賺錢，所以不用太擔心政府發債會影響日後「以債冚債」的情況。不過要注意是大量基建要聘用不少勞工，政府應該帶頭控制工資成本。目前香港的人工提高了不少，對經營成本帶來不少負擔。 [...]

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【吳老闆筆記】YOHO WEST銷情報捷證剛性需求大樓市或已觸底

2023-12-04

新地上週六首輪推售位於元朗天水圍輕鐵天榮站上蓋的YOHO WEST，即日沽出近97%單位，為近期低迷的樓市打下強心針，說明住屋仍然有一定的剛性需求。根據發展商提供的資料，45%買家來自元朗及天水圍區，另外新界其他區份大概佔三成，九龍及港島分別佔兩成及半成。買家除本地居民外，有5至10%買家是專才，相信受惠於政府最近施政報告的政策。筆者認為，新地這個樓盤在逆市中能夠賣出九成以上，是大家看好樓市的具體表現。尤其投資者對未來樓市租金上升抱著樂觀的態度。政府除了引入專才，還有輸入勞工政策等，同樣會對住屋租賃帶來需求。政府於九月推出的「補充勞工優化計劃」，放寬26個原本不准輸入外勞的限制，包括售貨員、侍應生、收銀員及電話接線生等，加上輸入專才計劃已有超過六萬人抵港，自然增加對住屋的需求。不論這些輸入的人口是置業還是租賃，都是本地樓市的生力軍。經過新地這次賣樓成績超理想，相信樓市已經觸底，距樓價反彈不會太遠了。筆者一直強調，政府清晰的人口政策對未來營商環境具有十分重要的指導性。按規劃，北部都會區未來將為區內人口由現時約100萬增加至能夠容納250萬人，及令區內提供的工作職位數目由現時的12萬個提升至65萬個。然而未來的250萬人口從何而來？政府一直沒有明確的說明，這對商界人士制定未來發展規劃時帶來甚多不確定性。這兩年香港人口流失至少20萬人，政府利用補充勞工計劃和引入專才填補職位缺口，但對於怎樣穩定增長本地人口卻付之闕如，沒有詳細論述。在剛剛發表的施政報告中，儘管政府推出一系列鼓勵生育的措施，但始終缺乏吸引力，並不足以推動適齡夫婦生兒育女。人口政策模糊不清，不僅影響政府制定未來的房屋政策，私人發展商如何評估未來需求也會出現困難。甚至旁及教育、社會資源分配等都會帶來影響。對於本港的教育產業，筆者一直支持吸納外地學生來港升學，填補現時學校收生不足、需要殺校的情況。香港大可收錄內地學生來港入讀中、小學，提供優質教育，在家長一起來港陪讀的環境下，肯定可以刺激對住屋、運輸、零售飲食的需求，對香港是百利而無一害。 ============= 延伸閱讀：【吳老闆筆記】股價跌殘大企唔Buy Back 箇中因由耐人尋味 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK [...]

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【吳老闆筆記】東涌地皮零入標有因成本增加政府應正視

2023-11-13

東涌上星期再有住宅用地未能售出。這次與過往不同的是完全沒有地產發展商入標，出現罕見的「零標書」。對上一次已經是十年前的事了。「零標書」和「流標」大不相同。前者是完全沒有人入標，而後者是有發展商入標，不過出價未符理想而賣不出去。不少人將這次零標事件歸結為發展商對後市毫不看好，但如果看過港鐵對興建東涌站一期商住物業的要求，可以理解為甚麼一眾發展商打退堂鼓。老實講，時下香港的建築成本實在太高，政府必須正視。尤其在建築工人嚴重缺乏下，扯高了工資。雖然政府早前公布建造業輸入外勞配額上限為1.2萬人，但至今似乎沒有交待實際輸入了多少建築工人。加上現時息口高企，發展商要付出六、七厘息，整個工程預計五年時間竣工，條數都好襟計，除非樓市好旺，否則根本缺乏吸引力。加上個位置有啲偏，東涌延線最快都要2029年才完工，仲有一系列社區基建有待規劃落成，沒有十年八載都好難屬於一個完善的社區，發展商條數計唔掂確係有其道理，難以出手落標亦好正常。但是否因此就斷定香港地產玩完又未必係。不過可以預期發展商短期內要減價促銷賣樓，從而影響利潤實屬必然。至於話對房屋的剛性需求就肯定會繼續，但樓價就要遷就下個市場。筆者一直認為，政府的人口政策非常重要，係生意人評估香港未來發展的重要指標。現在香港人口出現老化兼流出大於入口，政府一定要計好人口呢條數，諗下計點樣增加返啲人口，對發展商十分重要，因為樓係賣比人住，如果未來人口增減唔清晰，發展商起樓可以賣比乜嘢人都唔知，你話發展商仲點樣投資？老實講，勞工短缺卡住發展速度及力度，係令到香港經濟復原其中主要障礙。港府必需檢討過去二十多年人口維持在700萬左右的定位，解決勞動力不足、老齡化的問題，繼而才能配合其他策略全盤發展；否則，發展任何產業，無人也是無用。筆者一直認為，如果香港要在大灣區發揮作用，人口10年內最基本要超過1,000萬。撐起本港經濟的持續增長，就必需要匯聚人口，增加年輕勞動力。 ============= 延伸閱讀：【吳老闆筆記】環球經濟現曙光樓股觸底待反彈 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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【吳老闆筆記】施政報告夠全面人口政策亦到位

2023-10-25

特首李家超任內第二份施政報告講咗超過三粒鐘，從初生嬰兒到老有所養都全面提到，難怪佢破天荒選擇坐喺度宣讀。值得一讚係特首終於為振興樓市推出一系列措施，估計對穩定樓價有一定作用。好似落實「資本投資者入境計劃」咁，將合資格投資者的投資門檻提高到3,000萬，本應係好貼地的事。講真，嚟得香港的移民人士根本唔會志在嗰3,000萬，但略嫌美中不足係這些投資者只可以投資股票、基金、債券等資產，但就唔可以投資房地產，這對振興本地樓市無疑係少咗一個好大的推動力。既然決定移民，好自然要考慮居住問題，而家唔畀嗰筆錢投資喺房地產上，會令有意移民的人士少咗一個選擇。當然政府要同樣正視資金外流問題，要諗計點樣吸引同留住外來資金。對於政府決定對樓市有限度減辣確係抵讚，現在的樓市同過去已經唔同晒，人口不斷減少，經濟又不復從前，以前為遏抑樓價而推出的辣招已經不合時宜。今次政府將辣招減半，相信對樓市有鼓舞作用。尤其額外印花稅禁售期由3年縮短至2年，有助增加二手供應。至於將外地買家辣稅由30%減至15%，合資格專才來港置業的辣稅改為「先免後徵」；新住宅印花稅亦減半至7.5%。相信可以釋放更多潛在的置業剛需，應該有助樓價止跌回穩。住屋同人口息息相關，今次施政報告對人口政策落墨甚多，但要將本地人口谷大到1,000萬係咪有效呢？真係要拭目以待。當然，對新生嬰兒發放20,000元獎勵、提供稅務優惠，以至抽居屋或公屋有優先安排，的確會刺激到時下需要申請公屋或想購置居屋的年青父母考慮生育問題。更加抵讚的是，政府唔係停留喺基本步，而係幫大家諗埋在職家庭的育兒問題，例如增加在職家庭津貼，以及增加幼兒中心名額和津貼等，即係生育子女後，提供埋今後的育兒服務，令父母無後顧之憂。至於基建、教育等，份施政報告都好有point，容後再講。總體而言，特首呢份施政報告要畀分的話，我就畀90分以上。依家全球經濟環境惡劣，港人除咗自求多福，仲要少啲同政府抝撬，咁先至可以和氣生財，共同捱過呢個難關。 ============= 延伸閱讀：【吳老闆筆記】一帶一路威到盡提防美國搞破壞 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capitalplatform.hk/ LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]