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博客

王涵：寫字樓業務承壓地產股難以倖免

2022-08-25

受到疫情因素的影響，商辦市場的需求出現下降。據仲量聯行的《香港地產市場觀察》報告指出，6月整體寫字樓市場錄得負9.78萬方呎凈吸納量。由於部分租戶在搬遷後退租，截至6月底，中環區空置率回升至7.4%，租務活動主要涉及小型單位。報告顯示，空置率上升導致租金受壓，6月整體寫字樓租金因此按月下跌0.6%。考慮疫情持續及受經濟影響滯後性，預計下半年新租約租金會進一步下調。究其原因，企業削減成本、員工在家工作、封關措施致遊客大幅減少等因素令市場對商業物業需求削減，因此租金下跌，從而影響商廈資產價格估值。以物業出租為主營業務的九龍倉置業在經濟低迷大勢下當然無可幸免，業績不容樂觀。8月4日，九龍倉置業（01997）披露2022年中期業績。數據顯示，集團收入減少17%至62.1億港元，2021年同期為74.85億港元。此外，九龍倉置業在公告中表示，因新冠肺炎疫情的影響，公司收入和營業盈利仍然處於較低水平，下行壓力稍有舒緩，投資物業的半年度重估出現超過50億港元的未變現虧損，將集團由盈利推向虧損。雖然企業在第五波疫情後隨即斥資進行市場推廣活動刺激銷售，商場的人流和消費意欲得以迅速恢復過來。但寫字樓市場仍然疲軟，因大多數企業在脆弱的經濟狀況下推遲了擴充和租賃的決定，且酒店業則仍非常倚賴香港本地市場，相信未來很長一段時間內企業業績仍會處於較低水平。希慎興業（0014）業績同樣受投資物業重估溢利減少影響。8月23日，希慎公佈集團2022年中期業績，截至6月底止上半年，集團投資物業重估價值虧損接近10億港元，上半年營業額下跌3.1%至17.8億元，集團寫字樓業務組合的營業額減少8.5%至8.05億元。受投資物業公平值變動拖纍，集團純利7100萬港元，大跌86%，上半年基本溢利12.35億港元，按年增4.93%。其實，無論是九龍倉置業抑或是希慎興業，在經濟下行大趨勢下，香港寫字樓業務表現疲弱是普遍現象。若疫情管控放鬆，恢復通關，加上政策刺激，各企業有序恢復業務運作，下半年寫字樓市場需求有望回升，但租金方面短期內難以大幅反彈。撰文：王涵堅策研究中心研究員 [...]

香港

港鐵夥九倉華懋競投中環官地　鄧智輝：政府招標機制非常公平官員有避席不存角色衝突

2021-08-22

港鐵於日前記者會上表示，現正計劃東涌配電站、百勝角通風樓上蓋以及東涌東第一期準備招標，3個項目合共提供約4,000多伙，將於未來一年內招標。惟港鐵公司物業及國際業務總監鄧智輝表示，東涌東項目要與政府就東涌完善項目協議簽訂後才能落實。至於小蠔灣車廠項目正積極研究如何加快發展步伐，縮短招標時間，雖然現階段未有最後落實方案，但現正研究如何推前項目的招標時間表。而東涌配電站地皮比較成熟，預計會先招標，隨後輪到百勝角項目，鄧智輝強調：「兩個項目已準備得好充裕，將於未來一年內招標。如果可以在緊接的一兩個月內推出，我們一定會推出。」鄧智輝：官員有避席不存角色衝突中環地王 — 新海濱3號（民耀街）商業地於6月中截標，共收6份標書，其中港鐵極罕有夥九龍倉置業及華懋集團合組財團競投入標。對於政府作為持分者的港鐵投標官地，是否有角色或利益衝突，鄧智輝解釋：「政府的招標機制非常公平，大家要深信招標時已明確闡述如何評估一份標書的內容，而非大家不知如何打分。招標的評分制度非常詳細、內容豐富且清晰。所以並不存在角色衝突。另外，當港鐵公司討論此項目時，所有政府官員及港鐵董事會都有避席，完全無參與任何討論、最終決策、投標及方案。中環地王非一般項目，而是一個特殊項目，因為在香港中環有一個大規模地皮並具備優質投資物業項目，是非常寥寥可數；此外，港鐵公司已發展香港站及九龍站上蓋物業，兩邊都持有投資物業，相信地王項目會為港鐵手頭上現有項目帶來協同效應。」中環地王非「價高者得」他表示，港鐵參與地王項目正正因為該項目並非普通「價高者得」，而是一個充滿抱負及理想的項目，希望為社區建立優質設施。「港鐵公司過去有豐富經驗發展大型社區，當一個如此罕有特殊的項目出現，加上港鐵熟悉地底工程，在中環擁有不少地下設施，所以我們最後決家參與。」鄧智輝強調，現時港鐵並無任何計劃參與其他政府賣地投標。對於港鐵與九龍倉置業及華懋合夥一事，鄧智輝指，由於中環地王項目非常龐大，相信任何公司參選投資、甚至公司自身財務壓力都比較大，因為屬於長期發展項目，並需為社區建造大量設施。鑑於會德豐及華懋都曾經與港鐵有合作發展物業項目的經驗，大家志趣相投，所以今次亦一起合作。估值最高645億有力問鼎史上最貴中環新海濱3號（民耀街）地盤面積約51.6萬平方呎，預計提供達184.3萬平方呎樓面，主要用作商業及零售用途，亦須提供休憩設施，其中22.8萬平方呎樓面須用作興建停車場及政府、機構或社區用途。扣除相關面積後，實際餘下約161萬平方呎商業樓面。市場就上述地皮的估值，由約370億至645億元不等，預計每呎樓面地價約2.3萬至4萬元，總價有力挑戰本港史上最貴地王。上述項目於今年6月中旬截標，地政總署共收6份標書，包括長實、新地、恒地、信置夥拍招商局置地及鷹君集團合組財團，九倉置業則夥港鐵與華懋參與競投。 [...]

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張智威: 疫情緩和地產股追落後

2020-09-17

本港第三波疫情以來，首次零本地個案，本周五起放寬一系列社交距離措施，包括食肆可延長營業時間至午夜。另外，重開酒吧、酒館、浴室、卡拉OK、夜店、公共娛樂場所、派對房間、展覽場所、主題公園及泳池等處所，並放寬健身中心和體育場所要戴口罩的限制。另外，政府公佈宣佈推出第三輪防疫抗疫基金，總額240億元。當中45億元會直接向受疫情重創行業提供資助，包括飲食、旅遊、航空及運輸業等。九龍倉置業(1997)旗下海港城公佈，於過去的週末、即9月12日及13日錄得平均人流18萬人次，本地客戶按年增加20%，回復至新型肺炎疫情前水平。商場表示，主要由於其消費券優惠於週末結束，並自14日起提供新一輸優惠。憧憬本地疫情緩和，本地地產股造好，九龍倉置業周二升半成，為表現最好藍籌；領展(823)亦升1%。畢竟相關股份股價低殘，在憧憬疫情緩和，正常經濟活動有望重啟，有利經營商場生意的地產股，若投資者看好本地地產股追落後，購入認購期權就是一個看好的部署。本人為證監會持牌人士，並沒持有上述股份。撰文:張智威 [...]

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梁延浩：內銀拖低大市，是否入市良機?

2020-09-01

昨日回落主要由於內銀放榜後，內地五大國有銀行業績受到經濟轉壞打擊，並且要為不明朗前景進行預先減值，導致撥備水平大升，昨天齊齊公布中期業績，純利普遍下挫超過一成。按季度比較，內銀的營運指標普遍惡化，資產質素轉差特別明顯，五大行不良貸款率和不良貸款餘額全部按季雙升。有分析認為內銀最壞情況仍未到，內銀在今次新冠疫情後擔任經濟復甦的主要角色，因為上半年很多企業都無法正常營運，就算能夠營運也沒有足夠訂單，故中央要求內銀針對中小企進行放貸，無論是融資成本及放貸條件都盡可能寛鬆之下，自然對內的淨息差及壞帳做成不良影響。另一方面，監管部門容許企業延遲還息還本，推遲不良貸款暴露時間，現時內銀不良貸款率估計主要反映零售客戶狀況，若計及企業延期還款，總體不良貸款率最高峰期或要在今年底至明年初才出現。各國現時已陸續傳來新冠疫苗成功研發至最後階段的好消息，例如:俄羅斯搶先宣布註冊全球首款新冠疫苗，連普京及其家人也成功接種、近日加拿大總理杜魯多宣布，分別與新冠肺炎疫苗研究企業Novavax及強生簽約，預訂數以百萬劑、研發成功的新冠疫苗。中國更與多國合作研發，務求在這些疫苗競賽能夠跑出。我們可基本預期今年年尾或下年年初會有疫苗上市可供大眾使用，屆時，各國重開近境，理應經濟活動逐可步回復正常。說到那麼遠，主要想表達近日恆指多翻擧升至25800水平回落，可能各次回落都是我們一次很好的入市良機。當然放在我們面前也有不少潛在風險，例如美國大選後大市多半會出場較大幅度的回、中美緊張關係升級、中國周邊地緣政治風險升溫等，但我應為每次回調都是一個很好的買入機會。技術上看，恆指26000點阻力明顯，後市要再向上突破其實只是時間問題，簡單推敲，現時香港及內地仍未重新通關，只要香港第三波爆發能成功壓下來的話，相信很快就會彼此通關，我們可以參考澳門的劇本，澳門與內地重新通關的消息出來後，相關澳門博彩股的表現就有近20%的上升幅度，故如果香港能與內地通關，這20%的預期升幅相信很容易達到，但問題是我們沒有澳門博彩股這類簡單受惠自由行旅客的板塊，那選股上可以向那些公司落手呢? 我建議可以考慮收租股，例如：九龍倉置業(1997)持有海港城及時代廣場，兩個主力受惠旅客消費的商場物業，如果旅客重新來到香港，零售市道應當好轉，屆時以九置旗下的兩個市力商場定必受惠，建議大家可以$32以下水平分段吸納，不設止蝕，目標可看升10%至20%。筆者為香港證監會持牌人士，本人並未持有以上提及股份，客戶資產給合持有九龍倉置業(1997)。 [...]

博客

鄭勤龍：九龍倉置業（1997）或否極泰來

2019-10-25

近日恒指在26600至26900水平反覆橫行越一星期，反映大市仍然欠缺方向，短線中美貿易談判發展以及將於下周舉行的聯儲局議息會議，將會成為市場焦點。本港長達6個月的社會動亂令在香港從事商場、寫字樓投資及酒店經營業務的公司迎來十分嚴峻的挑戰，然而昨日從事相關業務的本地地產股九龍倉置業(1997)卻有2.7%的升幅，技術上似乎有轉好的跡象。大和近日對地產股亦持有正面的看法，認發展商不如市場那麼差，理由是最新的施政報告提及的房地產政策，有望可以創造對樓價介乎600-1000萬元的新需求，初步估計可帶來每年逾2000個單位的新需求或更多，認為現有狀況可維持或甚至提高股息，對九龍倉置業給予買入建議。今為九龍倉置業股價未來走勢占卦，得《雷火豐》：豐亨，王假之，勿憂，宜日中。《說文》：「豐，豆之豐滿者也。从豆，象形。」，「豆」為古時盛肉的器具豆器，裝得滿滿的可引伸為豐盛的意思。九龍倉置業股價由4月29日高位60.2元調整至日前底位40.55已差不多有32%，相信大部份不利因素已充分被反映。目前股價已重、10天、20、50天平均線之上，短線利好。投資者或可考慮在44.4元左右買入，止蝕位可放39.9元。 [...]