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空置低回報高　中區商廈續看好
2018-04-22

自中環美利道停車場地皮登上「地王」寶座後，商廈的成交持續暢旺，更屢創新高，特別是核心區寫字樓，不論是造價，還是呎租，都不斷破頂。據差估署資料，截至去年12月，甲級寫字樓租金指數全年上升約5.4%至253.5點。 這也難怪，中區甲廈的供應本就捉襟見肘，空置率持續偏低，加上中資機構為落戶中區，不惜付出高溢價，從而推動商廈呎價及租金不斷向上。事實上，相對「地王」的樓面呎價，目前核心區的甲廈均價仍屬低水，加上中央推動大灣區規畫，中資對甲廈的需求只會有增無減，分析料呎價將會不斷破頂。 據差估署統計數字，寫字樓市場的走勢凌厲，去年整體寫字樓價格升勢強勁，全年累升逾15%，升幅跑贏工廈，甚至是住宅。即使寫字樓在租金升勢較為落後，但走勢仍較分層工廠大廈為佳，截至去年12月，甲級寫字樓租金指數全年上升約5.4%至253.5點，相比期內分層工廠大廈租金升5.3%，升幅略優勝。 及至2月，整體寫字樓的樓價指數繼續向上，按月升0.1%至517.2點，連升7個月，創歷史新高。當中最具指標性的甲級寫字樓樓價指數，2月亦按月升0.5%至549.4點，連升3個月，累升1.3%，同樣創歷史新高。 成交集中金鐘 據中原每月10大商廈統計，3月份本港指標甲廈共錄11宗成交，買賣均集中在金鐘力寶中心及遠東金融中心。如金鐘力寶中心2座2610至11室，面積約3,341方呎，以約1.3億元成交，呎價約3.9萬元，為該廈新指標。據悉，單位由呂麗君持有，她於2016年以約7,550萬元購入單位，持貨2年轉手獲利約5,450萬元。 至於同區另一幢商廈遠東金融中心，亦有投資者拆售推高成交。資深投資者蔡伯能拆售購入近1年的金鐘遠東金融中心3樓全層，其中面積973方呎的全海景單位，近日以約4,670.4萬元售出，呎價高見4.8萬元。 中原工商舖黃瑋琮認為，由於整體投資氣氛理想，商廈業主持貨力強，而商廈空置率低，回報穩定，業主惜售，故市場上放售的甲廈單位少，叫價硬淨。他又指，如日前中環皇后大道中9號頂層單位，要以每呎逾6萬元易手，盡破甲廈呎價紀錄，反映若要購入優質甲廈單位，便需付出溢價，故即使現時甲廈成交量低，造價卻是屢破頂。 事實上，自去年中恒基地產（00012）以每方呎樓面地價5萬元投得中環美利道停車場地皮後，商廈交投立即非常暢旺，美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，美利道地王成為支持中區寫字樓價格急升的主因，目前即使是中環、金鐘一帶，仍有不少甲廈成交呎價仍較美利道的「麵粉價」低水，故吸引買家及投資者入市。 中資承托力強 其實除了受到「地王」的帶動外，本身中區的甲級商廈供應已捉襟見肘，可供買賣的甲廈更是少之又少，以致在呎價上升的同時，租金亦不斷向上。再者，因愈來愈多中資企業為配合國策走出去，均選擇來港擴充業務，方便與世界接軌，而他們普遍資金充裕，為建立公司形象，必選中環開辦公室，成為近幾年租務主力，他們不惜以高租金搶單位，把租金推至歷史高位，故此中環在供應極少而需求增強下，租金向上是自然的結果。 據差估署數據，目前中區商廈的空置率低至1.7%，而據萊坊的數據，中環超級甲級商廈，如國金2期的呎租便要約191元，按年升幅達4.5%，而傳統中環商廈呎租，亦高見155.2元，按年升5.7%。上月中環國金2期便錄得租務成交，70樓03至05室，面積約3,300方呎，以每平方呎約200元租出，貼近該廈歷史新高水平。 而隨著商廈空置單位買少見少，分散業權商廈的租金在近一年亦明顯上升，如最近中環美國銀行中心一單位，面積約1,303方呎，月租約13萬元，平均呎租約100元，成呎租新高；而上月金鐘遠東金融中心呎租亦已突破百元。租金上升，商廈回報率因而提高，自然會帶動商廈買賣。 受惠灣區效應 中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄表示，中資企業為提升品牌及在國際市場建立足點，來港購買商廈近幾年已成新常態，受惠大灣區規畫，香港甲廈需求有望「更上一層樓」，進而改變香港商廈市場生態，甲級商廈將是跨國企業必爭之地，長遠而言，5萬元均價亦有機會成真。 雖說未來兩年為商廈供應的高峰期，據戴德梁行數據，今年有180萬方呎樓面落成，而明年亦有220萬方呎樓面新供應，合共達400萬方呎，以每年平均商廈吸納量為120萬方呎計，供應量高於需求，可是當中絕大部分為非核心區，包括港島東、東九龍及黃竹坑等，其中太古及中巴於黃竹坑的South Island Place，為該區罕有大樓面商廈，預計今年底落成，項目現正招租，意向呎租約30餘元。 至於中區，未來3年繼續出現零新供應。其實近年政府亦積極增加核心區的甲級商廈用地供應，如去年將原本屬政府停車場的美利道停車場用地改作商業用地，屬區內近年較大型的商業項目。未來幾年仍有4幅用地有望改畫並推出，當中最為成熟應為金鐘廊項目。 短線供應緊張 市值超過200億元的金鐘廊，過往一直批租予發展商作商場及行人走廊用途，租約預期於今年底完結。收回金鐘廊營運權後，政府計畫分兩部分發展，東面鄰近統一中心的地盤A，面積6.7萬方呎，會興建大型商廈，樓高達48層，並設兩層地庫和5層平台，合共提供100.4萬方呎商業樓面，當中佔38層的寫字樓部分，涉及86.2萬方呎樓面，而零售、餐飲樓面則佔13.6萬方呎。因目前金鐘廊正批予連卡佛所用，租約至明年1月，料有關用地最快今年第三季推出，明年開始重建計畫，並將於2023年落成。 另外，中環新海濱3號用地可建樓面有161萬方呎，計畫作辦公室及零售的中低密度綜合發展，地皮估值超過400億元，樓面呎價可達2.5萬元，估計1至2年後推出。故此，在新供應到來之前，中區甲級商廈供不應求的勢態只會愈來愈嚴重，呎價及呎租只會不斷破頂。 [...]

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中區商廈屢破頂　尖沙咀看高一線
2017-11-14

商廈市場最近再次出現「大刁」，指的是由長實（01113）持有的中環中心，最終以逾400億元出售七成半的業權，傳聞牽頭買家為中資中國國儲能源化工集團。在中資大舉攻港的支持下，本港優質商廈備受追捧，有數據指出，本港甲廈售價於今年首10個月已累升逾18%，特別是中區甲廈，呎價動輒逾2萬元。有業界人士認為，較為低水的尖沙咀有望成為商廈新一輪爆升區域，加上目前該區租金回報率更跑贏大市，料吸引用家及投資者趁低吸納，中長線而言，升幅更可達3至4成。 一直傳聞已久出售的中環中心，上月底終於證實交易。長實（01113）於本月初正式公布，旗下中環中心75%業權，落實以402億元易手，以約122萬方呎計，呎價即約3.3萬元。事實上，自去年市場傳出該項目放售時，當時有指市值約300億元，可是事隔一年半，如今交易價足足高超過100億元。 據長實的通告，買家為中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司，為一家海外註冊公司；據悉，今次購入中環中心的買家組合，以中國國儲能源化工集團股分公司佔55%，其餘為一班本地炒家，包括「物流張」張順宜、「小巴大王」馬亞木、「磁帶大王」陳秉志及亞洲地產創辦人蔡志忠等；此外，中國港澳台僑和平發展總會會長、中華總商會永遠榮譽會長盧文端亦是買家之一。長實在通告中提到，長實需督促買家證明有足夠資金支付今次收購款項，買方亦需在限定時間把物業重新命名為一個獲長實批准的指定名稱。 事實上，自恒基地產（00012）以每方呎樓面地價5萬元投得中環美利道商業地王後，商廈身價拾級而上，加上不斷有中資到港參與其中，帶旺市場氣氛及推高呎價。如星展銀行持有的中環中心9樓全層單位，亦傳以每平方呎3.2萬元易手，涉及金額6.32億元，新買家為玖龍紙業（02689）。 商廈成交增，其他指標商廈呎價亦同創新高，有傳亮碧思集團以7,637萬元購入上環中遠大廈中層13A至15室，面積2,350平方呎，呎價3.25萬元再創新高，相對之前紀錄呎價3萬元，高出8%。美聯商業指標甲廈售價指數顯示，今年首10個月的累積升幅逾18%，較去年同期升約21%。美聯工商舖營運總監翁鴻祥稱，核心區甲廈價格升勢理想，截至10月底，中環甲廈平均呎價約40,715元，首度突破4萬元大關，創下歷史新高，總計今年首10個月，價格累積升幅達32.6%，冠絕全港。 甲廈升值潮 雖然核心區域商廈已錄得不俗的升幅，但翁氏仍看好商廈的走勢。畢竟現在市場氣氛理想，超級大刁及高價易手個案頻現，商業地造價不斷上升，相信能進一步掀起甲廈的升值潮，成交量有望增加。其次，早前特首林鄭月娥於《施政報告》中提出，計畫將企業首200萬元利潤稅率減半至8.25%，料措施助長中小企擴張意欲，從而令商廈細單位受惠。 最重要的是，目前市場資金充裕，截至今年9月，本港M3貨幣供應量已逾13.5萬億元，在資金四出尋找優質投資機會下，甲廈前景可望看高一線。再加上，中資公司不斷進駐本港，對於商廈需求殷切，目前內地駐港公司達1,264間，位居第3，自2012年起的平均年複合增長達8.2%，以上述增長速度，再配合內地提倡「一帶一路」及「粵港澳大灣區」發展，相信未來中資機構對甲廈需求有增無減，當中核心區更會成為市場追捧對象。 然而，中區甲廈的供應不多，而且呎價已上升不少，有不少外資及本地企業都轉移至港島東。不過，有分析認為，尖沙咀區將有力成為下一個爆升區域，特別是尖東。美聯商業高級區域營業董事李鎮龍表示，相對中區而言，尖沙咀區的甲廈仍屬於低水。 據美聯工商舖資料研究部數據，截至10月底，尖沙咀甲廈平均呎價約14,656元，僅是中環平均呎價40,715元的36%；相對上環上月平均呎價29,469元亦只是49.7%，可謂大幅低水。 回報勝港島 如上月永安廣場平均呎價約15,430元，新文華中心及新東海商業中心分別只有11,319元及10,350元，為各大核心商業區中最低水。截至本月初，新文華及新東海中心放盤的每呎叫價，更較九龍東等非核心區甲廈還要低水。此外，現時尖沙咀甲廈回報率達3厘，較港島多個核心區的2.2厘至2.7厘為高。 除低水外，尖沙咀一帶有多個新項目將會落成，當中較為矚目的，當然是快將完成的高鐵站，屆時將可大縮短本港往返內地的時間，對本港企業營商環境有幫助，帶來莫大經濟效益。有業界人士表示，由於尖沙咀甲廈一向以用家主導，如玩具公司及貿易公司等，高鐵完工即意味著該類公司的生意有望增加，對區內甲廈前景有幫助。 另一個助力則是預期在2019年完工的沙中線，屆時紅磡站將成為東、西（沙中線、西鐵線）及南、北（東鐵）的匯聚之地，令尖沙咀一帶成為大型商業核心區。再加上，尖沙咀未來有大型新發展項目登場，其中新世界中心重建項目，大型地標商廈項目「Victoria Dockside」，目前正於市場上招租，部分樓面呎租約於70元水平。另恒地旗下中間道的商業用地，將發展為銀座式甲級商廈，項目樓面面積約33.97萬平方呎，預計可於2019年啟用，上述兩個新項目將於最快2019年落成啟用，長遠而言，有助進一步提升區內商業及零售氣氛，吸引資金進駐區內商廈項目。 [...]

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市建局中區項目　永泰天價奪得
2017-10-31

市建局卑利街∕嘉咸街的地盤C公布招標結果，一如外界所料由本地薑奪得，然而，得主並非大型競爭發展商，如已奪得同項目另外兩個住宅地盤的長實（01113）或信置（00083）。小型發展商永泰地產（00369）夥拍資本策略（00497）爆冷一擊即中，由於市傳交易金額達116億元，地盤成為市建局歷來最貴重的市區重建項目。分析估計，項目的每方呎總發展成本將達3.2萬至3.3萬元。 市建局決定由永泰地產及資本策略旗下CSI Properties Limited組成的財團Southwater Hong Kong Limited合作發展。 嘉咸街項目共分為3個地盤，地盤B於2012年由長實（01113）投得，已發展為單幢豪宅My Central，並於上週五作首輪發售；地盤A商住項目則由信和置業（00083）於今年3月投得，當時市場就項目地價估值約15億元。至於今次開標的地盤C，屬於整個嘉咸街項目唯一非住宅項目，總樓面面積約43.35萬方呎，可作寫字樓、酒店和零售用途。 市建局就該地皮不設入場費或分紅條款，惟要求中標財團日後需把零售部分等交還市建局，且中標財團亦需要負責地盤內一級歷史建築「永和號」唐樓的保育事宜。雖然限制多，惟因為中區商用地罕見，項目於8月共接獲28份意向書，市建局其後邀請27家發展商入標，本月9日截止時共收到9份標書，入標財團以本地發展商為主，包括長實、恒基地產（00012）、新鴻基地產（00016）、新世界發展（00017）及會德豐地產等大型發展商，中資財團則反應冷淡。 項目估值過百億元，市場預期會成為龍頭發展商囊中物，結果卻由兩間中小型發展商奪得。據悉，項目由永泰地產持股65%，資本策略則佔35%。市建局未公布出售細節，但據市場消息，項目成交價約116億元，即每呎樓面地價26,758元。市場此前對地皮估值由82.37億元至130億元，換言之，市傳成交額屬市場預料之內。市建局近年最貴重的觀塘市中心重建項目第二、三區地盤、利東街項目等，市傳地價都只在60億至70億元左右，故估計今次地盤是市建局歷來最貴重的一宗市區重建項目。 萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，中標價錢反映發展商對商業物業市場的信心，尤其鄰近核心CBD地區的靚地。他估計項目總投資額高達180億元，雖然邊際利潤或許不高，但未來中環區商業地供應稀少，項目亦有助建立品牌形象。 高力國際亞洲區估價及諮詢副常務董事張翹楚則指出，嘉咸街項目地盤C在地段及剪裁未必能興建成頂級寫字樓，以現時流傳的中標價約110億元推算，連同建築費等，估計總投資額約139億至143億元，每方呎總成本3.2萬至3.3萬元，與區內可售的甲級商廈作價相若，故認為中標財團出價算進取。 [...]