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將軍澳換樓客賣樓即購緻藍天3房 月海灣買家帶票睇樓免失機會 收租客獲父母資助首期購天盛苑

市場新近錄得將軍澳日出康城緻藍天5座中層RA室的二手成交,單位實用面積699方呎,屬3房套連儲物室間隔,外望海景及市景。業主原叫價1,100萬元,經議價後減價35萬元或3.2%,至近日以1,065萬元成功沽出,呎價15,236元。原業主於2015年4月,以677.2萬元一手購入單位,持貨至今逾6年,現轉手帳面獲利387.8萬元,單位升值逾57%。 據了解,買家是區內換樓客,剛售出原有單位,便立刻再購入上址自用,只睇一次樓便與業主議價,並拍板買入。另外,緻藍天現時約有100個單位放售,叫價由1,050萬元起。 月海灣兩房戶放盤數日即沽698萬元 利嘉閣地產首席聯席董事陳志傑表示,該行新近促成葵涌月海灣2座中層D室的二手成交,單位實用面積400方呎,建築面積598方呎,兩房間隔,向東南,望開揚遠海景。單位放盤數天,原叫價720萬元,經議價後減價22萬元或約3.1%,至近日獲買家以698萬元承接,實用面積呎價17,450元,建築面積呎價11,672元。 據悉,原業主於2005年9月,以204萬元購入上述單位,持貨近16年,現轉手帳面獲利494萬元,物業升值2.4倍。 陳志傑補充,買家主要尋找兩房上車屋苑,並一直留意此屋苑向前排望開揚景觀的單位,見一有放盤,即約時間睇樓,而當天更帶備支票做足準備,免失機會。買家在睇樓時已感興趣,很快便誠意地與業主洽談,終獲減價成交。 父母資助首期斥568萬購天盛苑 祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,日前天水圍居屋天盛苑錄得一宗區內客「即睇即買」的成交個案,原業主於2016年以約370萬購入單位,是次轉手帳面獲利高達198萬元。 黃氏稱,上述所錄成交單位為H座高層7室,實用面積506方呎,兩房兩廳,日前獲區內客垂青。買家鍾情單位附設企理裝修,加上屋苑鄰近西鐵站,交通便利,而且原業主願意調整價格,減價12萬元,以及上述買家獲父母資助首期,遂決定「即睇即買」,以568萬元(自由市場價)購入上址先收租,待日後有需要才收回作自住之用,呎價11,225元,屬市場價成交。 黃氏續稱,該單位若作投資收租,現時市值租金大約為1.15萬元,租金回報率為2.4厘。 [...]

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葵涌月海灣買家出價680萬業主唔受 追價26萬成交

利嘉閣地產首席聯席董事陳志傑表示,該行新近促成葵涌月海灣2座高層B室的二手成交,單位實用面積412平方呎,建築面積600平方呎,兩房間隔,向東南,開揚遠望海景。單位放盤約兩個月,原叫價720萬元,經議價後減價14萬或約1.9%,至近日以706萬元成功沽出,實用面積呎價17,136元,建築面積呎價11,767元。 據悉,原業主於2007年10月,以206.8萬元購入上述單位,持貨近14年,現轉手帳面獲利499.2萬元,物業升值2.4倍。 陳志傑補充,上述買家想找同區屋苑,且不想要樓齡太大,而月海灣景觀開揚、環境舒適,正中買家心水。買家見此單位屬高層向東南,內籠企理,甚為滿意,故出手與業主議價,最初出價680萬元卻被拒,及後追加26萬元以706萬元達成交易。另外,上述為月海灣6月至今首宗二手成交個案,屋苑現時二手盤不足10個。 二手盤少價升 十大屋苑周末錄20宗買賣按周增5% 利嘉閣地產總裁廖偉強表示,大圍站上蓋新盤銷情火熱,凍結市場大批購買力,一手暢旺更帶動二手交投,部分向隅客見整體樓市氣氛熱鬧,更隨即轉往同區大型二手屋苑覓盤入市。惟多區盤源稀缺,在單位選擇較少,業主叫價硬淨的情況下,二手入市步伐維持平穩。綜合利嘉閣地產分行網絡數據,在過去的周末日(6月5至6月6日)十大指標屋苑累錄20宗二手成交個案,較上周末(5月29至5月30日)的19宗增加1宗或5%。 廖偉強指出,踏入六月,多個新盤排隊登場,繼柏傲莊III後,新界另一東鐵沿線大型項目亦醞釀推出,料短期內一手市場將主導樓市。另一邊廂,二手屋苑賣盤買少見少,市場筍盤已大多被消化,樓價進一步上漲,買家或需提高預算才能覓得心頭好。不過,在現時一手旺市帶動下,相信熱潮過後,會有大批向隅客流入各區二手市場,在剛需支持下,估計未來一至兩周二手交投將平穩發展。 於剛過去的周末十大指標屋苑買賣當中,按地區劃分,新界區錄得9宗成交,按周增加1宗,是表現最好地區;港島區則錄得7宗成交,按周增加4宗;九龍區共錄4宗成交,較上周減少4宗;若以屋苑劃分,太古城表現稱冠,錄得5宗,其次是沙田第一城的4宗;嘉湖山莊錄得3宗成交;康怡花園、黃埔花園及映灣園分別錄得2宗成交;麗港城及美孚新村錄得1宗成交;餘下杏花村及新都城同樣錄得零成交。 太古城周末錄5宗交投 低層三房套沽1,530萬元 利嘉閣地產太古城恆山閣分行(C組)高級經理黃凱達表示,太古城過去周末錄得5宗二手成交,其中一宗為高山台東山閣低層D室,為三房套間隔,實用面積約762方呎,建築面積約857方呎,以約1,530萬元獲承接,折合實用面積呎價約20,079元,建築面積呎價約17,853元。 黃埔花園周末錄2宗成交 高層單位1,280萬元易手 利嘉閣地產黃埔二行(B組)聯席董事洪志杰指出,黃埔花園本周末錄得2宗成交,其中一宗為1期4座高層G室,為三房套間隔,實用面積約777方呎,建築面積約859方呎,以約1,280萬元沽出,折合實用面積呎價約16,474元,建築面積呎價約14,901元。 映灣園3座中層單位約696萬元沽出 利嘉閣地產映灣園一行高級聯席董事魏小勇表示,映灣園周末錄得2宗成交,其中一宗為1期3座中層C室,為兩房間隔,實用面積約520方呎,建築面積約690方呎,以696萬元沽出,折合實用面積呎價約13,385元,建築面積呎價約10,087元。映灣園本月錄約4宗成交,平均實用面積呎價約為13,210元。 利嘉閣十大指標屋苑假日成交量價變化 [...]

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樓市速報:工廈跑贏大市 葵荃區最值博

工商舖市場去年可謂「先甜後苦」,上半年交投暢旺,不乏大手成交,惜踏入下半年,受中美貿易戰及加息影響,市場頓時淡靜下來。總結去年工商舖3個板塊中,工廈市場一枝獨秀,有分析認為,相對商廈市場,工廈因價格低水兼有增值空間,加上在活化政策加持下,今年將會續成為投資重點。其中,相對低水的葵荃區工廈,最具重建價值,今年升幅或可達15%。 據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料,在中美貿易戰及聖誕假期的影響下,去年12月份工商舖註冊買賣略為下跌,宗數回落至353宗(剔除10億元以上內部轉讓個案),總計全年,工商舖註冊買賣宗數達9,321宗,按年升3.6%,創新辣招後新高紀錄;註冊金額達1,177.63億元,按年跌5.2%。 若按板塊劃分,去年工廈註冊量佔整體近六成,去年共錄得5,592宗,屬2013年新辣招推出以來的6年新高,涉及金額約440億元;至於商廈則錄得2,046宗及375億元;舖位則錄得1,683宗及362.8億元。 至於大手買賣市場上,據世邦魏理仕統計7,800萬元以上物業買賣,2017年合共涉及約1,830億元,而去年跌至約1,420億元,跌幅約22.4%,而2018年下半年大手買賣金額僅錄447億元,較上半年的972億,跌逾一半,均顯示投資者下半年轉審慎。 市場先甜後苦 美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,去年工商舖市場可謂「先甜後苦」,承接2017年的市場旺勢,加上股市表現理想,中資財團頻頻來港大手購入物業,故去年上半年工商舖市場交投暢,市場不乏大手買賣,包括中資財團以近百億元購入北角京華道全幢商廈,以及內地恒力集團以150億元購入太古城中心3及4期商廈。但下半年開始受到股市下跌拖累,加上中美貿易戰及加息影響,投資市場出現不確定因素,用家及投資者入市意欲減退,令成交量步伐顯著放慢。 觀乎去年工廈市場成為大贏家,踏入2019年,市場人士均認為,工廈續會成為今年的投資重點。過去幾年因中資企業湧入香港,從而對核心商業區的商廈帶動強大需求,特別是可全幢出售的商廈,不少甲級商廈的造價都屢創新高,成為市場的焦點。可是,據高力國際《2019年香港房地產市場展望報告》,隨中資企業於今年或會減慢擴張步伐,甲廈市場缺少了內地資金的支持,中環及金鐘甲級寫字樓的租金升勢料會有所緩和。 高力國際香港商業物業服務總經理顏慧萍指出,預料中環及金鐘的寫字樓租金於今年將下跌3.8%,是自2015年初以來錄得超過40%升幅後的調整,同時又預計寫字樓資產價格將於今年下調5%。市場分析指出,由於整體投資市場受中美貿易戰等外圍因素影響,投資者轉為審慎,而財團較重視長線投資,購入物業作翻新或重建。而工廈為眾多物業中,呎價相對便宜,第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文表示,多項物業中,住宅及寫字樓價均在高點,寫字樓呎價平均2萬元以上,反而市區工廈呎價僅約6,000餘元,在目前市況下,工廈價格低水兼有增值空間,投資價值最高。 活化政策吸引 另外,政府將重啟活化工廈,特別重建工廈可獲放寬地積比率,可重建更多樓面,推動工廈重建,因此吸引長線投資者注視,預計在市況淡靜下,工廈仍獲不少財團留意,料成短期內投資焦點。 由是觀之,近期工廈的成交十分突出,如最近柴灣嘉業街12號百樂門大廈18樓、19樓及20樓全層連天台及9個車位,以約3.6億元易手,總面積約61,005方呎。消息指,新買家為外資基金,購入3層作長線收租。 另葵涌健康街15至23號泉基工業大廈9層樓面,分布於低、中、高各層,每層面積約1.6萬方呎,另包括天台及12個車位,總面積約143,981方呎,以成交價計算,市傳以約5.5億元成交,平均呎價約3,820元。據悉,該批成交樓面佔整幢大樓約62.5%業權,故可收集業權,部署日後重建。 此外,亦不乏名人入市,上月新蒲崗八達工業大廈23樓全層以3,208萬元售出,買家董事包括羅氏針織後人羅可旋等,成交呎價約5,868元;淡市下亦有財團積極吸納具重建 價值工廈,如伯恩光學楊建文有關人士,斥資約7,848萬元購入觀塘萬年工業大廈3個單位,其中一個面積約4,955方呎的低層D室,以3,385.6萬元成交,呎價約6,833元。連同上述3個單位,該集團自去年11月至今已累積斥資近1.5億元先後購入6個單位,收購呎價介乎約6,780至7,300元,估計正在收集業權,部署日後重建。 近邊境更吃香 [...]

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樓市速報:荃葵區工廈 投資價值高

受到外圍負面消息影響,加上本港正式踏上加息之路,本港物業市場似乎開始轉勢。然而,目前眾多的物業當中,工廈的投資價值卻不容忽視,皆因大部分工廈都能申請改變用途,加上新一份施政報告重啟工廈活化計畫,並加入改裝整幢工廈作過渡性房屋用途,價值得以大大提升。特別是受港珠澳大橋通車帶來基建效應的荃灣及葵涌區,本身呎價相對低水,故料可吸引投資者入市,有分析料明年升幅可達15%。 中美貿易戰的局勢持續惡化,本港又進入加息週期,致使近期物業投資市場略為放緩。據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,今年第3季工商舖註冊量錄得2,329宗(剔除10億元以上內部轉讓個案),註冊量較第2季下跌16.3%,涉資共約255.88億元,按季下跌15.5%。本季工商舖註冊量為今年以來交投最少的一季,反映近期市場負面因素正浮現工商舖交投市場,預料將影響全年交投量增長的速度。 若按物業類型畫分,第3季工廈錄得1,490宗註冊買賣,雖按季跌14.3%,較前兩季度平均逾1,700宗少約200宗,可是卻佔整體工商舖交投的64%,涉資共約95.61億元,按季跌8.9%,顯然地,相對商舖及商廈而言,工廈仍是受到追捧。 如今面對息口提升,投資物業的回報率或降低,但高力國際物業行政董事甄浚岷認為,目前工廈市場最值得看好,因為可作增值,投資者現在一定不會只看租金回報,入市要求必須是可以有所增值,這方面工廈則是有空間,如新式工廈、活化等。再加上,新一份施政報告中,特首林鄭月娥重啟活化工廈,並加入了改裝整幢工廈作過渡性房屋用途,彈性得以增加,增值潛力會更高。隨各項物業價格高企,目前仍有不少3,000至4,000元呎價的工廈可買,故最值得看好。 港珠澳橋效應 事實上,近期全幢工廈成交轉好,西九高鐵站的開通,帶動附近商廈住宅升值,而港珠澳大橋亦造就另一個投資機會,大橋貫通香港、珠海及澳門三地,大橋週邊地區工商物業亦受到追捧,不少財團及投資者近年已在荃灣及葵涌,甚至屯門一帶插旗,積極吸納工廈土儲,帶旺該地區工廈成交急升。 其中葵涌及荃灣區的工廈成交頻增,不少投資者或財團紛紛入市工廈,有地產代理指,葵涌的升幅最為明顯,年初至9月底已高達三成,另荃灣亦錄得兩成升幅。據差估署私人分層工廠大廈指數數據,今年1月及7月售價指數分別為836.3點及903點,即整體工廈升幅只有約8%。若跟葵涌及荃灣工廈的升幅作比較,明顯此兩區的升幅跑贏大市,反映投資需求上升。 如靠近葵興站的葵昌路一帶工廈升幅最為凌厲,年初至今已達兩至三成的升幅,特別是6,000方呎左右的單位,升幅最為理想。該處工廈單位現時每方呎叫價大約4,500元,較今年初的3,000多元明顯上升。利嘉閣(工商舖)聯席董事劉學響稱,受港珠澳大橋等基建帶動,市場投資者先後於葵涌及荃灣「入貨」,其中葵涌鄰近港鐵站的工廈最受追捧,帶動成交造價接連上升。 至於荃灣方面,劉氏稱,此區工廈單位呎價大約3,000元至4,000多元,但由於位置不近港鐵站,故此本年至今升幅只有約兩成,較葵涌工廈遜色。可是,荃灣整體發展完善,居住人口陸續增加,對區內工商物業帶來正面影響,造價穩步上揚。 大孖沙紛插旗 其實有不少投資者已早早在區內插旗,其中大鴻輝於今年3月出手購入荃灣沙咀道王子工業大廈全幢,作價12.9億元,平均呎價4,529元。項目佔地1.9萬方呎,現址樓高23層,總樓面約28.5萬方呎。據悉,大鴻輝是以買物業形式購入該廈,有業內人士表示,該項目可塑性高,既可等待新一輪活化政策、活化商廈或酒店增值,又可因該地段已規畫為住宅用途而重建為住宅。而項目所位處地段已規畫為住宅「甲類」,地積比5倍,可建樓面9.5萬方呎,以此計算,假若重建住宅,樓面呎價高達13,578元。 此外,億京於去年12月則向永泰地產購入柴灣角青山公路荃灣段的荃灣永南貨倉大廈,作價逾21.6億元,總樓面約49.71萬方呎,以成交價計,呎價約4,350元。就連工商業地皮同樣備受追捧,新鴻基地產(00016)旗下新意網(01686)於去年尾斥資7.258億元投得荃灣馬角街工業用地,每方呎樓面地價3,598元,當時樓面呎價貼近市場預期的3,500元下限,但仍能刷新當時賣地表工業地皮的樓面呎價新高紀錄。據美聯工商舖資料,荃灣及葵涌今年1至8月的全幢及大手成交個案共錄11宗,較去年同期8宗上升37.5%,反映出投資者及財團愈趨重視該兩區。 值得注意的是,若從租賃表現來看,荃灣及葵涌工廈的表現一向只是平穩,兩區今年每月平均錄得介乎23至48宗租賃個案。據差估署私人分層工廠大廈租金指數,今年1月及7月分別錄得194.9點及206.9點,累升約6.2%。但葵涌及荃灣租賃成交不算活躍,業界料今年兩區工廈同期租金升幅稍低於租金指數。 劉學響指出,不論是葵涌或是荃灣工廈,租金水平一直未有太大變化。但隨基建項目帶來的經濟機遇,市場憧憬的不是租金回報,而是重建價值,因此舊式工廈往往較受投資者留意。 呎價相對低水 [...]

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憧憬工廈活化重啟 荃灣葵涌尋寶地

市場憧憬活化工廈重啟,自去年下半年起,全幢工廈買賣成交明顯增加。不但發展商紛出手,老牌財團亦乘勢回歸,吼準重建價值高的工廈。當中,葵涌、荃灣因有交通便利、新項目陸續落成及低水效應,更成為投資的尋寶樂園。 年初至今暫錄9宗工廈買賣,涉資逾50.9億元,對比去年同期只有5宗,金額35.13億元,顯著上升。部分更屬高價成交當中,葵涌及荃灣區為成交大熱地區,單在3月份,兩區共錄得兩宗全幢買賣,較大手為荃灣沙咀道王子工業大廈全幢,以12.9億元易手,平均呎價4,529元,買家為大鴻輝。物業佔地1.9萬平方呎,總樓面約28萬平方呎,預計新買家購入後加以翻新,作長線收租。 葵涌打磚坪街57至61號中央工業大廈全幢,亦由興勝創建(00896)夥拍招商局資本購入,成交作價7.2億元,該項目佔地2.4萬平方呎,可建總樓面約23.7萬方呎,平均每方呎3,038元,由於物業所位處地段,已規畫作其他用途,可透過補地價重建商廈。 此外,在去年尾,新昇發展亦以21.6億元購入荃灣青山公路荃灣段503至515號永南貨倉大廈,其董事包括黃振福、余卓兒、余文傑,當中余卓兒為億京集團主席,上述物業現有樓面約50萬方呎,呎價約4,325元。 新政策快推出? 交投活躍主要是因為市場憧憬政府即將重啟活化工廈,活化工廈計畫是港府在2010年4月實施的政策,容許15年以上樓齡的工廈業主,免補地價將整幢工業大廈改裝活化,作多種用途如寫字樓、酒店、藝術工作室等。在此計畫下,政府共接獲248宗整幢工廈重建或改裝的申請,有超過150宗已批出,提供逾1,860萬平方呎樓面。 活化工廈措施在2016年3月暫停以作檢討,由於政府將於今年中公布重啟工廈活化政策細節,大方向傾向鼓勵重建,包括擬在補地價上提供優惠,並會要求發展商預留約2成樓面作文化藝術用途。分析指,一旦重啟政策,全幢工廈業主可免補地價改裝物業,故在工廈呎價低水環境下,吸引投資者購入全幢,以伺機改裝成價值較高的商廈。 事實上,近期多個活化後拆售的項目,銷情均甚理想。如本月西九龍WALNUT推出,全盤114伙,首日開售已沽出近半單位,最高呎價逾萬元。而今年1月份,新鴻基地產(00016)開售位於荃灣德士古道212號的工業項目W212,在短短10天內全部售罄;根據2月份登記數字,成交宗數及金額分別為216宗及16.9億元,不單工商投資客率先搶購,連住宅投資客戶也蜂擁而至,開售初期平均呎價為8,500元,發展商見勢加價加推,呎價最高見12,000元。 由是之故,本週「鋪王波叔」鄧成波便宣布夥拍華人置業(00127),重建去年中購入的荃灣馬角街14至18號栢獅電子大廈全幢,重建後總樓面將增加60%,由現時12萬方呎,增加至約19萬方呎。鄧成波家族及華置成立合資公司,各佔50%股權,預計2019年竣工。 供應愈見短缺 工廈不止因為重建改裝值錢,更因為數量買少見少,在供應量不多下愈見值錢。根據政府「2014年全港工業用地分區研究」,至2014年為止,全港僅有約500幢工廈屬單一業權,相當於整體約35%。由於全幢工廈貨源有限,相信業主會更惜售,開價更進取。 而且近年不少新興行業進駐工業區,如工作坊、畫廊、數據中心等,近期更有以採掘比特幣(Bitcoin)及以太幣(Ethereum)等虛擬貨幣的「挖礦」行業,專租工廈放置大批電腦供電後自行運作,在虛擬貨幣大熱下,估計未來兩三年或成為一股工廈租客新勢力,這亦推動了工廈的出租價值。 有機獲追落後 其中,鄰近西鐵荃灣站的荃灣西,部分指標大廈樓價近期便不斷創新高,如荃灣白田壩街5-21號嘉力工廈低層相連單位,面積約1,672呎,成交價769萬,呎價超越4,600元; 沙咀道11號達貿中心高層單位,面積約634呎,呎價也逾4,600元。但該處不少大面積物業價格仍見低水,部分呎價可低至2,500元。以鐵路沿線的工廈而言,明顯較荔枝角、大角咀、東九龍等傳統工業區低水,相信今後呎價尚能夠「追落後」,因此甚適合投資者尋寶。 [...]