投資策略

擁多個物業再錢搵錢│龔成

龔成老師,你好!本人45歲,有2個小朋友,4歲及7歲,同先生經營生意1-2年,現每月盈利約12萬。 家庭及學費支出約5萬,有7個住宅物業收租,市值約2830萬,扣除供樓約餘1萬多,其中有2個是國內物業,供13000,冇租金的。 有保險經紀介紹,可將部分物業轉按,從而套現180-200萬,再購買投資基金,例如惠理基金,聯博按揭收益基金,平均有7-9厘回報,供樓收租之餘,每月有2萬至3萬多,額外利息,這種投資方式可做嗎,風險大嗎? 另本人想有一個穩健的投資組合,不知應如何分配比較適合,因小朋友還細,想為他們的教育做好儲備,以及我們也希望盡快做到財務自由。謝謝老師提點 個案重點: – 45歲,有2個小朋友 – 經營生意,每月盈利約12萬。 – 有7個住宅物業 重點目標: – 想有一個穩健的投資組合 – 物業應否轉按 – 財務自由 龔成老師分析: 我地最重要的,是做好財富的平衡分配,以及控制好負債比率。 你可以計計你加按後,負債對資產的比率是多少,即是你各項的總負債,除以你總資產的市值計算。 如果比率已經超過6成、7成,就有少少高,雖然你的年齡仍可承受風險,但要取平衡。如果加按後的比率,仍只是4成以下,咁反映風險不高,都算在高接受的水平。 另外要考慮的,是按息的成本,國內物業加按的利息高於香港物業,你要睇翻加按那些物業,以及利息如何,如果利息高,無明顯的息差回報,那就不值得做。 至於加按後的資金,是否投資上述基金,則是另一個問題,你要睇翻佢虧損的機會率,雖然佢話回報有7%-9%,但世上無免費午餐,就算佢話每月派不錯的利息,但如果價格波動,就有可能出現「賺息蝕價」,得不償失,所以要了解清楚。 上述的做法,一定會提高了你的風險,問題是「是否仍在可承受的範圍」。 至於小朋友部分,你可以簡單做月供股票,去累積財富,集中在平穩增值股就得,例如盈富(2800)、港鐵(0066)、金沙(1928)、長建(1038)、中銀(2388),長期月供就得。 另外,如果這刻你物業資產的比例太多,就不要再增持,反而加強股票方面的資產,會令你組合更為平衡。   撰文:龔成 (www.facebook.com/80shing) [...]

香港

逾半「千萬富翁」睇好港樓 惟69%富翁竟無意買「香港磚」?! 賣樓富翁不減反增 僅8%欲留港置業 英國樓或成最大贏家?!

花旗銀行昨日(4月8日)公佈的「香港千萬富翁調查報告2020」顯示,全港目前多達51.5萬人擁有千萬港元或以上淨資產,「千萬富翁」人數創歷年新高,而他們對香港樓市的看法亦相當弔詭。報告指,雖然有51%富翁對本港樓市前景較樂觀,其中15%人認為未來12 個月樓價會上升,另外36%受訪者認為今年樓價會趨向平穩,而「淡友」則大減至不足一半;然而,有興趣留港置業的富翁竟然不增反減,僅8%表示想買「香港磚」,相反,明確表示無興趣在港置業的富翁,竟然多達69%,較去年上半年增1%。此外,打算出售現有物業的千萬富翁亦按年增加3%至12%,不過議價空間又反而較之前收窄。同時,香港富翁對海外置業的興趣愈趨濃厚,27%受訪者打算在海外置業,當中以英國佔16%最受歡迎,而現時已有或正計劃送子女到海外留學的受訪者更多達72%。 富翁睇好港樓反而無意入市 就樓市方面,看好未來12 個月樓市的千萬富翁人數較之前有顯著上升,由7%上升至15%;認為樓價平穩的由14%升至36%;至於睇淡後市者則由79%大跌至49%。雖然逾半數富翁們對本港樓市前景較樂觀,而「淡友」亦較疫情之初大減三成,然而,有興趣在港置業的富翁反而有減無增。調查顯示,只有8%的受訪富翁表示有興趣於本港置業,較去年上半年少1%;至於對在港置業抱觀望態度的,則由23%升至24%;而明確表示無興趣在港置業的富翁,竟然多達69%,較去年上半年增1%。 此外,認為現時是置業良機的千萬富翁亦減少,調查發現,僅得10%千萬富翁表示當時為置業好時機,較上次調查少3%;不過認為當時並非置業好時機的受訪者亦趺至38%,較上次46%減少8%。大部分富翁對樓市抱觀望態度,有52%,按年大增11%。另外,表示有興趣出售現有物業的千萬富翁佔12%,較2020 年上半年上升3%,但在考慮出售價位方面會較之前堅定。去年上半年,富翁們即使低市價5%都願意賣樓,惟現時就要市價先肯賣。花旗指,根據過往數據,「置業興趣」通常滯後於「對樓價前景的判斷」,因為市民需要時間消化整體經濟氣氛。 海外置業興趣增 逾7成富翁送子女出國 香港富翁對留港置業的興趣日減,相反,他們對海外置業的興趣就愈趨濃厚。調查顯示,分別有14%及27%的受訪者表示有興趣於內地或海外置業,僅8%有興趣留港置業。當中以英國最受歡迎,有16%本港千萬富翁有意在英國置業;至於中國內地則緊隨其後,有14%受訪者表示希望在內地買樓;另外分別有8%、7%、6%受訪者表示想在香港、澳洲及加拿大購買物業。 至於子女教育方面,大部分千萬富翁傾向送子女到外國讀書,有72%受訪者表示現時已有或正計劃送子女到海外留學,一般等到子女16歲,就會送他們到海外升學。最受香港富翁歡迎的留學地點分別為加拿大(57%)、澳洲(51%)、及英國(46%)。 香港花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊。 [...]