股市

擁物業車位的財務增值方案│龔成

龔老師你好！我剛拜讀閣下的《財務自由行》，正開始讀《股票勝經》。現想就個人情況詢問閣下意見。本人有3個住宅物業，2車位，另外股票及現金如下： 物業1 (自住，市值1100萬，欠銀行610萬，仍需供30年) 物業2 (出租，市值580萬，欠銀行349萬，仍需供30年，月收租1.5萬) 物業3 (出租，市值464萬，欠銀行328萬，仍需供30年，月收租1.5萬) 車位1 (自用，市值70萬) 車位2 (出租，市值60萬，月收租1700) 股票 (持有平保，友邦，農行，碧桂園，碧桂園服務，洛鉬，市值74萬) 現金 (180萬) 家庭月入12萬，每月可儲3至4萬 本人及太太均40歲 問題一：參考閣下著作，以上的負債比率約50%，應該不高，但每當想到欠下銀行超過1200萬，還有30年要供，都十分擔心，有何方法盡快減債，或縮短供款年期？ 問題二：按我情況，怎樣再增加現金流及被動收入，以盡早實現財務自由？ 個案重點： – 夫婦40歲，家庭月入12萬 – 持有3個物業，2個車位 – 股票74萬 – 現金180萬 – 欠銀行超過1200萬 重點目標： – 如何縮短供款年期或減債 – 增加現金流 – 財務自由 – 加被動收入 龔成老師分析： 1）我地會因應你的年齡、負擔、風險情況而決定你的負債比率是幾多。你現時的總負債比率去到50%，以你的年齡，其實無問題，不過你出現擔心的情況，反映你風險承受能力並不是太強。 我相信50%是你的上限，不用太擔心，但之後不要再增加負債。 其實，不建議減少還款年期，或提早還錢，因為現時的低息環境，其實資金成本不高，與其還錢，不如將錢投資更好。但如果你真的好擔心，可以將現金$100萬，遲去物業3的的部分按揭。 其實你不用擔心，因為只要你保持每月還款，其實就算物業的價格跌，銀行也不會找你麻煩。如果真的有需要，亦可以賣車位幫手還錢（相信不會行到這一步）。 而初步睇你的情況，物業2、物業3，應該收租足夠供樓，即是你「可以唔理」這兩層樓，由得他們「自行運作」。 其實你現時手持的牌面不錯，只是投資知識不足，出現了不必要的擔心，同時未能作出最好的配置。建議你加上理財知識，對你資產的影響會好大。 不過，你財富組合出現了「太多物業」的情況，已有少少集中風險，之後的配置，應該強化翻股票與現金比例。 2）以你的年齡，其實仍是財富增長的黃金時期，而我地進求財務自由，會用「先增值，後現金流」作方法。 較後生時應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為你仍可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。 例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。 [...]