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新香港人撐港樓?! 內地買家入市量額比率齊升 鍾情啟德康城屯門3大新盤重鎮 嘉匯連環錄租務成交

近日有研究報告指,「新香港人」趁「通關」前北水未至的機會,加快購買港樓。該報告綜合土地註冊處數據,按已知買家姓名拼音辨別,推算內地買家佔個人買家於香港一二手住宅註冊量比率,由2020年第二季的低位約5.8%,連升3季至2021年首季約7.4%。若以金額計算,內地買家佔個人買家於香港一二手住宅註冊金額比率,由2020年第二季的低位約8.4%,升至今年首季約10.9%,無論額量均呈現上升趨勢。由於中港尚未通關,估計以上買家當中不少為早年移民香港、已持有本地永久性居民身份證的「新香港人」,出現「新香港人撐港樓」的情況。由於年內至今新盤及二手交投按年顯著增加,料次季樓價或再升約3%,全年樓價將升逾10%,有力挑戰歷史高位。 值得留意的是,「新香港人」更加鍾情於一手私宅物業。在已知「新香港人」購入新盤的個案之中,如果按購入物業的區域劃分,以今年首季計算,集中於3個區域,依次序分別為啟德(約27.1%)、康城(約17.9%)、屯門(約9.5%)。單以上述3個區域,已佔今年首季內地買家購入全港一手物業超過一半。另外,有啟德區內代理指,由於區內物業新簇,故獲租客青睞,本月至今啟德已錄56宗租務成交,當中嘉匯佔16宗,日前更連環促成2宗嘉匯租務成交。 美聯:新香港人入市量額比率齊升 料全年樓價升逾10% 美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,一二手交投持續暢旺,反映置業需求強勁,市場信心明顯回升,近期不斷有新香港人趁「北水」重臨前入市,加上市場憧憬年內成功「通關」,年內至今新盤及二手交投按年顯著增加,料次季樓價或再升約3%,全年樓價將升逾10%,有力挑戰歷史高位。若成功於今年內「通關」,樓價升幅將會更高。 布少明指出,港樓持續出現上升動力,樓價從低位回升。「美聯樓價指數」最新報167.81點,按周升0.38%;2021年迄今指數累升2.65%。當中,「新香港人」趁「通關」前北水未至的機會,加快入市。綜合土地註冊處數據,按已知買家姓名作分析,內地買家(以買家姓名拼音辨別)佔個人買家於香港一二手住宅註冊量比率,由2020年第二季的低位約5.8%,連升3季,升至2021年首季的約7.4%。若以金額計算,內地買家佔個人買家於香港一二手住宅註冊金額比率,由20年第二季的低位約8.4%,升至今年首季的約10.9%。無論額量均呈現上升趨勢,由於中港尚未通關,估計以上買家當中不少為早年移民香港,已持有本地永久性居民身份證的「新香港人」,出現「新香港人撐港樓」的情況(見圖一)。 圖一:內地買家佔個人買家於香港一二手住宅註冊量額比率註: 1) 以買家姓名的英文拼音鑒別是否內地買家; 2) 計算內地買家比率時不計算公司個案,並僅按已知買家姓名個案計算比率; 3) 二手住宅數字包括公屋、居屋及夾屋; 4) 鑒於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月註冊個案一般主要反映前一個月市況 *20年第4季及21年第1季為初步數字,當獲得更多數據後會作出修訂 資料來源:土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心 內地買家鍾情3大新盤區域 啟德成交量佔三成 值得留意的是,「新香港人」更加鍾情於一手私宅物業。在已知「新香港人」購入新盤的個案之中,如果按購入物業的區域劃分,以今年首季計算,集中於3個區域,依次序分別為啟德(約27.1%)、康城(約17.9%)、屯門(約9.5%)(見圖二)。單以上述3個區域已佔今年首季內地買家購入全港一手物業超過一半。箇中原因除了因期間上述地區有全新盤登場外,當中啟德及康城區等有新基建接通的新區域更受青睞。以上3個區域明顯更受「新香港人」買家歡迎,相信樓價及交投表現皆可看高一線。 圖二:21年首季內地買家一手私宅註冊量佔比最多的3個地區註: 1) 以買家姓名的英文拼音鑒別是否內地買家; 2) 計算內地買家比率時不計算公司個案,並僅按已知買家姓名個案計算比率; 3) 鑒於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月註冊個案一般主要反映前一個月市況 *以上資料為初步數字,當獲得更多數據後會作出修訂 資料來源:土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心 樓市現轉強訊號 料二手連續兩季站穩1.5萬宗 布少明指出,近期樓市出現明顯轉強訊號,相信發展商會繼續推盤,以吸納市場的購買力。新盤熱銷持續帶動樓市氣氛,料次季新盤銷售量升至5,000伙,創2年新高,預計上半年新盤銷售量近9,000伙,創自2019年上半年後的2年新高。二手交投表現更為亮麗,料次季二手成交量或因應筍盤減少,有機會回落至1.5萬宗水平,惟仍是自2012年第二季及第三季後,首度再現連續兩季站穩1.5萬宗或以上的情況,是為逾8年二手最旺樓市(見圖三)。 圖三:每季二手住宅成交量*# 二手住宅成交: 鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月二手成交量以下一個月註冊個案反映,即2020年第四季二手成交量由2020年11月至2021年1月註冊個案反映,2021年第一季二手成交量則由2021年2月至4月(估計)註冊個案反映,而2021年第二季成交量由2021年5月(估計)至7月(估計)註冊個案反映 資料來源:土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心 豪宅或跑贏大市樓價可升逾15% 樓價方面,布少明料次季樓價可升約3%,全年樓價料錄逾10%升幅,有力挑戰歷史新高。將於下月推出「來港易」,讓所有內地人士來港可免除14天的強制檢疫期,估計可吸引內地資金及購買力加快進入本港,部份料會流入樓市,加上本港與新加坡推出「旅遊氣泡」,令市場憧憬年內或有望「通關」,為樓價更添上升動力。若今年內成功通關,「北水」重臨,加上經濟氣氛好轉,樓價有望創出更高升幅,尤其「新香港人」及國內人士對香港豪宅的追棒,預期豪宅樓價更有機會跑贏大市,升幅可逾15%。 美聯物業住宅部行政總裁布少明 嘉匯連環錄租務成交 租值2厘以上 香港置業區域董事胡耀才表示,啟德區內物業新簇,獲租客青睞,本月至今區內已錄56宗租務成交,其中嘉匯錄約16宗租務成交,該行日前連環促成2宗該屋苑租務成交,其中一個2房戶減租1,000元吸客,成交價1.85萬元。 上述租出單位為嘉匯3座高層H室,2房間隔,向南望園景,實用面積約480平方呎。業主以約1.95萬元放租1個月即吸引外區夫婦洽詢,議價後減價1,000元,以1.85萬元租出,實用呎租約38.5元。據悉,新租客為心儀單位新淨,故睇樓2次即決定承租。資料顯示,業主於2018年12月以約968.1萬元購入上述單位,租金回報率約2.29厘。 另一租出單位為嘉匯8座中高層B室,2房間隔,向東北望開揚景,實用面積約449平方呎。業主以約1.8萬元放租1個月即吸引外區情侶洽詢,議價後減價500元,以1.75萬元租出,實用呎租約39元。據悉,新租客心儀單位景觀開揚,故睇樓1次即決定承租。資料顯示,業主於2017年3月以約866.2萬元購入上述單位,租金回報率約2.42厘。 啟德嘉匯 [...]

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逾半「千萬富翁」睇好港樓 惟69%富翁竟無意買「香港磚」?! 賣樓富翁不減反增 僅8%欲留港置業 英國樓或成最大贏家?!

花旗銀行昨日(4月8日)公佈的「香港千萬富翁調查報告2020」顯示,全港目前多達51.5萬人擁有千萬港元或以上淨資產,「千萬富翁」人數創歷年新高,而他們對香港樓市的看法亦相當弔詭。報告指,雖然有51%富翁對本港樓市前景較樂觀,其中15%人認為未來12 個月樓價會上升,另外36%受訪者認為今年樓價會趨向平穩,而「淡友」則大減至不足一半;然而,有興趣留港置業的富翁竟然不增反減,僅8%表示想買「香港磚」,相反,明確表示無興趣在港置業的富翁,竟然多達69%,較去年上半年增1%。此外,打算出售現有物業的千萬富翁亦按年增加3%至12%,不過議價空間又反而較之前收窄。同時,香港富翁對海外置業的興趣愈趨濃厚,27%受訪者打算在海外置業,當中以英國佔16%最受歡迎,而現時已有或正計劃送子女到海外留學的受訪者更多達72%。 富翁睇好港樓反而無意入市 就樓市方面,看好未來12 個月樓市的千萬富翁人數較之前有顯著上升,由7%上升至15%;認為樓價平穩的由14%升至36%;至於睇淡後市者則由79%大跌至49%。雖然逾半數富翁們對本港樓市前景較樂觀,而「淡友」亦較疫情之初大減三成,然而,有興趣在港置業的富翁反而有減無增。調查顯示,只有8%的受訪富翁表示有興趣於本港置業,較去年上半年少1%;至於對在港置業抱觀望態度的,則由23%升至24%;而明確表示無興趣在港置業的富翁,竟然多達69%,較去年上半年增1%。 此外,認為現時是置業良機的千萬富翁亦減少,調查發現,僅得10%千萬富翁表示當時為置業好時機,較上次調查少3%;不過認為當時並非置業好時機的受訪者亦趺至38%,較上次46%減少8%。大部分富翁對樓市抱觀望態度,有52%,按年大增11%。另外,表示有興趣出售現有物業的千萬富翁佔12%,較2020 年上半年上升3%,但在考慮出售價位方面會較之前堅定。去年上半年,富翁們即使低市價5%都願意賣樓,惟現時就要市價先肯賣。花旗指,根據過往數據,「置業興趣」通常滯後於「對樓價前景的判斷」,因為市民需要時間消化整體經濟氣氛。 海外置業興趣增 逾7成富翁送子女出國 香港富翁對留港置業的興趣日減,相反,他們對海外置業的興趣就愈趨濃厚。調查顯示,分別有14%及27%的受訪者表示有興趣於內地或海外置業,僅8%有興趣留港置業。當中以英國最受歡迎,有16%本港千萬富翁有意在英國置業;至於中國內地則緊隨其後,有14%受訪者表示希望在內地買樓;另外分別有8%、7%、6%受訪者表示想在香港、澳洲及加拿大購買物業。 至於子女教育方面,大部分千萬富翁傾向送子女到外國讀書,有72%受訪者表示現時已有或正計劃送子女到海外留學,一般等到子女16歲,就會送他們到海外升學。最受香港富翁歡迎的留學地點分別為加拿大(57%)、澳洲(51%)、及英國(46%)。 香港花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊。 [...]