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舖市「新正頭」連釀兩「血案」!! 小業主接優品360林子峰貨全損手 新年流流慘輸「半球」至「一球」掟劏舖!!

儘管年初六錄得街市菜檔天價成交,呎造甚至貴過尖沙咀旺舖,惟核心區零售飲食仍然低迷,尤其二三線細商場更是水盡鵝飛,連帶此類商舖亦慘不忍睹!油麻地商場「現時點」接連有小業主無懼新年流流「見血」,寧願蝕讓「半球至一球」,亦要趕於「新正頭」急急沽出手上劏舖輸少當贏!連同今次的牛年「雙血案」,「現時點」今年已錄得4宗劏舖成交,不僅全部「損手」收場,更全是當年從優品360林子峰手上接貨的小業主! 初六初八「現時點」連錄劏舖蝕讓 今日年初八 (2月19日),市場剛錄得油麻地彌敦道530至538號「現時點」商場2樓252號劏舖買賣成交,舖位建築面積約150方呎,實用面積約80方呎,今日以218萬元沽出,建築面積呎價約14,533元,實用面積呎價約27,250元。原業主於2015年7月以310萬元買入上址,持貨5年半帳面蝕讓92萬元,物業貶值近三成。 其實,早在日前年初六 (2月17日),正當「新界仔菜檔」以2,420萬元轉租為買,購入天水圍天瑞路88號俊宏軒俊宏廣場地下L21號街市舖,實呎價更高達7.1萬元,貴過尖沙咀旺舖時;油麻地「現時點」商場於同日已再錄劏舖蝕讓!該成交為現時點2樓248號舖,建築面積147方呎,實用面積81方呎,以268.8萬元易手,建築面積呎價約18,286元,實用面積呎價約33,185元。原業主於2014年11月以320萬元商場一手劏出時買入上址,持貨6年多帳面蝕51.2萬元,物業跌價16%,輸少當贏! 油麻地「現時點」商場平面圖。 年初八最新成交的252號舖位置。 「現時點」今年累錄4成交全損手 油麻地「現時點」商場由年初至今已累錄4宗成交,惟全部蝕讓!另外兩宗較早成交分別為2樓279號舖,原業主於2015年7月以300萬元買入,以200萬元沽出,帳蝕100萬元或33.3%;另一宗為1樓147號舖,原業主於2016年3月以345萬元購入,以262萬元賣出,帳蝕83萬元或24.1%。 以上4宗蝕讓業主均是從優品360林子峰手上分拆後買入。林子峰於2014年以2.55億元購入油麻地現時點商場1及2樓共122個舖位,共2.5萬平方呎;同年,林子峰分拆舖位出售,入場費50萬元起,最終套現約4億元。該批林子峰買入的舖位為97年拆售時未曾售出的舖位,2014年拆售時已全數出租。 油麻地彌敦道530至538號「現時點」商場。 林子峰狂推「優惠」誘買家 當年林子峰拆售舖位時,以大量「優惠」吸引買家接貨,「優惠」包括: 1)包租金保證2年5厘回報; 2)送全數厘印費,高達樓價4.5%以上; 3)送律師費; 4)送2年管理費及差餉; 5)買家免佣。 結果,接貨的小業主全部輸錢。雖然現時區內人流已較疫情初期回復很多,但「現時點」小業主到今日仍要蝕讓,因為當初劏售時太貴!小業主接了林子峰貨後,想必每日都問自己「現時點」了。 專家教路:劏場舖分3大類 盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興教路,劏場舖大致分3類型: (1) 第一手劏出,未有租客,只睇圖則。例如尖沙咀首都廣場、屯門壹號總站、荃灣荃立坊、荃灣地皇廣場、元朗又一新城、英皇大道廣場、大埔大日子、北角城市金庫、及佐敦廣場(經典,死足29年)等等,此類劏場通常連「X年X%保證回報」。第一手劏售接貨有極大風險,近年除了石門京瑞廣場的OK Mall 較好,有二手賺錢個案,其他好大機會蝕近七八九成!勸大家避之則吉,不要買! (2) 商場已成型,已經有租客及人流,大業主分拆出售細舖。例如油麻地現時點、先達廣場、葵涌廣場、天水圍新北江商場等等。此類劏舖通常「蝕少啲」(蝕二至四成),但「買啱位」都有機會賺錢。 (3) 當「劏場」已淪為「死場」, 當每間舖由幾百萬元,跌至幾十萬元時, 跌足八九成。如果閣下「有錢冇碇使」,可以買幾間分散風險,搏一搏;好彩的話,分分鐘以倍數賺錢。例如荃灣地皇廣場2樓238號舖,2012年12月第一手接劏舖業主以400.4萬元買入,2017年7月以30萬元沽出(5年蝕92.5%),接手的業主於2019年4月再以90萬元沽出。21個月賺2倍!相信是近期香港升值紀錄。 盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興。 工廈劏房同樣「血流成河」 不過,李根興總結,時間是街舖的朋友,因為人不會因為條街「舊」而不再行,「舊街」反而有重建潛力;但時間則是商場舖的敵人,因為越舊的商場,欠缺中央管理,越無人入。香港歷史上,從來沒有成功收購重建劏場的例子。劏場細業主投資者大部份損手離場,李根興指自己從來不會投資劏場,即不買不沽不沾手。 除了商場劏舖,另外亦有代理透露,近年興起的工廈劏工作室(變相工廈劏房)第一手買家都「輸得好慘」(未計違規及人命風險),絕大多數蝕讓幾成。好多小業主「想走都走唔到」,真正的變成「不動產」— 無人問津。 李根興強調:「其實有啲錢,明知下手幾近蝕硬,真係唔應該賺。我身邊未見過一個朋友買劏舖或劏工廈房賺大錢,反而後悔多,因此我從來唔做。」 李根興更笑言,如果他朝有日他本人做「劏場」,要大家記得「罵叉」他呢! 放心,李生,小編一定會! [...]

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翠華李遠康老婆勁蝕2850萬沽酒吧舖 單日連錄兩劏舖蝕讓 小業主接優品360林子峰貨慘輸一球

正當樓市舖市提早爆發「小陽春」之際,食肆酒吧繼續因疫情被禁晚市堂食,甚至連新年旺季都不能做生意,唯一「救命草」被斷,加上日日封區,日前商舖再接連爆出多宗蝕讓,當中不乏名人損手! 翠華李遠康老婆大蝕讓2850萬沽尖沙咀舖 市場新近錄得尖沙咀赫德道19至23號夏蕙閣地下A及B號舖及一樓A至H單位連平台買賣成交,舖位地下建築面積1,600方呎,一樓3,500方呎,合共總面積5,100方呎,門闊24呎,近日由恆和珠寶以6,500萬元連租約買入承接,呎價約12,745元。 據土地註冊處資料顯示,上述鋪位原業主於2014年6月,即自由行最高峰期,以「喜慶有限公司」名義斥資8,500萬元購入上址,公司註冊董事為翠華餐廳主席李遠康太太陳彩鳳。李太持貨近7年帳面損手2,000萬元,舖位貶值23.5%;若連印花稅及手續費計,料李太實際勁蝕約2,850萬元。 尖沙咀赫德道19至23號夏蕙閣地下A及B號舖及一樓A至H單位 該舖現由酒吧AT LUX以每月21.5萬元承租,租約期至2023年1月。有市場人士指,以最新造價計,雖然舖位表面上有4厘租值回報,惟現實由於限聚令,酒吧生意必定大減,業主肯定有減租壓力。若減租一半,只有2厘回報;若不減租,租客退租,業主更慘。 一日兩劏舖蝕讓 接林子峰貨慘蝕一球 除了名人「損手爛腳」掟貨,昨日 (2月8日) 再有商場劏舖蝕讓,更於一日內連錄兩單!市場日前錄得油麻地彌敦道530至538號現時點商場2樓279號舖買賣成交,舖位建築面積131方呎,實用面積僅72方呎,原業主於2015年7月以300萬元買入,剛以200萬元沽出,持貨近6年帳面蝕讓100萬元,物業貶值33.3%。 據悉,上述原業主姓蔡,該劏舖是從優品360林子峰手上分拆後接貨買入。林子峰於2014年以2.55億元,購入油麻地現時點商場1及2樓共122個舖位,合共2.5萬平方呎,同年再分拆舖位出售,入場費50萬元起,當年套現約4億元。林子峰當年購入的該批舖位為97年拆售時未曾售出的舖位,至2014年再拆售時已全數出租。 油麻地彌敦道530至538號現時點商場 另外,天水圍嘉湖新北江商場昨日亦錄劏舖蝕讓。成交舖位為嘉湖新北江商場1樓D70號舖,原業主於2012年10月以124萬元買入,剛以86萬元沽出,持貨逾8年帳蝕38萬元,物業貶值30.6%。 天水圍嘉湖新北江商場 [...]

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樓市速報:重建油旺區 市建局或蝕1,900億

市區重建局正進行有關重建油麻地及旺角規畫的研究,該局行政總監韋志成指出,研究展開至今約1年多,發現油旺區約有850幢樓宇已用盡或超出其地積比率,一旦重建發展,成本將高達6,000億元,屆時該局或面臨虧蝕近2,000億元。目前,市建局初部構思3招處理油旺重建,以增加其發展潛力。然而,在中美貿易戰惡化、加其息等陰霾下,現時樓市的調整風險正在增加,一旦樓市下跌,市建局將會出現「高買低賣」的情況,甚至出現嚴重虧蝕。 本港有多個舊區,市建局近年都積極著手重建,繼土瓜灣及觀塘後,另一個被盯上的便是油麻地及旺角。市建區於去年5月展開了油麻地及旺角地區規畫研究,覆蓋範圍約212公頃,涉及約3,300幢舊樓,目前研究已達到中期階段。市建局行政總監韋志成稱,經過約1年的研究後,發現兩區只剩餘約一成的地積比率可供額外發展,而且分布零散,明言「整個油旺很難找到一處是可充分運用剩餘地積比」。 皆因油旺區的樓宇布局多採用「縱橫、格仔」的舊式規畫,樓宇地盤面積較小,若然單獨重建,亦只能是「牙籤樓」。他表示,兩區約850幢舊樓已用盡或超出現時的地積比率,連同收購賠償費用在內,若按現時市價計算,全數重建該批舊樓,總發展成本高達5,000億至6,000億元,預料虧蝕達1,800億至1,900億元。因當中約有400幢舊樓是超出現時地積比率,若以現時規例下完成重建,油旺兩區會較目前減少逾1萬個單位。 韋志成指出,該局初步打算先按樓宇狀況、樓齡、基建承受能力等條件,揀選出8、9個「更新區」作詳細研究,希望由以往項目主導,改為以規畫作主導的更新,區內包括重建、復修、保育及活化等元素,可檢視未來整個區如何作市區更新,如現在未需要重建的樓宇可先復修,但此時此刻便要開始規畫未來用途。至於更新區的規模,則暫未有具體畫界,他表示:「土瓜灣6個項目大概2.2公頃、觀塘5.5公頃,小區規畫便是這種範圍」。 三方法減赤字 畢竟要面對龐大的重建赤字,韋氏透露將會循三大方向手處理,包括減少路面面積、發展地下空間,以及透過規畫手段增加重建潛力。他表示,目前油旺區的路面面積達44%,而太古城則只有17%,故認為在重建時可將細地盤合併成大地盤,從而增加步行區。若能在重建時配合發展地下空間,將路面的車流、上落客貨區、垃圾站等搬移至地下,更可騰空部分路面作其他用途,如行人專區或社區設施等。 其次便是利用地下空間,他認為若作大規模拆卸,地下空間可重新規畫,如將停車場設置在地下,甚至將商廈地庫連接,用來作地下街、地下商場也可以,同時更希望運用新科技,如兩個停車場之間有地下連接路,這邊停車場泊車,可到另一邊取車。第三則是研究轉移地積比及放寬高限,如將已重建項目中間的舊樓、「崩牙樓」,將地積比率轉移至其他地方運用。 市建局預計明年中會完成研究,提出「正、負、零」三方案,即增加地積比、不加地積比,以及降低密度的方案作諮詢,暫未知規畫何時出台,但若區內有舊樓需重建,當局仍會以現有模式進行。早前檢討的需求主導計畫亦可能在油旺「復活」,擬在更新區推登記制度,業主欲重建可向市建局登記,再研究進行重建或復修。 其實在今年1月時,特首林鄭月娥曾提出將果欄保育及活化,韋志成說,目前正與區議會合作了解果欄的運作模式,若有空間,可研究是否透過一些設施,例如裝置冷氣系統或設生果主題餐廳等作活化,但就強調「不會將果欄變成發展項目」。 購舊樓風險增 事實上,市建局收購舊樓一向是以市價作為參考,如今樓價如此高昂,市建局的成本亦不輕,香港中文大學經濟系副教授莊太量指出,由於小區重建要收購多幢舊樓,一旦樓價下跌,市建局就要面臨大幅虧蝕的風險;反之,倘若樓價一直如火箭般飆升,市建局也會錄得巨額盈利。 然而,如今樓市的調整風險已是愈來愈高。據利嘉閣地產一項研究報告,8月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價為15,259元,較7月的15,303元回落0.3%,這是自2016年4月以來,連升28個月後首錄跌幅。在50個指標屋苑中,有25個樓價按月錄得下跌,佔整體比率達一半,只有20個樓價是上升,另5個則未有錄得成交,從數據上看,二手樓價有回落的趨勢。 財政司司長陳茂波亦言,香港樓市在過去兩周顯示出一些降溫的跡象,但此刻便斷言是轉勢,似乎還是言之過早,但他不諱言,由於在美國加息後,香港利率可能上升,樓市下跌風險正在增大。 據傳統智慧,股市表現往往領先樓市6至9個月,若以恒生地產分類指數於今年1月已見頂論,那麼本地樓市很大機會於年內跟隨逆轉。畢竟目前樓市正面臨兩大負面因素,分別是息口向上、美國貿易戰惡化,以致經濟放緩。基本上,對於美國聯儲局在本月下旬議息,市場對加息已無懸念,而本港龍頭銀行中銀香港亦預告,與按揭利率息息相關的最優惠利率(P)上調日子已不遠矣。一旦本港銀行加P,供樓負擔將會加重,雖然初頭的幅度並不高,但亦會造成心理影響。從而會促使部分業主沽貨,近日已相繼出現二手盤減價個案。 潛在供應增加 [...]

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市建局研重建 油旺區勢變天

油麻地和旺角是香港數一數二的老區,人口密集、舊樓林立,估計約五成樓宇樓齡均超過50年。隨著舊區老化,居民的生活環境質素每下愈況,加上該區不少樓宇超出現行城市規畫或建築物條例准許的發展密度。這類舊樓對私人發展商來說,並沒有重建價值。因此,市建局於今年5月展開一項為期兩年的油麻地和旺角地區研究,以了解區內的樓宇和市區老化程度,並著手展開由其主導的重建方案。 雖然近期市建局被評淪為另類發展商,只重盈利,把重建變豪宅、重建區的公眾空間又被消失等。然而,不能否認市區重建可解決土地問題,減少填海、開發郊野公園的面積亦不失為德政。此外,參考朗豪坊、觀塘重建項目,可以預言若油麻地、旺角一帶變天,該兩區無論是住宅還是商用物業,身價亦將大為暴升。 據知,今次的油旺區重建研究範圍面積達到212公頃,涉及3,350幢樓宇,平均樓齡高達48年。根據油尖旺區議會文件,研究範圍北至界限街、南至佐敦道、東至染布房街、西至深旺道一帶。顧問將針對區內人口、社會和營商特點、樓宇狀況及用途、地區歷史與文化特色等進行分析,探討如何提升該區目前的土地使用效益及重建的發展潛力,例如研究「轉移地積比率」及「儲備地積比率」的可能性,並尋找適當地段,以提升用途效益和規畫參數及改畫用途的機會等。 由於政府造地至推出一般需時10至20年,油旺重建發展相信要待多年後才能真正實現。而市建局將以「油旺」地區規畫研究作為基石,把切實可行的概念和執行模式,推展套用在未來的市區更新工作策略。 市建局行政總監韋志成稱,「油旺」兩區若進行大規模拆卸重建,居民的安置是首當其衝的大難題,市區重建將舉步維艱。油旺區人口密度極高,根據2011年人口普查,油尖旺區有近30.8萬名居住人口,每平方公里人口密度達4.4萬人,遠高於全港平均數字6,544人。因此,市建局必須透過進行地區規畫研究,充分了解區內情況,才可在長遠規畫。 重置難 料虧損 除了重置困難,資金亦是難關,根據研究的初步資料顯示,約有四分之一,即800多幢樓宇已用盡其地積比率,甚至達「負數」,即超出現行所准許的發展密度限制。韋志成解釋區內樓宇大部分建於1950至1960年代,當時建築物以盡量運用地盤面積為依據來決定建築物的體積,與今天計算發展密度的方式不同,如若重建樓宇,以現時的「自置居所津貼」及收購物業的市值金額再估算,扣除收益後,市建局很可能面對近1,380億元的虧損。因此,雖然市建局截至今年3月,資產淨值創新高,達到326億港元,被外界稱為「水浸」,但其實根本不足以抵銷今次油旺的重建項目。但若不拆卸重建這些樓宇,即使每10年進行一次一般性復修,也不可以延長樓宇壽命。 雖然重建計畫將面對重置居民及龐大資金壓力,但在土地難覓的今天,重建若能成功,油旺區將有望成為未來的土地倉,大大解決市區土地的問題。過去香港土地的主要來源是填海,但自2003年保護海港協會成功阻止政府在灣仔填海。之後,反對填海之聲不絕於耳,政府也愈來愈看重民意,填海規模大為縮小,如九龍角填海計畫就最終被擱置。故回歸多年,土地開發僅有新界東北計畫,新界東北亦因鄉紳利益,令開發寸步難行;至於開發郊野公園等提議亦未有社會共識,在開發力度不足,令現時土地儲備匱乏。故此,近年無論是政府還是發展商都再聚焦於市區舊樓重建項目。 現存待重建的舊區,若土地可被靈活運用及重建,土地供應將大增。而且舊區的環境衛生都極待改善,在政府庫房充裕下,若有能力提供一個合理的收購價格,讓居民在新樓中重新安置,亦不失為德政。雖然近年外界有批評市建局收回基層住所,重建後卻往往是售價萬多二萬元呎價的豪宅,所謂的重建,實質是減少了基層住屋的供應。但市區重建之地,往往位處黃金地帶,交通的中心點,若以有關土地興建公屋重置居民,其實亦不符合經濟效益。反而,賠償一個合理的收購價,並幫助居民在新區中安置,更能有效解決整個社會的土地供應問題。 朗豪坊 可參考 除了可有效解決市區土地問題,估計油旺區一帶的重建有望帶動該兩區出現大變天,並推高區內住宅及商用大廈的呎價。以同為旺角區的旺角朗豪坊一帶的重建項目為例,朗豪坊重建項目原稱為「旺角六街」,為土發公司成立初期的大型重建項目之一,於1989年2月展開,橫跨山東街、亞皆老街及新填地街等地,地盤面積約12.9萬方呎,涉及583個業權。 最初由鷹君(00041)與市區重建局前身的土地發展公司合作發展,前後用10年時間斥資44億元成功收購近九成業權,餘下業權由政府引用官地收回條例收回。由於整個重建項目,所涉及的收購費用及發展成本等開支,全由鷹君負責,故鷹君將全部業權買斷,市建局並無在此項目上獲得任何分紅。 資料顯示,鷹君共斥約110億元興建整個項目,而其後鷹君之後分拆房地產信託基金冠君產業信託(02778)上市,冠君則以125億元於2008年2月向鷹君收購朗豪坊商場、寫字樓及停車場,商場及寫字樓部份呎價分別為1.25萬元及6,815元。今年7月,冠君公布有意出售旗下旺角朗豪坊辦公大樓,意向價每呎3.5萬元,總成交金額可達245億至250億元,意味著幾年間,該區身價已大升一倍。 再以觀塘近年的重建情況作比較,觀塘市中心重建項項目佔地達57萬平方呎,當中涉及超過1,600個業權,第1、2、3區用作發展住宅,屬於前政府大樓的第4區將興建地標式商廈,內更有酒店、寫字樓及商場。雖然整個項目尚未完成,但隨著觀塘區近年多個大型商場的落成,該區已出現很大變化。 觀塘例 大成功 [...]