香港

樓市速報：填海造地效益高　開發棕地彈性細

經過5個月的諮詢，土地供應專責小組終於正式向政府提交報告，並建議3個短中期選項及5個中長期選項，合共提供3,235公頃土地。在短中期選項中，以發展棕地最多人支持；而中長期選項亦離不開填海，當中更提到發展東大嶼都會是突破土地長期短缺困局的主要關鍵。 然而，此報告一出，便有不少環保團體反對，認為政府低估棕地的發展潛力，應更力發展棕地，而非填海。須知道，棕地並非「手到拿來」的容易選項。即使發展棕地，亦難免要填海，畢竟填海所得來的土地發展規模較大之餘，規畫彈性亦較高，長遠而言，是有效解決土地供應不足的方法。 在2018年的最後一日，土地供應專責小組正式向政府提交報告，土地供應專責小組主席黃遠輝表示，在5個月的公眾諮詢期內，一共收到超過2.9萬份問卷，以及6.83萬份透過其他渠道提交的意見；中大香港亞太研究亦透過隨機抽樣電話調查，成功訪問了3,011位市民。 調查結果顯示，社會普遍認同土地供應短缺問題刻不容緩，不能單靠個別選項解決問題，必須多管齊下打破困局。小組建議優先推行8個土地選項，包括3個短中期選項，以及5個中長期選項，合共可提供3,235公頃土地。 報告指出，3個短中期選項包括棕地發展、利用私人新界農地儲備，以及利用私人遊樂場地契約用地，當中包括局部收回粉嶺高爾夫球場32公頃用地。黃遠輝表示，由於考慮到粉錦公路週邊設施限制較多，如需考慮附近有大量歷史建築物及生態等影響，因此需要將粉嶺高球場進行地理分割，顧問報告亦指，粉嶺高球場以東的32公頃需克服的限制，較粉嶺高球場以西的140公頃相對容易，因此只將32公頃土地納入選項之一。 多管齊下增供應 同時，雖然棕地有非常強大的民意基礎，但並非「手到拿來」的容易選項，要視乎基建配套是否到位，以及重置棕地作業進展。因此政府在全力推動棕地發展的同時，必須繼續多管齊下，推展其他土地供應選項。 黃遠輝指出，香港至2026年土地短缺達815公頃，可是即使全速推展3個短中期選項，亦只能提供320公頃土地，仍欠近500公頃土地，形容情況非常嚴峻，加上短中期選項較少及存在不確定性，目前沒有單一選項能解決短缺，小組認為除非有強烈理據，否則不應輕易放棄任何一個短中期選項。 而5個長期中長期選項，包括在維港以外近岸填海、發展東大嶼都會及發展更多新發展區等。報告指出，發展「東大嶼都會」是突破土地長期短缺困局的主要關鍵，而對於《施政報告》提出在中部水域填海1,700公頃，小組表示「備悉」，並相信政府會考慮小組報告後才敲定細節。 特首林鄭月娥表示，專責小組指出香港實際需要的新增土地遠高於政府早前預計的1,200公頃，加上市民對建立土地儲備的認同和改善居住條件的清晰訴求，政府必須多管齊下，大幅增加土地供應；下一階段工作是集合相關政策局及部門的力量，全力全速覓地造地。   重置安排耗時長 然而，對於小組的建議，社會上有不同的人士作出反對，如對於要發展粉嶺高爾夫球場，香港高爾夫大聯盟召集人劉家樂則指，業界對此感到「非常震驚甚至憤怒」，認為國際高爾夫球組織或會考慮是否再於香港舉辦賽事。而對於填海的選項，則有長春社、綠色力量及綠領行動等13個環保團體亦聯合批評報告，稱政府低估棕地的發展潛力，綠色和平項目主任朱江表示，新界逾760公頃棕地未納入規畫，而綠色和平亦曾多次發現棕地充斥非法作業的垃圾場。 資料顯示，新界棕地雖涉及約1,300公頃，可是，要成功發展卻是困難重重，如以涉及50公頃棕地的古洞北∕粉嶺北新發展區為例，該區由10年前重啟規畫至今，仍未正式收地，原因是除了要賠償棕地持分者外，重置安排方面亦絕非容易。小組建議政府盡快制訂棕地政策，並研究新界北約200公頃棕地及散落各處的760公頃棕地發展潛力。 事實上，在土地發展小組諮詢期間，政府曾建議遷棕地作業至多層大廈，但多位棕地作業者表示搬遷存在不少困難，大型工業難以「上樓」，冀政府協助安置，並憂慮多層式倉儲只適合運送及儲存高增值產品，未能滿足所有業界需求。加上大廈的租金勢必較高，業界難以負擔。 再者，先不論發展棕地的困難，即使政府能成功將棕地發展成住宅，但長遠而言，香港仍是缺乏土地。據《香港2030+》研究，未來30年的土地需求將不少於4,800公頃，而計及所有已落實或已規畫的發展項目，所能供應的只有3,600公頃，預計香港長遠直至2046年仍欠缺至少1,200公頃用地。而土地專責小組認為，這1,200公頃的土地短缺數字是保守估算，相信實際短缺數字遠較1,200公頃為高。 輪候公屋時間久 而且，最近的數據顯示，輪候公屋上樓時間平均是5.5年，輪候時間愈來愈長，歸根究底還是土地供應不足所引致。雖說短中期措施已能提供一定的土地供應，但仍是有必須要有土地儲備，長遠而言，才能有效解決土地不足的問題，亦不會令到供應無以為繼。 最重要的是，填海所得的土地全屬政府所擁有，可有全面的主導權，小組報告認為，填海所帶來的新增土地能提供較大的規畫彈性，提供更多可隨時動用的「熟地」，讓政府可從宏觀角度檢視各類用地的需求，並作出整全的規畫，更有助打破目前「零和遊戲」的土地困局，因此，小組原則上支持於5個擬議的近岸地點填海造地。 如在東大嶼都會填海1,000公頃的計畫，報告指出，興建人工島面對較少鄰近設施或土地用途的制約，可創造更大面積的土地，規畫靈活性更高，是少數能於可控制時間內提供完整「大板塊」的土地供應選項，這都是發展棕地所難以做到的。再者，人工島具策略性意義，有助理順目前人口及就業機會分布不均的情況，新增的策略運輸基建設施，可大大疏導屯門公路及西鐵的擠塞情況。 小組指出，東大嶼都會不涉及收地及重置安排，興建人工島在時間上的可控性高，因此是突破現有各類土地長期短缺困局的主要關鍵，但政府必須回應及小心處理對環境及海洋生態的影響、所需的成本及時間，以及人工島是否能夠抵禦氣候變化及極端天氣的影響。小組認為政府應盡快展開前期研究及規畫工作，以收集更多資料及數據，決定下一步工作。 [...]