香港

重點發展大嶼山　東涌樓價難止步

本港樓價屢創新高，年初至今樓價已升逾一成，而全港33個鐵路沿線物業中，有近三分之二屋苑的升幅更是跑贏大市，當中，較為低水的東涌線物業，在港珠澳大橋加持下，升幅逾兩成。雖然區內私樓身價已上升不少，然而，有分析認為，東涌的樓價並未止步，皆因大嶼山的發展潛力仍未完全釋放，該區已成為啟德CBD 2後第二個火熱的發展區。在大量基建與商業設施發展的不斷帶動下，東涌一帶物業的前途將會無可限量。 踏入6月，新盤接踵推出，一手市場氣氛熾熱，在市民抱遲買更貴的心態下，連帶二手市場的樓價亦愈升愈癲，難怪萊坊發表今年首季《全球樓價指數》統計中顯示，香港成為今年首季全球樓價升幅最勁的市場，按年升14.9%，較第2位的歐洲馬耳他高出1.3個百分點。報告又指，研究自2008年推出，香港已第10次奪榜首。 正如昔日的上車天堂天水圍嘉湖山莊，最近一個2房單位成交價亦已直逼600萬元，主角為麗湖居9座中層E室，實用面積446方呎，附精緻裝修，原叫價580萬元，放盤約半個月即以570萬元獲80後首置上車客承接，樓價不但貴絕屋苑2房戶，呎價更高達12,780元，創下屋苑呎價歷史新高。而同座低層E室，去年5月只售418萬元，呎價9,372元，相隔一年多，樓上單位便賣貴36%。 據中原城市領先指數CCL，最新數據報181.6，為歷史第四高，年初至今已累升10.05%。據中原地產數據顯示，嘉湖山莊最近的平均實用呎價為10,619元，今年首5個多月已累升13.9%，明顯跑贏大市。其實跑贏大市的，何止是嘉湖山莊，觀乎在33個鐵路沿線盤中，有23個屋苑均跑贏大市，當中升幅最大的為黃大仙現崇山，去年12月平均呎價約為17,369元，至最近的實用呎價已升至21,888元，升幅錄26%。 半年升幅逾兩成 其次錄得逾兩成升幅的，則是東涌線的東堤灣畔，屋苑於去年12月平均呎價僅10,280元，最近的實用呎價已升至12,738元，升幅錄23.9%；至於其他跑贏大市的屋苑升幅則介乎10.9%至18.4%。 現崇山升幅如此驚人，相信是受新鴻基地產（00016）上月以251億元天價投得啟德地皮所刺激。反而不像東堤灣畔般，事出有因。中原地產東涌東環分行市務經理唐啟樂認為，東涌樓價急升，主要有3個原因。首先東涌區的樓價而來較其他鐵路沿線地區較為低水，故不少人都入東涌尋寶，加上早前有兩大新盤昇薈及東環入伙，吸納大批租客，部分人由租客變成業主，令到該區的成交增加。隨港珠澳大橋快將通車，區內屋苑造價紛紛追落後。 有業界人士指出，在東涌的私人屋苑中，4月仍有逾10個600萬元或以內的放盤，而主要集中1房戶的藍天海岸及東環，後者為全區最平，入門盤當時叫價約550萬元，可是如今距離港珠澳大橋通車愈來愈近，區內1房戶樓價屢創新高，以東環為例，自上月成交的6B座低層1房戶以612萬元成交成新指標後，屋苑同類放盤叫價隨即攀升，現時最平的連租約放盤叫價動輒600萬元，交吉盤更漲至615萬元。至於作為地鐵項目的東堤灣畔，去年底亦仍有「6字頭」的上車盤，可現在的2房入場費已升至約750萬元，一些面積較大的2房叫價更逾800萬元。 受惠於港珠澳大橋的地區，除了屯門外，東涌亦「食正」此概念。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，東涌樓價表現一直落後大市，惟受惠港珠澳大橋即將開通，以及未來東涌東部擴展，近1年樓價升勢凌厲，加上區內上車盤主打2房單位，1房細單位供應較少，故隨樓價持續上升，令600萬元或以內的交吉盤終告消失。 「1小時生活圈」內 他續說，港珠澳大橋啟用後，將來穿梭香港、珠海及澳門3地的交通時間將大為縮短，3地將可實現「1小時生活圈」的便利，而東涌新市鎮作為本港跨境交通的「橋頭堡」，大橋香港口岸人工島的商業、零售及旅遊設施，除可增加區內的就業機會外，更可帶動住屋需求，對區內屋苑的交投量及樓價有刺激作用。 利嘉閣地產研究部以5月份土地註冊處數據分析，6大東涌私人屋苑中，以東堤灣畔價升得最勁，按年漲逾三成，緊隨其後的則是上車之選東環，5月平均實用呎價高逾14,800元，貴絕全區，按年升幅更逾28%。映灣園則是探花，實用呎價突破11,000元，較去年同期升超過兩成；而藍天海岸、海堤灣畔及昇薈的實用呎價，則按年上升17至20%。 事實上，目前大嶼山正是政府力重點開發的地區之一，特首林鄭月娥亦明言，當港珠澳大橋和屯門赤角連接路落成啟用，大嶼山便不再是一個孤島，而是有很好的交通網絡，並位處粵港澳大灣區關鍵位置。高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚認為，大嶼山已成為繼啟德CBD 2後第二個最火熱的發展區。發展一個新市區，基建配套是最重要，其次便是要締造足夠及多元的就業機會，大嶼山坐擁機場快線跟港鐵東涌線，區內亦建有亞洲國際博覽館，將來港珠澳大橋啟用，快將與內地及澳門形成一小時生活圈。 大量基建待上馬 目前，富豪酒店（00078）旗下子公司投得位於香港國際機場之「SKYCITY航天城」之酒店發展項目；新世界發展（00017）亦奪得「SKYCITY航天城」的餐飲、娛樂、零售與辦公室的377萬方呎的發展項目，發展商料將投資200億元；而最近機場南貨運區亦批出發展及管理權，單是土地面積已達5.3公頃，而可發展的樓面面積更達38萬方呎。 張氏又指，機場三跑的落成也能保持地區的航運與國際客運的優勢，加上將來的商場、娛樂、商業與物流配套，整個社區已十分完善。若然往後能落實欣澳與小蠔灣的填海工程，整個大嶼山的發展規模將會更大。他認為，大嶼山在大量基建與商業設施發展的不斷帶動下，中、長期而言，東涌一帶的物業的升值潛力將會較其他區域更好，如今只是等待一個爆發點。 [...]