商事動態

戴德梁行指 疫情致寫字樓租金大跌及待租率升

戴德梁行於早前回顧香港寫字樓及商舖租賃市場第一季表現時指出,鑑於新冠肺炎疫情影響本地商業活動及經濟表現,本港各區甲級寫字樓的租金跌幅在本季加劇,尤以核心區最為明顯。近期包括入境限制及居家呼籲等多項防疫措施推出,令訪港遊客大減、主要零售區人流大跌,零售銷貨額錄得破紀錄的跌幅,為商舖柤賃市場帶來沉重打擊。   甲級寫字樓吸納量錄得負數 繼去年第四季後,本港甲級寫字樓市場吸納量再錄得負數值,自上季的-377,990平方呎再擴大至本季的-524,947平方呎。本季寫字樓租賃活動幾近冰封,令全港整體甲級寫字樓市場吸納量錄得18年來最大的單季跌幅,主要來自金融、保險及共享工作空間行業的需求縮減。 戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰表示:「面對經濟前景不明朗,加上節約成本的考慮,不少企業早已暫緩其擴充計劃;近期疫情擴散,許多企業更推行了讓員工居家工作或靈活辦公等措施,為企業的營運模式提供了一個新的選項。預期企業在保持營運效率及服務質素之餘會繼續尋求減省租賃成本的機會,令短期內的寫字樓租賃需求進一步縮減。」   平均待租率升至10% 需求驟減,令甲級寫字樓整體平均待租率升至10%,創下十年新高,當中以九龍西(14.6%)及九龍東(14.2% )的待租率為各區之冠。去年第二季開始放緩的寫字樓租金,在本季跌勢加劇,並且由核心區帶動,中區、灣仔/銅鑼灣及尖沙咀區的租金跌幅介乎4.0%至5.7%。中區超甲級寫字樓租金,以及灣仔/銅鑼灣的租金均錄得雙位數字的按年跌幅,至於全港待租率最低的港島東(5.3%),其租金亦按季回軟1.2%。 戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指出:「當整體寫字樓待租率升至10%,業主在尋找新租戶以填補待租樓面時就會開始出現壓力,市場形勢將會轉向租客主導,然而目前由於疫情及環球經濟前景嚴峻,租賃需求大為削弱,展望本年全年的待租率將維持在雙位數的水平,整體租金在本年內將下調13-18%,中區的跌幅更會多達15-20%。」 [...]

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戴德梁行勇奪《歐洲貨幣》多項房地產大獎

全球知名財經雜誌《歐洲貨幣》2019年針對房地產行業專業人士展開的第15屆一年一度調查結果顯示,戴德梁行奪得香港市場多項殊榮,在綜合實力、租賃及銷售代理、評估共三個範疇名列第一,攬獲多項大獎,足證戴德梁行的專業實力備受業界肯定。 一年一度的《歐洲貨幣》雜誌房地產行業調查旨在透過業界評選,表揚全球不同市場上表現最佳的房地產服務商,而戴德梁行就是在香港市場一眾房地產諮詢及顧問公司中脫穎而出。本年《歐洲貨幣》雜誌收集了來自全球76個國家及地區的2,175家公司共3,274份回饋意見,評選者計有房地產業界多方面的持份者、諮詢者及顧問,包括仲介、估價員、研究員、發展商、銀行、投資經理及企業用戶等。經過點算後,戴德梁行在前述的綜合實力、租賃及銷售代理及評估範疇中獲同業評選為表現最佳。 戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生表示:「非常高興香港團隊在《歐洲貨幣》大獎中得到業界表揚。我們自2018年躋身《歐洲貨幣》雜誌評選中香港市場的三甲,至今年榮登榜首,全賴香港團隊努力不懈,專注提供優秀專業的房地產服務,在業界不斷創立更高的標準。」 戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場主管李志榮先生表示:「香港資本市場團隊近年接連報捷,完成了包括8 Bay East(現綠景NEO)及領展商場資產包在內的數宗破紀錄巨額成交,證明我們擅於處理複雜而規模龐大的交易,為客戶的資產創造更大的價值。獲《歐洲貨幣》評選為香港租賃及銷售代理的市場領導者,更是錦上添花,令我們深感榮幸。」 戴德梁行環球董事、大中華區行政總裁趙錦權先生表示:「戴德梁行擁有專才、專業、專心的估價團隊,深明準確無誤的估值,是維護客戶權益及資產的最佳保證。除了物業估價外,我們還提供範疇廣闊的專業服務,當中包括盡職調查以協助客戶評估投資可行性、項目融資、編製財務報告及上市申請等。本年戴德梁行香港團隊榮獲《歐洲貨幣》多項房地產大獎,彰顯了我們多方面的專長和能力,我們定當再接再厲,在服務品質上精益求精。」 除了香港市場外,戴德梁行在本年的《歐洲貨幣》雜誌評選中繼去年後再度獲選為全球綜合實力第一房地產諮詢公司,並在評估、研究,以及租賃及銷售代理三個範疇獲評表現最佳。 這是全球知名財經雜誌《歐洲貨幣》發起的第15屆房地產評選獎項,每年邀請世界各地的房地產顧問、發展商、投資者、企業用戶、銀行等參與這一重要調查,評選過去12個月市場上產品和服務表現最佳的房地產服務商。《歐洲貨幣》雜誌2019年度調查自本年3月7日開始至4月26日結束。   [...]

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場所塑造——促進中國城市空間的變革

房地產服務和諮詢顧問公司戴德梁行早前發布研究報告《場所塑造——促進中國城市空間的變革》。該報告指出:在中國,地方政府在考慮城市公共空間時,旨在創造具有經濟可持續性的,全方位的公民友好環境。這不僅僅是遵循美學規則來保持一個地方的魅力和吸引力;這種方法一定可以從空間規劃到運營和管理來營造社區歸屬感。最終所採用的方法應該製造一個居民和訪客都希望積極參與並且百來不厭的空間。 戴德梁行高級董事、大中華區租戶研究主管Shaun Brodie認為:「想要達成以上這些目標,可以通過場所塑造來實現。場所塑造是一個對城市公共空間的規劃,設計和管理來說無所不包的過程。場所塑造需要審視現階段社區的品質和優勢,並與社區一道,通過最優的場所塑造理念,加快城市公共空間的建造形成,提升體驗,提高公民的健康水平,幸福感和滿足感。」 有效的場所塑造是一個應用城市設計原則的過程和思路。場所塑造可由官方機構指導,並在基層推進。涉及所有相關利益方,優秀的場所塑造可以改造未充分利用的城市公共空間,從人的角度提高建築環境的體驗。 優秀的場所塑造需要社會的廣泛參與來設計和運營項目及相關活動,因為這些參與元素需要與社區氣質相符,以使區域充分發揮其潛力。與各種其他社區發展,經濟發展和基礎設施發展的行動和努力相比,場所塑造的這種特質獨一無二。 隨著場所塑造概念的不斷發展,其方法也將發生變化。現在優秀的場所塑造無疑需要當地社區的參與,但展望未來,場所塑造將可能對於公眾參與度有一個統一標準,以把控最終結果。 [...]

本港時事

戴德梁行:第二季中國內地商用地產投資放緩

根據戴德梁行最新發布《大中華區資本市場快訊》,第二季中國內地商用地產交易總額按年下降19%至人民幣402億人民幣。不過在第一季活躍市場的推動下,今年上半年交易總額較去年同期仍上漲3.3%,總計達1,258億人民幣。   投資者興趣增 值得一提的是新加坡資本在過去的18個月裡已累計在內地投資了近435億人民幣的物業資產,遠高於過去10年的平均值(約50億人民幣)。另外,香港、美國和加拿大的投資者在過去一年也表現活躍。 戴德梁行大中華區資本市場部主管李志榮稱,儘管第二季投資額放緩,市場中仍有不少資金充足的買家正在積極找尋和等待合適的投資時機。目前他們觀察到買賣雙方在價格上仍有約10至20%的落差,造成交易談判時間的延長。不過隨著市場上可售物業的不斷增加,預計價格將在下半年有所鬆動。目前收益率正處於歷史低點,短期內資產價格的下調預計也將促使收益率回升。另外,許多大型外資機構型買家正瞄準一線城市核心優質物業,然而目前此類型的可售資產仍十分匱乏。一旦市場上有可售的高標的優質物業或大型資產包,勢必將促進投資額再次回升。 戴德梁行亞太區研究部主管林榮傑提到,對於許多市場參與者來說今年上半年可謂充滿挑戰。在中美貿易摩擦的持續籠罩下,即使第二季市場吸納量有所回升,但整個上半年仍處於低位。我們預計2019 年下半年市場需求相比往年也仍將有所放緩。然而,國內經濟目前展現出強大韌性,一系列刺激政策的出台也已取得了一定積極效果。可喜的是,二線城市投資交易額有明顯上升。第二季天津和成都兩地均錄得大規模零售地產投資,分別達79億人民幣及22億人民幣。除了近期ARA聯手中金收購了位於成都的商業中心晶融滙外,黑石也將在今年完成對塔博曼熙地港購物中心資產包的收購。該資產包內總計涵蓋三宗零售物業,其中兩座位於西安和鄭州。 戴德梁行大中華區資本市場研究及預測主管陳妍斐形容,受益於當地人口及可支配收入的快速增長,二線城市核心地區的購物中心不斷吸引國內外投資者的目光。同時,物流地產以較高的投資回報率以及新建用地的相對緊缺而持續受到投資者的追捧。 據牛津經濟研究院數據顯示,在2019至2021年期間,中國一線城市預計將會新增共120萬個就業崗位,其中大部分增長將來自於服務業。這勢必會帶來大量對優質寫字樓的需求,帶動投資者興趣增長。 [...]

大中華時事

戴德梁行:下半年樓市展望趨審慎

戴德梁行於昨天表示,本年首季樓市活躍氣氛延至第二季,令季內住宅交投量創下2012年第四季以來新高,但隨著中美貿易摩擦或再升級,加上本地政治風波引發不明朗因素,樓市氣氛在季末轉趨審慎。本季物業投資市場表現略優於上季,惟來自內地的資金繼續緊縮,基金等機構投資者相對活躍,並積極在寫字樓市場尋找投資機會。   本季度樓市多呈熾熱狀態 按數字分析,4月份各類物業的臨時買賣合約數字為10,128宗,較3月份數字急升53%,更是過去76個月以來首次重返10,000宗以上。單看住宅臨時買賣合約數字,4月份為7,822宗,5月份再升至8,208宗,是自2012年10月份以來首次突破8,000宗水平。本季首兩月的住宅交投總量較一年前(2018年4月及5月合計)上升了32%,較本年第一季首兩月總量上升高達86%,由此可見樓市在本季大部分時間均處於非常熾熱的狀態。 戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示:「樓市成交活躍,不單因為剛性需求釋放而形成購買力,還因為2月、3月時中美貿易談判進展平穩,令市場逐漸消化了由於兩國貿易摩擦構成的不確定因素。不過,5月時兩國再醞釀向對方貨品加徵關稅,觸發環球股市作出調整,加上本地近日的政治風波,令樓市氣氛驟變。我們預期6月份住宅臨時買賣合約數字將回落至4,500宗,令第二季的住宅總交投量按年升幅達至8.7%。」 他續指,市民對於住宅一直求過於供,加上市場預期年內減息機會增加,都是支撐第二季樓市良好氣氛的主要正面因素。惟本季亦出現了一些負面因素,例如中美貿易談判進展時有阻滯,以及本港政治風波等影響市場氣氛,將令更多潛在買家轉趨觀望,導致短期內住宅成交減少,二手市場尤其轉靜,樓價偏向橫行。   中美貿易談判成市場前景催化劑 同場的戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄指出,來自內地的資金繼續緊縮,由於內地買家較為鍾情於豪宅買賣,加上貿易磨擦等外圍因素影響投資氣氛,令本季豪宅成交顯著回落。另一方面,基金等機構投資者則繼續活躍於逾10億港元的大額成交,並積極尋找寫字樓的投資機會。他認為,中美貿易談判若能取得更多進展,市場前景才有望進一步明朗,並為下半年物業投資市場帶來更多利好。     [...]