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香港

戴德梁行:明年樓價料升5%至10%

戴德梁行最新(14日)發表香港房地產市場2021年回顧及2022年展望。其中,住宅樓價於今年8月至9月期間破頂後,稍微回落,該行估計全年住宅樓價升幅約為6.5%。另外,該行預期,工業大廈、住宅發展地盤及酒店物業將成為投資市場在2022年的三大支柱。   今年住宅市場自2月起連續六個月錄得超過6,000宗交易,雖然8月份起成交宗數有回落,仍企穩每月平均約5,000宗水平,預計全年總成交量超越7.46萬宗,有望創2012年以來新高。二手市場尤其活躍,料全年成交超過5.7萬宗,有望創2012年後新高。   展望明年,戴德梁行董事及香港研究部主管陳健珩指,今年基數較大,上車盤源持續減少,預計明年成交量較今年跌約一成。然而,較好的經濟基調推動樓價繼續造好,料明年樓價將有5%至10%升幅,尤其較看市區豪宅。   2021年的大額房地產投資成交(金額超過一億港元的物業成交)主要由本地投資者及海外基金帶動,全年成交宗數預計為180宗,較去年同期大幅上升超過一倍。總成交金額預計可達800億港元,按年上升67%。當中以工廈及地盤項目表現最為突出,各佔總成交額的30%,原因是工廈所涉金額相對較小,而且用途較多元化,如可用作迷你倉或數據中心等,故受到機構投資者的青睞。   另一方面,受到社會運動及過去兩年疫情持續影響,寫字樓及商鋪租賃需求下跌,削弱投資需求,當中大額寫字樓成交金額由去年佔62%大幅減少至今年的15%。   至於大額成交方面,戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄指,預期明年整體成交可望超越今年,達至200宗,總成交金額則有望達1,000億港元。   他指,今年工廈的需求是有史以來最熾熱,全球投資者近年對新興起的長租公寓/酒店物業產生興趣,通關在即,料帶動旅遊業及利好此類房地產的投資。另一方面,新放寬強拍門檻,料有助住宅物業成功併購及發展地盤的買賣。該行預期,工業大廈、住宅發展地盤及酒店物業將成為投資市場在2022年的三大支柱。   租金方面,全年各區平均租金跌幅為4.7%,下跌幅度相比去年的19.3%大為收窄。受惠於經濟環境有所改善及下半年吸納量回復正數,整體待租率由第二季的14.4%下調80基點至第四季的13.6%。   明年逾200萬呎甲廈樓面落成  退租面積由今年第一季高位的72.4萬平方呎,大幅回落至第四季的36.7萬平方呎,減幅約49.3%。戴德梁行執行董事及香港寫字樓部主管韓其峰指,2022年將有超過200萬平方呎全新甲級寫字樓供應相繼落成,如港島東的太古坊第二期、九龍東的巧明街98號及啟德站上蓋的Airside,整體待租率預計到明年年底將增加至16%至17%,整體平均租金將下調1%至3%。   該行估計,通關因素將帶動經濟好轉,各行業對寫字樓需求將有所增加,全年整體吸納量將有望回復至30萬至50萬平方呎。預期銀行及金融,保險業加上商務中心 / 共享工作空間等租戶將持續擴張。   商舖全年空置率略跌 舖位方面,各核心區商舖租金今年下半年開始重現增長,受惠於本土消費增加,食肆租金從谷底回升,按年增加2.2%至2.8%。核心區份整體空置率回落,當中,以銅鑼灣及尖沙咀尤其明顯,分別已回落至7.9% (下降520基點)及13.1%(下降480基點)水平,租賃成交中不少是短期租約。   戴德梁行執行董事及香港商舖部主管林應威指出,預期商舖租金已經見底,空置率將進一步下降,2022年的租金將於上半年進一步回升,升幅估計由2%至5%不等,中環的租金升幅更可達5%至8%。   他指,即將通關將帶動遊客重臨,有助各大品牌考慮落實明年的擴充計劃。預計中環的商舖將會率先復甦,尖沙咀及銅鑼灣緊隨其後。然而,通關初期預計將現人口外流,為零售市場帶來短期壓力,預期對餐飲業周末生意的影響尤爲明顯。                 [...]

中國

疫下深廣兩地大額物業交投減半 戴行李志榮:香港及大灣區今年料可「追落後」

疫情及環球經濟下行等負面因素影響下,商用物業投資市場幾近停滯,即使香港及內地疫情相對全球較受控,但過去一年香港物業市場億元以上大額交易仍按年跌二至三成;而單以商用物業計,過億元成交更全年跌七成。至於内地方面,礙於疫情及封關措施,儘管2020年内地大宗交易市場全年成交金額按年大減近三成,港資或外資基金進入內地的收購行動估計全年勁跌一半,加上深廣兩地億元以上大額物業成交量亦按年減半;廣州還是成為全國唯一大宗成交金額按年逆市上揚的城市,漲幅達110%,表現亮眼。戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)認為,香港及內地疫情始終較受控,隨疫苗普及,相信會比歐美更快復甦,更特別看好數據中心及物流中心等類型資產潛力。 撰文 曾業俊 2020年初爆發的新冠肺炎疫情令全球人流及物流停滯,經濟陷入大衰退,連向來穩定的房地產市場亦大受影響,酒店及商場首當其衝,而「新常態」下流行的「在家工作」亦令寫字樓交投受壓。「疫情爆發後,投資者及基金因風險急增而明顯轉向保守觀望,『寧可買遲,不可買錯』,正正是他們的寫照,以致商用物業經常『有價無市』,交投明顯放緩,」戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)表示,「去年經常見到買賣雙方的意向價差距達兩至三成,成交相當困難。」 香港疫情經歷四波反覆,去年,本港整體物業市場1億元以上大額交易量按年跌二至三成;而單以商用物業計,過億元成交量更全年暴跌七成。商廈租金及售價亦較2019年上半年高位回落近兩至三成,個別分層寫字樓業主更願意減價,價錢回落幅度亦較大。「例如金鐘寫字樓在高峰期平均呎價約4萬元,現時平均只有約2.5萬元,回落幅度相當明顯,」Francis透露,「商舖市場所受打擊更嚴重,個別商舖的租金及買賣價甚至較一年半前高位回落四至五成。」幸好,去年政府取消非住宅物業雙倍印花稅(DSD),個別銀行亦將非住宅物業的按揭成數由四成提高至五成,均有助商用物業交投,因此自去年12月起,寫字樓及商舖成交均見回升。 戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)縱橫資本市場多年,擁有資深的投資經驗,曾兩次帶領團隊促成領展售出17個商場及12個商場的資產包、翻新國際貿易中心(原稱豐樹中心)以及8 Bay East商廈大刁,短短三年間累積540億元成交,更帶領團隊入圍去年RICS大獎挑戰三連冠。 投資者對大灣區興趣減弱 至於內地方面,據戴德梁行中國資本市場部數據顯示,2020年内地大宗交易市場全年共錄2,047億元人民幣成交,比2019年下降29%,但宗數依然保持在超過180宗的水平,市場仍能靠穩。 Francis表示,由於香港與內地目前仍有隔離措施,未能正常往來,故窒礙投資者實地考察,整體仍偏向保守觀望。「大灣區市場的交投及查詢明顯減少轉弱,尤其本身只以香港為基地、無內地團隊的投資者,特別難以在疫情下往內地收購投資,」Francis說,「港資或以香港為基地的基金進入內地的收購行動,相信全年已大減一半;至於深廣兩地億元以上大額物業成交量,亦按年減半。」 事實上,2020年全國外資大宗成交大幅下滑,僅錄得34宗成交,成交金額接近500億元人民幣,僅佔全國的23%;相反,自用買家收穫頗豐,2020年自用買家在大宗交易市場上佔比已接近四成,對比2018、2019年低於兩成的比例,漲幅十分可觀。用家尤其鐘情具有產業導向及優惠政策的寫字樓。因此,雖然外資成交量大減,但廣州的大宗成交金額仍能按年逆市上升,漲幅更高達110%,是全國唯一上揚的城市,表現亮眼。 2020年下半年,國內監管層針對房企的融資及負債劃出「三道紅線」,要求房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%,淨負債率不得大於100%,以及現金短債比不小於1。該政策促使更多紅黃檔企業出售優質資產,更多一線核心項目進入法拍市場。作為一線城市中大宗交易額唯一正增長的城市,廣州在「三道紅線」的政策壓力及市場壓力疊加影響下,市面上可供出售的項目數量增多,加上廣州多元產業基礎支撐,故成為投資者對沖風險或用家趁低吸納的選擇。 2021年開首,各國已陸續推出新冠病毒疫苗,惟問及投資者有否因此回復對香港及大灣區商用物業市場的興趣時,答案仍然偏向保守。「現時不少投資者已部署未來一年投資計劃,尤其去年成交量按年大減一半。雖然有大量資金正蠢蠢欲動,但他們仍未能落實決定。去年年尾有個別投資者入市,但大多仍保持觀望,正在『摸底』,」儘管如此,Francis對後市仍感到樂觀,「始終投資者要繼續買貨投資,相信今年會出現『追落後』的情況。」此外,香港及大灣區市場能否順利復甦,亦要視乎中港兩地何時才能全面通關,「有人流就自然有物流,然後就有投資」。Francis相信資金不是問題,因為疫情下,全球資金仍非常充裕,尤其很多國家都陸續發債,增加資金供應,以致利率偏軟,以上都是利好物業投資的因素,因此他相信將會有更多投資者選擇物業作為增加收益的工具。Francis認為,只要有一定投資者牽頭行先,收購項目,而該項目又可以企穩,不會在短時間內急速貶值,其他投資者就會陸陸續續入市,形成良好趨勢。 長三角優勢領先珠三角 [...]

香港

戴德梁行:明年初樓市仍不明朗 料年中或露復甦曙光

戴德梁行昨日 (9日) 發表2020年香港物業市場回顧及展望2021年的市況,指出今年是香港物業市場在過去數十年最具挑戰性的一年,作為本港重要經濟支柱之一,物業市場在多方面遭受沉重打擊。儘管前景仍不容樂觀,但假如各行業採用嶄新及靈活的策略為未來鋪路,則有望於2021年第二或第三季度迎來早期復甦跡象。 住宅價格全年維持10%跌幅,預計明年第二季住宅市場開始回穩 投資市場全年累計整體交投量及金額跌至十年新低,非住宅物業交投量有望在明年回升至2019年水平 寫字樓市場需求疲弱,整體吸納量由年初至今累達負2百萬平方呎,乃歷年來最差 即使商舖租賃市場第四季跌勢稍緩,受疫情打擊,直至2021年上半年市場仍然受壓;唯美食市集料成餐飲新趨勢 由左至右:戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰、戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄、戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威、戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝   住宅市場: 戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示:「由於市場已累積一定購買力及發展商提供按揭優惠,一手市場於第四季保持強勁表現,唯二手和豪宅市道在疫情拖累以及經濟陰霾下,氣氛仍舊不明朗。鑒於經濟走勢疲軟,我們預測住宅市場將於今年餘下時間,以及明年首季繼續受壓,並視乎疫情的發展以及疫苗推出的時間,相信最快能於明年第二季轉趨穩定。」 全年成交量錄得十年來第二低,預計截止年底僅有73,253宗。成交量急挫原因在於非住宅市場交投大幅下滑,非住宅成交數字為近十年來新低,甚至比沙士時期更低。受第四波疫情打擊,第四季住宅物業臨時買賣合約數字比上季跌3%,而在租金方面,大型屋苑租金持續受壓,沙田第一城及太古城單位價格較去年同期分別下跌5.4%以及12.6%。 豪宅市場受疫情拖累,內地買家無法到港等不利因素影響,市況相對嚴峻。貝沙灣(第二期)價格較去年同期下跌10.8%,而君臨天下跌勢更為顯著,較去年同期挫近25%。 * * [...]

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零售舖吹冷風 空置率13%新高

戴德梁行最新發表《香港甲級寫字樓租賃市場第三季》指,核心區商舖租金期內跌幅收窄,惟各區空置率仍持續攀升,其中銅鑼灣區空置率新近錄得13.2%,再創新高。 戴德梁行報告指出,第三季商舖租金跌幅情況改善,惟核心區租金跌幅依然高踞各區,銅鑼灣及中環舖租分別按季跌7.9%和7.8%。不過,零售市況反彈乏力,各區相關空置率均升至雙位數,其中以銅鑼灣為重災區,空置率由上季7.9%升至13.2%,屬歷史新高。 戴德梁行香港商舖部主管林應威表示,疫情影響已反映在現有租金跌幅上,而大部份業主未有意欲再大幅劈價招租,相信核心區租金將不會有更大跌幅,並預料零售市道最快明年第二季方有望復蘇。 商廈方面,報告亦指,甲級寫字樓租金首三季跌約13.9%,中區及灣仔或銅鑼灣跌幅最大,分別按季跌6.3%及5.2%。此外,寫字樓負吸納量升至170萬方呎,而各區尋頂租樓面面積達62.6萬方呎,按季升8%;帶動相關空置率攀升至11.6%。戴德梁行續料,今年整體寫字樓租金將最多跌21%。 戴德梁行寫字樓主管韓其峰表示,甲級寫字樓市場吸納量連續四季錄得負數值,第三季為負63.3 萬方呎;今年首三季負吸納量累達170 萬方呎。他表示,上述近70%退租均為跨國企業租戶,相信趨勢會維持至年底。 韓其峰續說,65%受訪者表示計劃長期實行在家工作,新的工作模式無可否認改變寫字樓租賃市場,惟未見長遠影響需求。相對而言企業希望透過推行在家工作,抵消擴充需求。   [...]