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任盈盈：物管股新登場，合景悠活（3913）股價有空間

今年環球股市受疫情因素困擾，資金大部分時間都泊岸在受惠板塊，或一些受影響較輕微的行業，物管股就是其中之一。市場消息稱，由合景泰富（1813）分拆上市的物管業務合景悠活（3913）國際配售已錄超額，認購投資者類型包括，長線基金（long-only fund）及保險基金，專業市場反應理想，而反映零售市場的券商孖展則批出46.91億元，超額認購15.05倍，散戶反應也不俗，並非盲抽，相信這反而減輕了短線或即日鮮沽壓，股價有空間。估值上，合景悠活招股價每股7元至8.13元，即使按最高定價，每年預測市盈率僅24.1倍，是板塊股票的中位數，現時物管行業及公司業務發展迅速，估值仍然可取。 分析物管股，市場定位是大前提，從而推斷公司能否脫穎而出。筆者查閱招股書及官方網址後，發現合景悠活市場定位相當清晰，策略性全國核心城市佈局。公司物業範圍主要專注於大灣區以及長三角的一二線城市，五、六年前已開始佈局西南地區以及環渤海經濟圈，未來會持續增加上述地區投資，開拓社區多元化增值服務，包括為服務住戶推出海外團體旅遊、汽車保養，為寫字樓服務提供會議餐飲、商業接待服務等，各業務都具協同效應。 財務指標方面，公司近年收入、利潤及在管建築面積增速，均保持較快的增速，成長性不錯。合景悠活截至今年4月底，住宅在管面積為1,890萬平方米，商業物業的在管面積為330萬平方米。同時，2017年、2018年、2019年三個財政年度，合景悠活的營業收入分別為 4.63億、6.59億和 11.25億元人民幣，年複合增速達56%；相應的淨利潤分別為4,414.8萬元、7,968.2萬 和18,498.7萬元人民幣，年複合增速達到105%。合景悠活毛利率勝同業，從2017年的22.5%升至2018年的27.8%，繼而增長至去年的37.3%。截至今年4月末，其毛利率到達39.2%，是行內高水平，顯示銷售表現良好，成本控制得宜，亦有一定議價能力。 為開拓其未來更大潛力，根據媒體報道，合景悠活手持充裕現金作併購，在管面積當中來自母企合景泰富佔比將約四成，公司未來將透過收購、招標加大拓展第三方業務，目標在三至五年內，第三方項目管理面積佔比將達60%，自營靈活度大提升，上市後有利體現更多業務的估值。 基石投資者對公司信心不錯，從投資者結構可見，合景悠活是次招股引入8名基石投資者，合共認購1.2億美元（約9.36億港元），當中高瓴資本認購5000萬美元、嘉實國際投資、雪湖資本、奧陸資本等7位投資者分別認購1000萬美元。公司能吸引如此強勁的陣容，正是公司未來增長前景所產生出的吸引力所致，為吸引力法則又一例證。 [...]