近期海外投資物業都被東南亞國家搶了焦點，而一度受到內地及本港投資者追捧的澳洲，因政府一再推出辣招，樓價漲幅緩慢下來。然而，正當住宅物業放軟之時，其實當地的商業物業卻成為未來五年最佳投資產品。皆因悉尼或是墨爾本寫字樓的空置率已降至歷史新低，特別是墨爾本的經濟多元化的經濟正在快速增長，長遠而言，當區寫字樓的升值潛力應會較悉尼優勝。
澳洲一向是港人移民及海外投資熱點，而當地樓市亦因有大量海外資金湧入，以致樓價急升，為遏止樓價狂飆，近年政府和銀行均推出一系列監管政策，包括增加印花稅，以及鎖緊貸款政策，令到澳洲住宅地產的增長放緩，在某些地區的樓價甚至出現下跌。
由於貸款條件收緊與投資水平下降，上季度大部分澳洲首府城市樓價均錄下跌，如悉尼及墨爾本於上一季的跌幅最大，分別跌0.9%及1.4%。另據房地產數據機構CoreLogic的報告，6月份全澳樓價下降0.2%，這是連續第9個月下跌。
正當住宅樓價出現放緩之時，當地另一個範疇的物業正在跑出，那便是商業地產。據BIS牛津經濟研究院（BIS Oxford Economics）關於澳洲主要市場排名的報告，以悉尼辦公室為首的商業房地產，將在未來5年為投資者帶來最大的利潤前景，其次的是墨爾本和坎培拉的辦公室，其資本收益和租金上漲將獲得最好的回報。
回報率上升
BIS牛津經濟研究所房地產主管Frank Gelber指出，未來幾年，澳洲房地產投資邏輯將會發生重要轉變，意味房地產價格及投資者的總回報推動因素，將會由收益率變為租賃條件和租金上漲。他續說，即使最近悉尼及墨爾本的辦公室價格均出現強勁的增長，但在過去5年間，一直被低估。他又估計，在強勁的需求及供應不足，以及空置率更為緊張的情況下，租金收入將可進一步增強。BIS牛津經濟研究院的資料顯示，悉尼辦公樓在未來5年內將獲得10%的內部回報率，其次是墨爾本辦公樓的8.2%，坎培拉辦公樓則可錄7.5%的回報率。
據Cushman & Wakefield的資料顯示，在今年第1季度，悉尼及墨爾本中心商業區辦公樓空置率均為4.6%，導致悉尼辦公樓淨租金有史以來第一次超過了每平米1,000澳元。BIS預測，在2019年12月之前，悉尼市區辦公物業年度淨增長（辦公樓竣工數減去回收數）面積將低於10萬平米，而中心商業區更將面臨零增長的窘境。
CBRE研究部副主管Felice Spark表示，2018年辦公物業持續負增長，這將為空置率造成更大的下行壓力，據該行估計，空置率將會創下3.4%的歷史新低。BIS亦預測，辦公物業供求不平衡至少會持續至2023年，屆時，大量的辦公地產竣工，市場才會逐漸恢復平衡。
市場潛力大
不過，若相比市場潛力的話，則非墨爾本莫屬。辦公樓巨頭Dexus研究顯示，未來5年悉尼辦公樓市場預計將以4.9%的速度增長，可是墨爾本的增速更可達到9.8%。Dexus研究主管Peter Studley稱，受到人口增長和Docklands土地可用性的帶動，過去15年墨爾本的辦公樓市場增長較悉尼為快。他稱，目前墨爾本的市場規模雖較悉尼小10%，但預計至2020年，兩者的差距將縮小至4%。
房地產理事會會長莫里森（Ken Morrison）表示，辦公室空置率是衡量經濟表現的一個很好的指標，在過去6個月間，墨爾本市區辦公大樓的空置率從4.5%降至10年來的最低點3.6%，可見墨爾本是澳洲發展最快的城市，其多元化的經濟正在快速增長，推動白領就業和對辦公空間的需求。
觀乎金融服務在未來將成為墨爾本最重要的產業，約佔經濟總產值的12%，同時墨爾本提供的金融及商業支援服務範圍及素質，均可媲美世界任何一個商業中心，加上墨爾本是澳洲的科技中心，故吸引不少國際創科大企業進駐，繼亞馬遜、阿里巴巴後，今年2月，中國最大的零售商京東正式在澳洲開設新總部，總部正正會設置在墨爾本。為了滿足強勁的需求，在未來3年中，澳洲大部分新辦公大樓將建在墨爾本。
仲量聯行（JLL）研究主管Annabel McFarlane稱，在Richmond城區，今年Church St 110號將建造約4,000平方米的辦公空間，Palmer Parade 15號則有1,500平方米的辦公空間將推出，明年Goodwood St 21號還會建造2.5萬平方米空間，供應有限的狀況下，可推動租金強勁增長，吸引投資者湧入。