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緬甸實施《公寓法》 仰光樓價可翻天


仰光雖不是緬甸的首都,但仍是經濟及文化中心,亦是內外海陸交通樞紐,地位仍然不變。

在眾多東南亞國家中,泰國應是熱門的海外投資熱點,相反,緬甸則相對冷門。可是,當地樓市似乎將可以在今年來個魚躍翻身。皆因當地政府已於去年底公布《公寓法》的實施細則,外籍人士終可以參與當地樓市。觀乎目前作為緬甸經濟及文化中心的仰光,吸引不少外資進駐,刺激房屋需求,而住宅平均租金回報可達8至12厘,相信可以吸引不少投資者將目光轉移至此。

近年有不少港人改到東南亞尋找投資機會,較為冷門的緬甸亦成為目標之一。緬甸是東盟10國中的第七大經濟體,經濟結構以服務業、工業和農業為主;而當地農業於2015年受水災打擊後復甦進度緩慢,加上外商投資增速放緩,當年國內生產總值(GDP)增長減慢至6.5%,是5年來最低。世界銀行於去年4月初報告中,曾預估緬甸未來3年經濟將維持7.1%之增長。

可是,幾個月後,世銀認為緬甸政府正進行各項改革,國際投資仍方興未艾,因為等待緬甸政府更明確清晰的經濟政策,外國人投資步伐趨於保守,故將2017-18年度經濟增長預測下降至6.4%,中期的增長率也降至平均每年6.9%。雖然如此,但有分析認為,緬甸未來數年增長可跑贏東南亞地區。

內政部終於發布《公寓法》實施細則,當地房地產市場似乎能再次活躍起來。

其實,緬甸自2016年由全國民主聯盟執政,結束逾半世紀的軍人統治,在經濟上亦作出多項改革,連同前軍政府自2011年面向世界放寬外資的措施,當地社會過去幾年出現跳躍式發展,人口增長加上外資進駐,刺激房屋需求,不少企業家都瞄準了緬甸的房地產。去年12月中旬,內政部終於發布了《公寓法》的實施細則,緬甸的房地產市場似乎能在沉寂的氣氛中,再次活躍起來。

外籍人士可置業

雖然緬甸已開放予外資一段時間,但過去數年仍不容許外籍人士持有本地物業,因此,外資員工只能租住單位,甚至是住酒店。當地政府直至2016年初才推出《公寓法》,容許海外買家以個人名義置業,讓他們持有同一個項目內的四成物業,可是有關法例的細節仍然模糊不清,對此,有經濟學家曾表示,當《公寓法》出台後,外籍人士的需求將是一大個市場。

仰光是緬甸最大城市、經濟及文化中心,亦是內外海陸交通樞紐,為全球稻米主要的出口港,地處富饒的伊洛瓦底江三角洲,三面環河,即使不再是緬甸的首都,地位仍然不變。根據調查,在仰光的購房者當中,有三成的購房者都是自住用途,其他的置業者則是為了投資。

緬甸國務資政昂山素姬住在茵雅湖南面University Avenue Road一帶。

發展商若馬戰略(Yoma Strategic Holdings)認為,這法案對樓市影響極大,料會帶來自2011年經濟改革開放後的另一個牛市。而隨政府釐清公寓法,有助吸引海外買家和帶來龐大需求。該發展商相信,當地樓市長遠有極佳投資機會,具極大潛在需求,皆因所有人只專注於高級住宅市場,忽略大眾市場,並料住宅平均租金回報可達8至12厘。

中資早作部署

其中,中石化亦覬覦10厘的租金回報率,在公寓法條件未完全清前,已部署進入緬甸樓市,並先與仰光的一個地主合建的住宅項目,作為海外資產開發布局的試水溫起點。事實上,為仰光戰略城市化計畫新商業中心的Yankin區,已有不少知名企業進駐,包括中國內地通訊業巨擘華為、中國南方航空、美國通用電氣、南韓三星、日本豐田汽車及德國西門子等。

緬甸的2017-18年度經濟增長預測為6.4%。

而區內的寫字樓、大型購物和娛樂中心相繼落成,較著名的包括設有Myanmar Plaza商場及甲級寫字樓的綜合項目Myanmar Centre、五星級仰光塞多納酒店(Sedona Hotel),以及有65年歷史的緬甸國家圖書館等,均是區內地標。

另一方面,Yankin區近年落成的住宅多為分層單幢式,興建中的有部分是由數幢組成的屋苑,而貼近茵雅湖具規模的豪宅,現時只有興建中的The Central,至於Myanmar Centre正開發的第2期也會提供住宅單位,預計2019年落成。

Marga Group執行董事孫康喬稱,茵雅湖南面University Avenue Road一帶,如同香港清水灣般,均為別墅群,地價每呎約500至600美元,緬甸國務資政昂山素姬也居於此。而Yankin區現時沒有湖景的一手分層住宅呎價約200至300美元,湖景呎價約250至380美元,租金回報逾10厘。

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