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移民推動多倫多樓市受捧


有分析指,未來5年內多倫多房價估計漲7.7%。

加拿大樓市存在嚴重泡沫,德意志銀行發表報告警告,該國民眾和家庭的各種負債有增無減,但收入停滯不前,只要央行急促加息,就可能會引發極大的負面影響。然而,雖然政府已出招打遏樓市,但多倫多樓市似乎無甚影響。皆因當地樓市仍是供不應求,加上加國未來3年將接收近百萬新移民,其中估計有17萬左右最終會選擇在多倫多定居,故有分析料當區樓市會繼續受追捧。

經合組織(OECD)發表報告指出,目前加拿大的家庭債務水平已高於其他國家,令經濟及金融體系尤其脆弱。報告顯示,加拿大家庭債務佔國內生產總值(GDP)比例升至101%,為極高水平;僅次於比例高達93%的南韓,之後排第3的則是英國的88%。至於美國亦達80%,德國及法國則低於60%。

OECD表示,多國家庭債務飆升的主因是樓價大幅上揚。事實上,加國樓市存在泡沫,已非一朝一夕的事,德意志銀行曾發表報告警告,加國民眾和家庭的各種負債有增無減,惜收入停滯不前,只要央行急促加息,便有機會引發極大的負面影響。加拿大樓市是實體經濟動力之一,一旦樓價展開跌浪令施工驟減,單是失業已令政府很麻煩。由於加拿大是G7的成員國,一旦出事,全球金融體系將會牽連甚廣。

哈森宣布,加拿大於未來三年會接收近百萬移民。

有見及此,加國政府已推出對樓市及按揭收緊政策,不過,結果當然與香港的情況大同小異,政策對多倫多、溫哥華兩地的樓市降溫起不了太大作用。據多倫多地產商會10月份二手房屋交易數據,整個大多倫多地區共有7,118宗成交個案,成交量按年跌26%,但與今年9月份相比,銷量卻按月升12%,已是自4月份辣招出爐後,最顯著的單月升幅。

均價持續向上

至於計算所有房屋類別的平均售價,無論是按年還是按月,都錄得輕微上升。另外,大多區於剛過去的第三季度,1房單位的平均租金為1,976元,按年升11%,按季度升6.2%,升勢凌厲。

加拿大帝國商業銀行(CIBC)經濟師泰爾表示,雖然多倫多樓市尚處於鞏固期,而新的房屋按揭壓力測試明年元旦日起推出,但基於當地需求持續強勢,而且供應未能追上,認為政策調整不過是短期舉措,中長期而言依然看漲。多倫多房產經紀肖郎亦認為,當地市場今冬應可回穩,明年春季將出現一波小型的行情。他指出,多倫多樓市的動力來自2大因素,一是全球貨幣氾濫。二則是加拿大作為移民國家的狀態未變,帶來強大需求。

目前貸款成本仍然很低,浮動利率依然保持在2%的水平。

於11月初,加拿大移民、難民及公民部長哈森(Ahmed Hussen)宣布,加拿大2018年將接受31萬移民,2019年計畫上升至33萬,2020年計畫增加至34萬。雖然這計畫離加拿大諮議局(Conference Board of Canada)建議的45萬移民的目標仍有差距,但政府表示,每年接受的移民人數逼近全國人口的1%,這是「近年來最雄心勃勃的移民計畫」。

除吸納人數是史無前例的多,移民部一次過公布未來3年的吸納名額,做法亦是有別於過去十多年,每年只訂出下一個年度的移民名額。反映本國政府對吸納新移民的決心。哈森說,在1971年,長者與工作年齡人口的比例是1:6.6,在2012年,這個比例已經下降到1:4.2,預計至2036年將下降至1:2。現在人口增長已經是75%靠移民,至2036年,人口增長將接近100%靠移民。

穆迪看好前景

加拿大統計局數據顯示,去年全國新移民中,有超過17%選擇定居多倫多。若情況持續,按照這數字推斷,多倫多於2018年,將有超過5萬名新移民抵達,未來3年,人數會接近17萬。

在住屋供應未能跟上需求下,樓價會繼續向上。

除外來移民有住屋需要外,多倫多的本土需求亦絕對不容忽視。最新一份報告指出,多倫多將於未來10年會有超過48.4萬名65歲或以上長者,有「大屋搬細屋」的需要。同時,亦會有20.7萬名年齡介乎35至44歲人士,需可提供家庭生活空間的住所。再加上,目前貸款成本仍然很低,浮動利率依然保持在2%的水平,5年固定利率也可以低至每年3%。近期兩次加息之後,加拿大的利率似乎處於停滯狀態,故料仍會吸引不少人入市。

地產資訊網站Zoocasa稱,近期成交量及屋價數據顯示,若大多倫多樓市走勢與溫哥華相似,明年8月,多倫多平均屋價可望回升至863,610元。據多倫多地產商會資料,10月份大多倫多地區均價為780,104元,若這預測達標的話,意味著今後10個月屋價將會上升超過8萬元。穆迪評估機構今年9月的一份報告曾預測,未來5年內,由於央行加息和新的房貸政策,加拿大多數城市房價會下跌。但多倫多房價還會漲,未來5年內估計漲7.7%。

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