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地產
中國・海外・香港

確認調整完成 星洲樓市重現魅力


新加坡政府預計,2018年全年GDP將增長1.5%至3.5%。

新加坡與香港都在相若時間推出樓市「辣招」前者於2009年,後者在2010年,而招式又相若,結果卻大不同。星洲樓價自2013年開始調整,從當年高位計,樓價已累跌超過一成。反觀香港,樓價是愈升愈有。兩地樓價走勢差天共地,只因當地遏抑需求的同時,大量增加土地供應。經過幾年調整後,新加坡政府更於去年減辣,讓樓價從谷底回升,前景向好。新加坡目前支付每方呎萬多至兩萬港,已可買到最核心地段物業,對本港買家而言,甚為吸引。

由於低利率政策及海外買家大量入市,促使新加坡政府引入連串辣招,包括規定買樓人士每月按揭還款額不得超過收入60%,並對住宅買賣徵收巨額印花稅。在收緊限制後,新加坡樓價在2013年見頂,然後陷入漫長的跌浪。直至2017年中,新加坡樓市終於有谷底回升的跡象。

新加坡失業率2017年第3季為2.1%。

根據城市重建局(URA)數據,新加坡在今年首11個月,一手銷售量已超過1萬個單位,是自2013年以來首次突破1萬大關,表明了私人住宅需求正在明顯回升。一手樓市消化良好下,促使去年新加坡樓市第三季度扭轉長達15季的跌市。二手市場亦跟隨一手大市大幅反彈,根據最新新加坡房地產聯合交易網SRX 去年11月的數據,二手成交數量共1,475個單位,較10月微升0.9%,較2016年同期則大漲129.4%,售價同步上升約6.2%。

這一輪谷底回升,最大的動力源自新加坡政府於2017年3月份下調了賣方印花稅率(SSD)。與此同時,政府將SSD的申請時限從購買之日起4年縮減為3年。雖然減辣沒有激發大批買家湧入私人住宅市場,但這無疑給市場帶來了重大的推動。

經濟顯著改善

同時,新加坡的經濟,在經歷近兩年的低迷後,已經得到顯著改善。 2017年第3季度,新加坡國內生產總值(GDP)同比增長4.6%,高於第2季度的2.9%和2016年的2.0%。該優異表現得益於製造業的改善。此外,失業率也由2017年第2季的2.2%下降至2017年第3季的2.1%。經濟復甦給予潛在購房者更多信心去購置房產。而新加坡政府預計,2018年全年GDP將增長1.5%至3.5%。

新加坡南部第二區的丹戎巴葛地段,投資價值高。

此外,過去數年,政府減少了政府土地出售(GLS)計畫下招標的地塊數目。由於許多開發商正在陸續耗盡可開發的土地和可供出售的庫存單位,在GLS的土地較少下,開發商不得不轉向集體市場(類似本港私樓重建)中去獲得土地,這是一個更為漫長和複雜的過程,這也意味著這些專案的盈虧成本將更高。因此,市場估計住宅價格會因此被拉高。

展望今年的走勢,由於樓市轉旺,加上預計今年起,當地發展商會加緊發展及陸續推出手上項目,新樓供應將大幅增加,但照現時的土地及二手市場價格,市場普遍估計明年推出的項目仍然會較去年上升約一成。當中,中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛稱,隨著新加坡樓市前景向好,預期明年樓價有5%至10%升幅,而住宅租金回報則有3.5%至4%。另外,萊坊諮詢與研究部主管陳姳潓認為,如果本地經濟維持穩健增長勢頭,明年新私宅銷量可能比今年增加10%至15%,最多可達13,000個。

過去數年新加坡政府減少了政府土地出售計畫下招標的地塊數目。

丹戎巴葛具潛力

現時新加坡市中心地標二手住宅,入場費僅200萬坡元(約1,144萬港元),相當於本港市區二手屋苑的一個中型單位價錢。至於港人投資新加坡物業多以核心中央區為主,當中包括:第一、二區的市中心金融核心區及第九、十區烏節路一帶的高級住宅區。其中位處新加坡南部第二區的丹戎巴葛(Tanjong Pagar)地段,為中央商業區(CBD)的一部分,週邊有發展成熟的零售、餐飲和消閒娛樂設施。

2013年,新加坡市區重建局(URA)推出Southern Waterfront City計畫,丹戎巴葛屬計畫範圍,其南面的港口貨櫃碼頭業務將逐步遷往工業區,中央商業區會擴展至海岸線,同時重塑成集合優質住宅、購物商圈及環保綠化概念的新市區,投資價值高。但要留意現外地買家置業需要繳付15%外國買家額外印花稅(additional foreign buyer stamp duty)及3%印花稅(stamp duty),以及有三年限購令。

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