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溫哥華寫字樓 潛在升幅兩成


今年初,溫哥華的市區辦公室空置率錄得5%,並料進一步下跌。

本港寫字樓屢創新高,部分呎價更突破5萬元,連帶租金水平在去年亦創歷史新高,而在彼岸的加拿大溫哥華亦是如此。皆因當地與香港一樣,不少外國企業對寫字樓的有強大需求,卻是苦無供應。雖然有不少發展商積極投入發展商業地產,但有分析指,在愈來愈多大型科技公司進駐溫哥華下,至2019年,當地寫字樓空置率更會跌至3%的歷史新低。在此情況下,專家料寫字樓租金將會繼續有兩成或以上的升幅。

去年加拿大的經濟表現不俗,失業率下降至40年的最低紀錄,去年的商業地產投資亦反映出這一點,據世邦魏理仕(CBRE)的報告顯示,2017年加拿大商業地產創下新高紀錄,達431億元,而全球僅得加拿大、中國、西班牙及荷蘭四個國家的商業地產投資額創新高。

報告中指出,去年加拿大商業地產的投資額按年增長24.2%,世邦魏理仕預估2018年將再創新紀錄,因為多個城市的商業辦公室空置率都處於歷史低點,同時租戶的需求持續強勁,租金持續增長。世邦魏理仕加拿大執行總經理莫拉蘇蒂(Paul Morassutti)指出,投資者對加拿大商業地產保持高度信心,因為空置率創新低、失業率新低紀錄,機構投向房地產的資金正在增加,還有移民流入推動人口增長等利好因素。然而,他又指,商業地產在今年亦將面臨一些風險,包括利率上漲和北美自由貿易協定的不確定,不過,市場的潛在優勢將超過這些擔憂。

因為空置率及失業率新低紀錄,投資者對加拿大商業地產保持高度信心。

報告又指,2018年初,在北美中,多倫多和溫哥華的市區辦公室空置率錄得最低記錄,分別為3.7%和5%。因為租戶需求正在增加,加上缺乏新的辦公室供應,預計今年的辦公室空置率將進一步下降。另高力國際亦指,溫哥華市中心辦公室的空置率是北美第二緊張,只有5.2%,租金較去年可上升20%,並預計繼續攀升。

空置率將見新低

事實上,相對多倫多而言,溫哥華的商業地產的升值潛力確是不容小覷。據當地的媒體報道,去年溫哥華市中心寫字樓空置率暴跌50%至僅5%,創2013年以來最低,JLL更預計至2019年,寫字樓空置率更會跌至3%的歷史新低。這樣的情況與本港的寫字樓市場一樣,供應遠遠追不上龐大的需求,目前最早能竣工投入租賃的寫字樓還要等至少2年,故此,有專家認為,今年的交易價格和空置率預計都會創歷史紀錄。

JLL執行副總裁錢伯斯(Mark Chambers)表示,未曾見過公司或企業租用辦公室需求如此大,當中很多都是來自美國的公司,相信是與加元匯率偏低有關,加上溫哥華一直都是吸納高科技人才的重要市場,因此,可成功吸引外國企業遷移至溫哥華發展。

去年11月,電子商務巨頭亞馬遜(Amazon)決定,在溫哥華市中心Dunsmuir街402號租下一總面積為4,500平方米的大樓,作為其在溫哥華的第二辦公地點,並於2020年前為本省創造1,000個就業職位。

公司或企業租用辦公室需求如此大,料是與加元匯率偏低有關。

安老基金爭入場

有見及此,當地的發展商亦積極投資商業地產,上月中旬,發展商Reliance Properties一個預計投資5億元混合式大型發展專案Burrard Place正式動工,其中辦公室大廈「The Offices at Burrard Place」料可在2020年初落成,提供15萬平方呎的辦公樓面。發展商主席兼行政總裁Jon Stovell表示,有科技公司在溫市需要租大面積的辦公室,但可應付多間大公司預計發展的空間,在溫哥華現時是不存在的,因此,如今發展商能夠在沒有任何預租合約下興建辦公室。

眼見寫字樓的需求龐大,一些傳統保守的優質養老金計畫亦積極加入,如安省健康醫療養老金計畫(HOPP)投資33層的Waterfront Centre 2寫字樓;安省市政職工養老金計畫(OMERS)投資一幢9層新寫字樓和Melville街上一幢近50萬平呎的寫字樓等。安省養老金委員會(OPB)和安省勞工保險(WSIB)聯手以12.5億(加元,下同)買下Cadillac Fairview市中心半成寫字樓資產組合中25%的股權,成為去年最大一筆寫字樓交易。商業地產經紀透露,新建寫字樓成交價創新高,租金亦水漲船高,料今年寫字樓租金每平方呎會升穿50元。

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