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海外樓市:金邊商機處處 樓價按捺不住


柬埔寨計畫興建6條高速公路,以作為重型運輸服務和現代化產業的基礎發展方向。

柬埔寨上半年整體發展表現積極,單是前兩個月的建築投資額就接近4億美元。當地政府已經調整了金邊的土地登記稅費的徵稅基點,以便在今年7月開始以新的稅基標準徵收土地登記、土地轉讓費。從這一變化來預計,7月後總體土地價格水平將在當前地價基礎上增加30%以上。柬埔寨估值師和地產代理協會表示,目前來看,更新後的價格約為目前實際市場價格的70%至80%。

今年一月時,胡潤研究院在《2018年度全球房價指數》中指出,柬埔寨金邊過去一年躍居全球房價漲幅第一,漲幅達16.7%。《2018年度海外置業投資回報指數》亦提出,金邊房價收益6.5%,是海外置業投資回報最高的城市。

該國的首都金邊,當地的住宅大樓從2015開始到現在,如同雨後春筍強勢增長,而在商業地產方面屬於企業投資項目的,外國投資者能夠以個人進行投資的項目卻是稀缺。在建項目公寓住宅類項目預計2022年達到1,000棟竣工,而寫字樓卻僅僅增加4個項目竣工。

 

隨著大量外來投資者湧入,建築業得到了飛速發展,五層以上的住宅樓宇已成為時尚。

金邊地域不大,但大街上很多地方都是熱火朝天的施工場地。在柬埔寨傳統建築中,居民均以「接地氣」的別墅、吊樓為主,包括酒店建築都在三樓以下。此前,包括金邊在內,民房基本見不到三層或三層以上的。

生活水平不斷上升

隨著大量外來投資者湧入,建築業得到了飛速發展,五層以上的住宅樓宇已成為時尚。到今年年底,金邊將建成的公寓數量是2.5至2.8萬套,而金邊的常住外國人就有30萬人,也就是說金邊公寓的數量連外國人也滿足不了,更何況是柬埔寨國民。據估計,柬埔寨全國人口將從現時的1,600萬人,增至2030年的2,000萬人和2050年的2,500萬人,大部分人口將集中生活在城市。

在基建方面,柬埔寨高速公路發展計畫對外公布,該計畫顯示為把重要經濟區連接到鄰國,除了「金邊-西港」高速公路外,柬埔寨更計畫興建6條高速公路,以作為重型運輸服務和現代化產業的基礎發展方向。將覆蓋全國10個省市,有望在2020年至2030年開始實行。

金邊房產租金的回報率高達6.93%,位列全球城市租金回報的第四位。

政府計畫未來5年興建和修復至少6個機場,分別是金邊市新機場、暹粒省新機場、國公省七星海新機場、王家軍市機場、卜疊棉芷省波貝市機場,以及東北省的機場(上丁省、蒙多基裏省或拉達那基里省其中之一)。

今年第一季度,柬埔寨共接待國際遊客187萬人次,同比增長了9.7%,其中中國遊客約68萬人次,同期增長了35%。預計2019年全年柬埔寨將接待700萬國際遊客,創造近100萬個就業崗位,並為國家創收50億美元的外匯。以西港為例,曾經是背包客的天堂,如今到處都在新建酒店,而僅西哈努克省就需要約3萬間客房(其中星級酒店客房約2萬間),兩者將是相互促進,共同發展。

瑞賽部長早前出席在國會召開關於「石油管理法草案」研討會時指出,包括海域和陸地在內。該國一共擁有25處採油區域,而2019年年底預計可以開採出第一滴石油。柬埔寨石油機構總監兼礦產與能源部發言人姜蘇表示,隨即將開採第一滴油的同時,由中國公司投資建設的煉油廠也即將正式啟用。這座煉油廠一期項目的年產量多達200萬桶,二期項目預計將於2023年竣工,年產量將增至500萬桶。

 

政府計畫未來5年興建和修復至少6個機場。

租金回報率高

金邊公寓需求上升,自然連帶租金亦上升。金邊房產租金的回報率高達6.93%,位列全球城市租金回報的第四位,市中心核心區域的一間公寓,即使裝修比較一般,面積也不是很大,出租的價格也能達到每月1,500美元,也就是說月租將近1萬元人民幣。過去幾年金邊房價每年都以15%的速度遞增,而金邊租金回報率高達6%至10%,投資金邊房有雙重收益,回報都不低。

目前柬埔寨人口增長率為2.5%,人口紅利平均年齡為27歲,這正值結婚、生子的最佳年齡,未來房地產剛性需求市場極大。據國土規畫和建設部統計顯示,每天僅全國建築行業就為國人創造了約22萬個崗位,建築業已成為推動國家經濟發展的重要經濟支柱之一。

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