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地產
中國・海外・香港

海外樓市:越南胡志明市 中美貿戰受惠者


越南於今年上半年約有203億美元的海外直接投資,其中超過三分一是來自製造業及加工業。

中美貿易戰持續僵化局面,正所謂「鷸蚌相爭,漁人得利」,兩國的經濟受損之時,越南等東南亞地區,卻因此而得到發展機會,陸續有企業將業務撤離中國,轉投生產成本較低的越南。據當地政府的數據,海外直接投資正處於上升軌道,當中特別是胡志明市,其經濟表現更跑贏全國。外資持續進駐,從而帶動置業需求,以致樓價節節上升,如作為市中心的第一郡,樓價自然有保證,不過,論升值潛力高,應屬毗鄰市中心、正在開發中的第二郡莫屬。

中美貿易戰未有緩解跡象,陸續有公司將生產線撤離中國,最近日本傳媒《日經亞洲評論》報道,負責代工蘋果無線耳機AirPods的歌爾聲學(Goertek)擬將生產線般往越南,報道更引述消息人士指,雖然歌爾聲學搬遷生產線一事尚未最終定案,但已知會蘋果公司有關計畫。

這還不特止,有份代工iPhone的和碩,以及為iPhone提供充電器和連接器的正崴精密工業,目前都考慮將業務撤離中國。正崴董事長郭台強稱,為避免受貿易戰波及,亦計畫擴大在中國以外的廠房,除考慮將部分產品帶回台灣,亦正評估在泰國、越南及菲律賓的新廠房。

越南的剛需性住房和投資性住房需求量不斷增長。

事實上,近期因中美的不和,越南因具有勞力、關稅低廉的優勢,確實有很多公司選擇遷移至越南,如日本平價時尚品牌「UNIQLO」正持續將生產從中國轉向工資更便宜的東南亞;而南韓也是傾力前進越南,除三星之外,LG、Hyundai等品牌也都進軍越南。

上半年引外資203億美元

據越南統計局資料,越南於2018年上半年約有203億美元的海外直接投資,其中超過三分之一是來自製造業及加工業,總值約79億美元。外資公司的產品佔全國出口約七成,相當於國內生產總值的22%,可見海外直接投資對越南經濟極具影響力。

經濟發展向好,加上愈來愈多外資進駐,住屋需求亦增加,房地產市場自然亦被帶動,據越南計畫投資部資料,今年第1季外企對該國房地產領域的投資僅佔全國外國直接投資總額的8.4%,排名第3。及至第2季,佔比大幅增長,已佔全國外國直接投資總額的27.3%,躋身第2位。截至8月底,房地產吸引外資達60億美元。越南房地產經紀協會副主席阮文訂指出,今年第4季,越南全國房地產市場呈現蓬勃發展的態勢,剛需性住房和投資性住房需求量不斷增長。

第一郡是胡志明市的中心,亦是經濟、貿易、金融及行政的中心。

特別是胡志明市,經濟表現突出,今年首季國內生產總值(GDP)按年增7.64%,是2016年首季以來錄得最強勁升幅,增速較越南全國的7.38%及首都河內的6.98%還要強勁。顯然地,這是有賴外資持續投資,才有這樣的成果,據規畫及投資部外國投資署(FIA)資料,過去30年來,胡志明市實現7,494個投資項目,投資額達445億美元,佔全國外國直接投資(FDI)總額的13.9%。

第二郡發展潛力最大

正因外資持續進駐,胡志明市的競爭力亦得以提升,仲量聯行發表的「2018年全球最活躍10大城市排行榜」,胡志明市名列第3。報告指,城市急速發展,加上正在興建大量基建,將有助胡志明市未來繼續保持經濟強勢。

再加上,為了優化城市,加速經濟發展,胡志明市正興建大量基建設施,帝皇地產集團董事總經理陳卓明指出,2020年啟用的地鐵網絡(MRT)及2025年落成的隆城國際機場(Long Thanh International Airport),都是值得注意的項目,而且還有第二郡發展集金融及商住用途於一身的首簽(Thu Thiem)新都市計畫,這將令該郡未來化身有如香港的西九龍;正在興建的首簽第四號大橋亦是重要項目,落成後從第七郡往首簽只需10分鐘車程。各項基建都可大大提升市內各郡的交通,加速胡志明市發展。

有份代工iPhone的和碩正考慮將業務撤離中國。

胡志明市是越南第一大城,擁高達1,500萬人,是越南經濟、文化重心,並分為19郡和5縣,共24個區,其中第一郡位胡志明市的中心,是經濟、貿易、金融、行政中心,包括重要機關、領事館等,並且集中紅教堂、中央郵局、歌劇院等法國建築,同時也是許多五星級酒店和高級餐廳的所在地,屬傳統豪宅區,而地鐵發展也是在第一郡開始,該區樓市的均價為每平方米9,770萬越南盾,約3.28萬港元,料至2019年升至每平方米1.363億越南盾,即約4.577萬港元,升幅約四成。

交通網絡愈見完善

但要數潛力區,則是與市中心緊密連接的第二郡,此區透過已通車的首簽隧道(Thu Thiem Tunnel)及將落成的首簽大橋(Thu Thiem Bridge),縮短兩郡的距離,加速推動市中心擴展計畫,化身有如香港的「西九龍」。特別是第二郡鐵路系統擴建落成後,將會刺激樓價上揚。擴建計畫有6條地鐵線路,第1、2條將於2020年完成工程,預計每日會服務約16萬乘客。

當地鐵路料在2020年正式通車,附近樓價保守估計會有10%至20%的升幅。據過往紀錄可見,第二郡中心地帶的物業幾年間升值超過三成,在未來連接多個地鐵站、交通網絡日漸完善後,該郡自會在眾多地區中突圍而出,有巨大的投資潛力。

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