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海外樓市:賭權開放 經濟興旺 馬尼拉樓市大爆發


馬卡蒂(Makati)是菲律賓傳統的金融中心。

自馬尼拉人質事件後,不少港人對菲律賓多了忌諱。然而,自總統杜特爾特(Rodrigo Duterte)上台後,當地經濟有很大發展,又拉近與中國關係,並推動「大起特起基建政策」(Build Build Build),吸引外商投資。如今,菲國已成為日、韓、台投資熱門地。加上開放賭權,大量華裔進駐馬拉大都會(Metro Manila),推升區內樓價。IHS亞太地區首席經濟學家預計,菲律賓經濟目前約2,920億美元國內生產總值(GDP),至2030年卻有望超過1萬億美元。憧憬強大的經濟撐起當地樓市下,投資者可重新檢視馬尼拉大都會的投資價值。

根據國際地產投資銀行GOBankingRates最新研究,從Global Property Guide的平均月租金、租金收入所得稅率,以及平均租金回報率的資料中,找出25個最有投資潛力的國家,當中,菲律賓以6.3厘的高租值回報及4.06%的較低租金收入所得稅率,排名全球第1,而僅次的分別為阿拉伯酋長國及哥斯特黎加。

除了租金回報可觀,近年當地樓價亦是一升再升,菲律賓央行指,2017年第4季度的住房價格同比上漲5.7%,而2017年全年住宅同比上升了3.6%。住房指數從2016年同期的111.1上漲到117.4。當中以馬尼拉市為核心,涵蓋週邊15個城市及1個自治市的馬尼拉大都會平均住樓價格上漲了8.8%。

總統杜特爾特(Rodrigo Duterte)上台後,拉近與中國的關係。

馬尼拉大都會近年樓價上升,主要是因為菲律賓政府從2016年發放博彩業許可證後,約有50多家招待海外華人賭客的離岸博彩公司獲得許可證。雖然下注可遠程進行,但由於博彩運營商需要聘請會說中文的人,打理營銷、客戶諮詢到海外客戶支付手續等各種事宜,故大派華裔人士湧入區內居住。有指自2016年末以來僱用約20萬名與賭業相關的勞工,多數是中國人。根據Santos萊坊的數據,在2017年最後一季馬尼拉馬卡蒂附近的海灣地區,樓價飆升了創紀錄的27%。

吸引海外資金

此外,菲律賓本身經濟的發展,亦成為樓市的支持力。菲律賓總統杜特蒂上任後首先訪問中國,成功拿下習近平允諾總值240億美元的貸款與投資承諾。之後杜特蒂兩度訪問日本,和日本企業簽訂至少25個項目合約,價值約60億美元的投資,投資項目包括造船、鋼鐵、農業、電力、再生能源等。

在大規模推進基礎設施建設和內需增長的背景下,菲律賓經濟在過去的幾年裏迎來黃金飛速發展期,連續6年保持GDP增速超過6%。據菲律賓國家統計局資料,2017年全年菲律賓經濟增速為6.7%,達到政府設定的6.5%至7.5%的預期。

位於馬尼拉的賭場 City of Dreams Manila。

再加上菲律賓人口過億,平均年齡僅26歲,擁有75%的勞動人口,成為該國經濟可持續發展的核心力量。依託大量的會講英文的年輕人口,菲律賓有望成為世界最大的商業服務外包中心,刺激經濟增長,拉動對住房和寫字樓的需求。

目前海外買家在馬尼拉都會區的投資主要集中在老牌金融中心馬卡蒂中央商務區(Makati CBD)、馬尼拉大都會區的新區博尼法西奧環球城(BGC)、新興金融區歐提加斯中心(Origas Center)及交通物流中心帕塞市(Pasay)等區域。

馬卡蒂最搶手

當中馬卡蒂(Makati)近貼首都馬尼拉,是菲律賓傳統的金融中心,彙聚了全菲律賓最多的大型銀行和跨國公司,菲律賓最大的證券交易大廳就位於馬卡蒂的阿亞拉大道(Ayala Avenue)。亦是不少外國使館所在地,被稱為馬尼拉都會區的主要文化和娛樂中心。根據Global Property Guide,該區現時的樓價每平米約3,825美元。

至於博尼法西奧環球城(BGC)為Taguig內的新興金融和中央商務區,該區域距離市區約11公里,過去曾是軍事用地,1995年起,經歷了「浦東大開發」式的全面開發,今天已成為以金融、商務、住宅於一體的蓬勃新區,吸引了眾多外資企業、投資者。

2017年全年菲律賓經濟增速為6.7%。

此外,位於都會區Pasig市內的另一新興金融區歐提加斯中心(Ortigas Center)亦是亦是熱門置業之地。區域內擁有眾多高檔辦公樓、商業中心和五星級酒店,如亞洲開發銀行(ADB)總部、菲律賓證券交易所總部。相對於傳統金融中心Makati,Ortigas的寫字樓租金相對便宜,且環境更為整潔、安全,為此也最受菲律賓當地的跨國企業歡迎。

還有帕塞(Pasay)區,位置極佳,是尼諾.阿基諾國際機場(Ninoy Aquino International Airport)所在地,為菲律賓重要的交通和物流中心。區域內彙集了菲律賓航公、PAL Express、Air Juan等航空和物流企業。此外,Pasay還是菲律賓重要政府部門如參議院、外交部(DFA)、菲律賓國家銀行等所在地。

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