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海外樓市:複製中國夢 胡志明市樓價升不停


據第一太平戴維斯數據,去年胡志明市樓價升值了8%至10%。

越南跟中國的經濟發展有一個相似的發展軌道,同樣擁有社會主義的政權,中國自1978年改革開放,吸引大量外資來華建廠,讓經濟起飛,樓價攀升;至於越南則於1986年進行經濟上和思想上的改革與開放,而近年更因中國經濟轉型,外資轉移而赴越設廠,大量投資拉動當地經濟,同時推起越南最大城市──胡志明市的樓市升勢。

當地樓市高飛除了經濟前景佳,更重要是政策配合。2015年,越南《住房法》修正案正式生效,取消了外國人在越南購房的諸多限制,容許持有有效入境證明的海外人士買入物業,並可擁有50年租賃物業權,業權屆滿後仍可延長期限,這讓越南以外的投資者亦有機會分享的越南經濟增長機遇。

胡志明市樓價近年升勢強勁,仲量聯行報告顯示,2016年當地物業價格平均上升7.4%;而根據第一太平戴維斯(Savills)數據,以該公司代理的一手物業統計,去年樓價升值了8%至10%。雖然當地樓市已經開放給外國人,但因為有一定的銷售限制,每個新盤不能銷售超過30%給予海外人士,加上本地人不能轉售單位給外國人。因此,當地樓市的主要升勢仍是由當地經濟發展為主導。

賴遠方指出香港人觸角敏銳,不少投資者到嗅到越南樓市的發展前景並投資。

近年不少歐、美,及亞洲地區之大型跨國企業都於胡志明市設辧事處或大型生產基地,例如Microsoft、Samsung、LG、Nokia,以及Panasonic等。大量的投資,令越南於2017年的國內生產總值(GDP)高達6.81%,而今年首季GDP亦錄得7.38%,創了10年以來的新高。帝皇地產董事兼亞洲銀行家創辦人及首席執行官賴遠方指出,今年當地經濟增長有望更上一層樓:「中國及越南政府去年開始積極研究『兩廊一圈』計畫,打通雙方之交通網絡,以配合『一帶一路』,吸引更多華資到越南投資,預計今年全年GDP平均增幅達7.1%。受惠於經濟帶動,黃金地段之住宅投資潛力亦看高一線。因此,吸引到不少觸角敏銳的香港投資者前來尋寶。」

經濟動力以外,胡志明市政府近年投放約四百七十七億美元進行大型基建 ,當中正在建設的地鐵項目預期將於2020年通車,屆時交通更為便利,將激起胡志明市住宅有更顯著的升幅。Ashton Hawks總監鄭王秀玲指,現時坐落於鐵路沿線的物業,訂價一般都比其他非鐵路沿線附高,估計地鐵開後差幅將會更加驚人,相信屆時之樓價差距可達10%至20%。

謀建新機場

此外,越南政府也正規畫於胡志明市東邊的同奈省(Đồng Nai)建造新的隆城(Long Thành)國際機場,以分擔胡志明市於2025年預估將迎來的6,000萬至7,000萬的年旅客及商務人次流量。

正在建設的胡志明市地鐵項目預期將於2020年通車,屆時交通更為便利。

胡志明市共可分為12個區(郡),第1區為市中心,當地著名地標Saigon Center、Diamond Plaza、Reverie Saigon Hotel等座落於此,為商業、旅遊的中心點,然而,由於已發展多年,該區出現過份擠逼問題。因此政府正於第2區打造彷如上海浦東般的全新商業發展區,該區將有大量的甲級商廈進駐,發展潛力可觀。

不過,由於第2區的面積廣闊,預期發展時間長達二十年,投資者需要一定的耐性。若想快人一步取得回報,則不妨留意位於第1區及第7區之間的第 4區,此區此前未有大發展,樓價、租金大為落後,如現時第一區豪宅新盤樓價約每平方呎7,000港元,但第4區僅約2,800港元。故近年已吸引不少年輕人、單身一族進駐於此,尤其第4區毗鄰之第7區現時有不少台灣及南韓租客居於區內,但該區現時缺乏完善之交通網絡,堵車的情況較為嚴重,隨着第4區有更多全新優質物業,吸引了不少第7區之海外專才青睞,樓價租金升幅可望大幅增加。

此外,第4 區的西貢河畔正進行大型的重建計畫,除了地區將會優化外,日後還會有不少高級商廈、大型購物商場、休憩公園,以及康樂設施,照顧附近居民日常生活所需,將來不論是環境、社區規劃及交通網絡等,都會比第1區及第3區更為完善。現時胡志明市的租金回報約6-8%,然而出租物業需要繳交10%租金稅。此外,要留意海外投資者在胡志明市買物業較難承做按揭,故多數會以全款支付,但一般可以分3年攤付,首期約為10%。

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