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海外樓市:莫斯科樓價 默默起革命


莫斯科的樓價一直高高在上,地皮價格在全球主要城市排行榜上名列第13,超過柏林和東京。

房地產一直是俄羅斯經濟的主要驅動力之一,雖然當地樓市在2014年與貨幣盧布一起遭受重挫,但如今已然復甦。莫斯科的樓價更是一直高高在上,一城獨佔全俄地產交易值的一半以上,地皮價格在全球主要城市排行榜上名列第13,超過柏林和東京。

莫斯科的樓價可以說是全國最高,同樣莫斯科也是俄羅斯各方面發展都非常均衡的城市。莫斯科的樓價固然比較高,但是在當地置業,單位的價值和回報率同樣也很高。如果你問俄羅斯的樓價是否昂貴,那麼就要看你所購買的單位在哪一個城市,哪一個地區,每一個城市的發展不一樣,地區的發展不一樣,所在的位置不一樣,樓價就會有差別。

除了政治經濟文化影響房價的波動以外,其實人口在一定程度上也影響樓價的變動。一個國家或者是一個城市的外來人口,如果陡然增多,那麼該城市的樓價必然會大幅度上漲。一旦這個地方的房產出現供不應求的狀況,那麼樓價上升的速度可以說是直線趨勢。

莫斯科的樓價固然比較高,但是在當地置業,單位的價值和回報率同樣也很高。

通脹再次上升

俄羅斯的經濟目前正在顯改善,由於能源價格下跌以及由莫斯科吞併克里米亞引發的美國和歐盟制裁的影響,俄羅斯經濟在2015年下降2.5%,而之後三年連續增長,2016年增長0.3%,2017年同比增長1.6%,2018年增長了2.3%。

然而,在近年穩定後,通脹再次上升。根據聯邦國家統計局的數據,3月消費者物價指數較去年同期上漲5.3%,高於上個月的5.2%,高於央行4%的目標。事實上,在政府將增值稅從18%提高到20%之後,這是自2016年12月以來的最高通脹。

盧布在短短三年內損失了近61%的價值,從2013年1月30.231盧布兌1美元的匯率到2016年1月的77.175盧布兌1美元。盧布在2016年和2017年有31.5%的漲幅,然後在2018年,盧布再次損失近16%的價值。今年4月,月平均匯率為64.628盧布兌1美元。莫斯科和聖彼得堡的租金收益率都很低,約為3%至4%。莫斯科的單位成本很高,約為每平方米11,866歐元。

俄羅斯土地都為私有制,一般來說在俄羅斯購置的房產都為個人永久產權,基本無年限限制。

願為購樓推遲生育

俄羅斯信息分類網站Avito對2,000名俄羅斯人進行了調查, 結果顯示,大多數俄羅斯人願意為了買樓而放棄娛樂、美容和旅遊,並節約食品消費。其中,有近半數受調查的青年人考慮,為了買房推遲幾年生育。此外,俄羅斯女性比男性更渴望擁有房屋。儘管樓價在上漲,其中有78%的受訪者仍打算在5年內置業。

最具買樓意願的是25到35歲的人,佔82%。56歲及以上年齡段的人中,有71%的人打算在未來5年內買樓。25歲以下的青年人中,64%的受訪者有這種計畫。女性比男性更渴望擁有不動產,受訪女性中,有80%的人打算在未來5年內買房,與此同時,男性只有76%。

55%受訪者為了置業,願意接受一些無關緊要的限制。另有28%的人指出,他們可以大大限制其它花費。而9%的俄羅斯人完全不願意接受這類限制。65%的受訪者願意節約看電影、喝咖啡等等娛樂開支,60%的俄羅斯人認為最不一定需要的花銷是美容,59%的人願意放棄旅遊。

大多數俄羅斯人願意為了買樓而放棄娛樂、美容和旅遊,並節約食品消費。

被訪者中的25歲以下青年中,有44%的人為了置業願意推遲幾年生孩子,25至35歲年齡段的人中,願意這麼做的只佔19%,而36至55歲年齡段的人中願意這麼做的佔11%。

仲量聯行俄羅斯和獨聯體研究負責人Olesya Dzuba認為,今年俄羅斯經濟增長率將保持在1.5至1.7%,仍然受到制裁以及由此產生的不確定性和波動性的限制。儘管沒有理由期待爆炸性增長房地產投資交易的增長,去年的低位元基數和一些交易的推遲可能導致25%的投資增長。因此,預測今年的投資將達到35億美元。

此外,俄羅斯土地都為私有制,一般來說在俄羅斯購置的房產都為個人永久產權,基本無年限限制。在俄羅斯置業的外國人是沒有任何優勢,這意味在辦理居留證、臨時居留許可或者是入籍的時候,房產不會為海外業主帶來任何特權。

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