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海外樓市:芝加哥樓市穩定 上升動力十足


芝加哥樓價指數為22萬美元,遠低於洛杉磯的65萬美元與紐約的43萬美元。

根據瑞銀針對全球二十個金融中心評比的全球不動產泡沫指數,相比香港、紐約和洛杉磯等大城市,芝加哥是沒有泡沫危機,反而是二十個金融大城中唯一樓價被低估的城市。美國線上不動產公司Zillow分析,芝加哥樓價指數為22萬美元,遠低於洛杉磯的65萬美元與紐約的43萬美元,即使說,當地仍有不錯的上升空間。

在普華永道的2019年度「房地產新興趨勢」調查中,芝加哥房地產市場展望在美國79個最大的市場中排名第49位,紐約的布魯克林區及曼哈頓分別排名第2及第32位,洛杉磯排名第14位。

芝加哥位於美國中西部伊利諾州,為北美的中心地帶,緊臨密西根湖,是美國最重要的交通樞紐,芝加哥歐海爾國際機場為美國及全世界第二繁忙的機場,每日飛機起落至少達2,375架次。

芝加哥預計在未來三年內,將有超過11,000間豪華公寓將在市中心發售。

芝加哥大都會區人口將近一千萬,是美國僅次於紐約、洛杉磯的第三大都會區,同時也是美國主要的金融、期貨和商品交易中心之一。當地有美國第三大商業中心的繁榮,城市天際線舉世聞名,北密西根大道的華麗一英里(The Magnificent Mile)媲美紐約第五大道。不論文化、藝術、建築、交通、美食、體育都一應俱全,是世界級的水準。若當地政府財政改善得宜,想必能吸引更多企業與海外投資。投資者在考量美國房地產時,除東岸的紐約與西岸的洛杉磯之外,芝加哥也是相當值得參考的區域。

樓價相對親民

在全美10大都市中,芝加哥都會區房地產最活躍,其房屋維護支出增加19.5%,新建築增加60.2%。這一增長可能與芝加哥的五年住房計畫有關,該計畫旨在解決大芝加哥地區的房產負擔問題。因為東西兩岸房價高昂,非一般人所能負擔,而芝加哥的樓價相對親民,而且居住環境良好,因此即使全美樓市降溫,芝加哥前景依然被看好。

芝加哥位於美國中西部伊利諾州,為北美的中心地帶,緊臨密西根湖,是美國最重要的交通樞紐。

如果在都會區能夠繼續看到建築業的增長,正好說明該城市可能免於受到房屋市場放緩的影響,芝加哥預計在未來三年內,將有超過11,000間豪華公寓將在市中心發售,令人驚訝的是,這個數字恐怕仍不敷所需。

由於屢創新低的房屋抵押貸款利率,令美國的房地產建築商、房屋購買者都對美國房地產持有更高的信心。預計30年期固定利率抵押貸款將繼續呈下降趨勢,2019年平均為4.3%,然後在2020年增加至4.5%。

銷售出現復甦跡象

今年第一季度房價升值略高於此前預期,這將導致2019年的樓價增長預測上調至3.6%。另一方面,預計2020年房價將增長至2.6%。2019年全美房屋建築商協會(NAHB)主席GREG UGALDE表示,新的一年,協會將把解決房屋可負擔性問題作為優先任務。

由於在樓價高昂的市中心房屋可負擔性愈來愈低,近年來,美國愈來愈多人,特別是「千禧一代」,這個美國房地產市場最大的買家群體,更傾向於選擇向郊區搬遷,以尋找更可負擔的房屋。隨「千禧一代」開始組建家庭的趨勢,未來美國對於位於郊區的可負擔市場的可開發地塊需求會愈來愈高。

佛拉斯摩爾市(Flossmoor),成為大芝加哥郊區房市異軍突起的黑馬。

黑馬城市 異軍突起

在全美樓市稍為降溫的時候,芝加哥南郊的佛拉斯摩爾市(Flossmoor)在今年前八個月間,不僅房屋成交價格、成交數量均上揚,且房屋成交期也縮短,成為大芝加哥郊區房市異軍突起的黑馬。

根據芝加哥房產經紀協會(Chicago Association of Realtors)與美中區房產數據(Midwest Real Estate Data)資料,今年1到8月,佛拉斯摩爾樓市表現強勁,更是庫克郡、杜佩琪郡、湖郡與威爾郡等郡線中,情況最有改善的地區。該市距離芝加哥大學車程30分鐘,到芝加哥市區50分鐘,鄰近Metra火車站,整體交通便利,房價相對來說「可負擔」,且該地區學區不錯,居民族裔多元,文化豐富。

數據顯示,今年大多數的郊區及市區的房屋銷售,都出現價量齊跌的情況,但佛拉斯摩爾今年的房屋銷售數量達159間,比去年增長23%,成交中位價格也增加到21萬元,比去年同期提高2.5%,房屋銷售期平均約130天,比去年的132天輕微縮短。

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