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地產
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海外樓市:經濟復甦理想 東京樓市續看漲


東京大量就業機會仍吸引年輕人移入,故有龐大的租屋需求支撐著樓市。

日本除了是港人熱愛的旅遊熱點外,近年亦成為海外物業投資的對象。當中日圓這幾年匯價偏軟,港人買樓猶如打折,而且受到2020東京奧運的影響,政府又大力發展基建,加上經濟逐漸向好,當地的樓價走出「迷失」之路,重回升軌。當中,作為首府的東京樓價雖不算最便宜,但作為日本的經濟中心之一,且在人口增長的支持下,樓價升幅將會持續。

香港人除了喜愛到日本旅遊,對於「made in Japan」亦情有獨鍾,基於本港樓價愈來愈瘋癲,近幾年多了港人到日本投資物業。談起日本樓市,或者會聯想起日本樓市的泡沫,而且因人口老年化及生育率下降等,都成為一些人看淡日本樓市的理由。然而,日本樓市失落期已早早離去,日本地價已連續5年回升,以及主要城市圈的樓價持續近8年錄得升幅,吸引不少外國投資者正大舉湧入日本房地產市場。

受2020年東京奧運等因素推動,東京樓價仍有上升空間。

據世邦魏理仕(CBRE)數據,專注於投資亞太地區的封閉式房地產基金在2014 年1月至2017年9月間,已在日本投資150億美元,日本也成為亞太地區的第二大投資目的地,僅次於澳洲。日本房地產中最著名的機構投資者,就是全球最大的主權基金——挪威主權財富基金,該基金去年在東京購入一棟商業地產大樓,這也是其首次進軍亞洲房地產市場;黑石集團亦耗資16億美元在東京購買 5,000多套住宅;新加坡政府公司(GIC)與日本REIT共同斥資約9.36億美元收購東京迪士尼附近的東京灣喜來登大酒店。

地價連升5年

據「日本土地價格」數據,日本地價已從2013年以來,連續5年保持上升態勢,2017年地價年增率增長6.28%。地價上漲,樓價自然亦水漲船高,包括東京、神奈川、千葉及埼玉縣的南關東城市圈為例,這些地區的樓價已從2013年開始出現上漲,東京的樓價指數已恢復至2000年的水平。日本的3大城市圈的樓價水平,相對2010年已出現較大幅度的上漲,漲幅均達三至四成。

東京、神奈川等地區的樓價已從2013年開始出現上漲,東京的樓價指數已恢復至2000年的水平。

日本樓市得到支援,主要因日本經濟增長好於市場預期,去年全年GDP按年增長1.7%,創下2014年以來的最好水平。雖然GDP在連續8季度錄正增長後,今年首季因出口持續下滑,日本經濟增速明顯下滑,日央行日前亦意外撤銷通脹率達成2%目標的時間表,預計至2021年3月的財年的通脹為1.8%。日央行承認,需更長時間達到目標,料日本經濟增長續溫和擴張,實現通脹的目標仍存在。日央行又上調今明兩個財政年度經濟增長預測,料本年度增長1.6%,下年度增長0.8%,兩者分別上調0.2及0.1個百分點。央行預計,2020年度經濟增長0.8%。

此外,據日本總務省資料,日本於2017年年底的失業率已下降至低於3%,11月更低至2.7%,是近24年來最低,就業充足令人民消費能力提升,可見日本經濟向好,且日本首相安倍晉三早前又要求企業界在本年春季勞資談判中,加薪3%,令經濟有望更上一層樓,從而帶動日本樓市。另外,日本央行持續貨幣寬鬆政策,導致日圓走軟,渣打全球宏觀策略及外匯研究主管羅伯遜料,隨著全球經濟持續增長,日圓料會走弱。故此現時投資日本物業相等於獲折扣優惠,有利投資者入市。

日本首相安倍晉三要求企業界在本年春季勞資談判中加薪3%,令經濟有望更上一層樓。

受惠奧運效應

不過,最大的誘因,還是2年後的2020年東京奧運,受2020年東京奧運等因素推動,東京樓價仍有上升空間,近年每年都錄得8%至10%的升幅。再加上,日本目前正如火如荼,由政府領軍進行大型建設,如斥資9.03萬億日圓的中央新幹線已動工,未來完工後,東京至大阪的時間將可由2.5小時大幅縮短至70分鐘,將有助於串聯主要城市間的商業動能與觀光資源,並帶動地產。

雖然東京的樓價相對日本其他城市不算便宜,然而,有市場人士指出,即便東京奧運題材不再,東京樓價亦不會出現大幅下跌現象,因有龐大的租屋需求支撐著,東京大量就業機會仍然吸引年輕人移入,移入人口已連續22年呈現正增長,這將是支撐東京樓市的最大力道。

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