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海外樓市:澳洲若再減息 悉尼樓價再升


澳洲的房地產市場已結束近兩年的萎靡勢頭,回暖明顯。

穆迪分析對2020年和2021年的澳洲樓價變動進行了預測,結論是澳洲的房產低迷期已過去,並有望於今年年底慢慢企穩,轉而走向增長,悉尼樓價將上漲3.1%,2021年增幅將加大至4.8%,其中公寓的價格漲幅將高於別墅,2020年將上漲4%,而2021年將上漲6%。至於市郊的各個區域,東部郊區和北部郊區依舊不被看好,而悉尼都會區以外的地區,如獵人谷(Hunter Valley),已經憑藉其優越的交通設施成為了頗具吸引力的置業目的地。

從近月的資料來看,澳洲的房地產市場已結束近兩年的萎靡勢頭,回暖明顯。悉尼的樓價,出現近兩年來久已未見的上漲,除了澳洲樓價的上漲,另一方面更能體現澳洲房產市場回暖的資料就是房產拍賣的成交率,已提升至70%,這是2018年下半年從未出現過的數字。從這些跡象看,澳洲房價很可能結束近兩年的下跌,開始反彈。

悉尼的樓價上漲,是由於需求上漲而相對而言供應卻有所不足造成的。

悉尼作為澳洲最大的新南威爾士州的首府,同時它也是澳洲面積最大的城市,人口最多,總人口達500多萬,達到澳洲人口的20%左右,經濟高度發達,已連續多年得到全球十大最宜居的城市之一的稱號,在世界一線城市排名中被列入第七位。

內西區華人偏多

悉尼是澳洲集商業、貿易、金融、旅遊和文化中心為一體的城市。悉尼在澳洲國民經濟中的地位舉足輕重,其國內生產總值佔整個澳洲的30%左右。服務業是悉尼經濟的主體,其中金融保險業佔全澳行業產值的44%、房地產佔41%、批發貿易佔38%、飲娛樂佔36%、製造業佔35%、建築業佔34%、零售貿易佔32%。

目前比較貴的是悉尼東區的,這邊部分樓房是靠海的,地理條件優越,購物和生活配套都很便利,而且學區也好,這裏的別墅已達到250萬澳元以上。悉尼北部則是傳統的富人區,週邊臨近美麗海灣沿岸,環境一流,所以樓價也是屬於悉尼較貴的地區,但一套普通的別墅一般要200萬澳元以上。

如果澳洲儲備銀行再次降息的話,樓價上漲可能會超過10%。

悉尼的內西區則是華人住的比較多的區域,到處可見中國超市和中國餐館,對於華人來說,生活非常便利。如Burwood,Ashfield,Strathfield,Campsie等都是華人住得比較多的區域。樓價在150萬澳元起。悉尼的南區的別墅在150萬澳元左右或以上,稍差點的區域,樓價在80至100萬澳元左右。

減息刺激樓價

目前悉尼的房產市場似乎正在升溫,根據房地產資料分析機構CoreLogic的最新住樓價值指數,悉尼中位住樓價格上漲了5%。悉尼樓價的上漲推動了全國平均樓價季度上漲了2.9%。但按年度計算,悉尼的中位樓價仍下降了2.5%;與兩年前的峰值相比,下降了10%以上。儘管悉尼樓價的總體趨勢似乎有所上升,但仍受到許多其他政治和經濟因素的影響,而這些因素將會繼續影響2020年的悉尼房地產市場。

澳洲Starr Partners房地產集團的總裁Douglas Driscoll預計,悉尼樓價明年將上漲5%至10%,具體漲幅各區會有所不同。如果澳洲儲備銀行再次降息的話,樓價上漲可能會超過10%。

買家可能要等到2020年年底才會看到更多的樓源。

澳洲統計局9月份的資料顯示,不包括現有貸款的再融資,新樓貸款上升了2.9%,至184億澳元;而8月份包括再融資在內的新貸款申請數額增長4.5%,至279億澳元。這是自2018年10月以來的最高數額,許多借款人正在利用低利率的環境優勢。根據Driscoll的說法,悉尼的樓價上漲是由於需求上漲而相對而言供應卻有所不足造成的。CoreLogic的報告顯示,悉尼上市出售的房產數量處於2010年以來的最低水準;與此前一年相比,8月的房源數量水準降低了22%。

由於大部分房主將坐等,直至確定樓價再次達到高峰,因而明年掛牌上市的房源數量仍將會保持在較低的水準,買家可能要等到2020年年底才會看到更多的樓源。而一旦發生這種情況,樓價將會攀升至接近2017年初的水準。

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