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海外樓市:澳洲悉尼豪宅 高處未算高


悉尼豪宅市場逆市向好,過去12個月錄得5.7%的升幅。

相對香港樓市,澳洲悉尼的樓市較早出現轉勢,過去1年已累跌約4%,反而豪宅市場則錄得5.7%的升幅,跑贏大市。有市場人士認為,悉尼豪宅能夠在頹勢中一枝獨秀,除因本身的供應不足外,亦與富豪湧入撐起樓市有關,有分析料,豪宅市場未來可續跑贏整體澳洲樓市,全年樓價可增長8%。

香港樓市逆轉,悉尼亦是一樣。據CoreLogic的房價指數顯示,10月份截至29日止,澳洲5大州府城市的樓價整體下滑0.6%,自去年最繁榮時期以來下滑5%。其中,悉尼和墨爾本的房價下滑0.7%。QBE保險集團指出,悉尼樓價在這5年間飆升了84%,至2018年則回落至2016年的市場水平。QBE預測,悉尼樓價在2019年將再跌4.2%;另有專家預測,至2020年,悉尼整體樓價從最高峰至最低谷的下跌幅度將達20%,回到2015年的水平。

可是,悉尼的豪宅市場卻是逆市向好。據萊坊發表第3季度全球豪宅報告,以按年樓價增幅計,香港有5.5%升幅排行第14,悉尼則以4%稍為落後,但仍為澳洲升幅最大的市場。澳洲樓盤項目Crown Residences at One Barangaroo合夥人Erin van Tuil指出,悉尼整體樓價過去12個月累跌約4%,反而豪宅市場則跑贏大市,錄得5.7%的升幅。

渡假勝地曼利區的豪宅區在過去5年樓價增幅達1.08倍。

供應不足

豪宅有得升,她解釋是因買家對當地豪宅仍有巨大興趣,而且主要原因是供應本身不足,加上受去年有1萬名擁有高財富人士來澳支援,帶來強勁需求;而目前豪宅市場佔整體市場僅5%,超級豪宅佔1%。據萊坊的財富報告指出,香港有33%的超高淨值人士考慮今年前往澳洲投資,澳洲則有88%超高淨值人士亦預期其財富會在今年增加,也反映對當地豪宅需求增加。

萊坊的報告指出,悉尼自2014年起,價值300萬澳元以上的物業成交量不斷增加,去年共出售1,809間,按年升7.6%。成交增幅最大的是300萬至499萬澳元的物業,其次是1,000萬澳元以上的物業。有分析指,因當地的需求仍強勁,悉尼豪宅市場表現不俗。而全國豪宅成交量與超級富豪的增長數量相近,在去年澳洲超級富豪的數量增加9%,達1,260人,資產總值達2,690億美元(約1.56萬億港元)。在全球範圍內,擁有5,000萬美元或以上的淨資產的人數增長10%,達129,730人。

參考萊坊資料,目前悉尼房屋類型仍以獨立屋為主,佔近六成,其餘近三成是住宅和公寓,而首季豪宅平均價格為每平方米4萬至10萬澳元,相當於每方呎2.04萬至5.2萬港元。悉尼東郊的3個郊區去年是全澳房價最高的10大郊區之一,Darling Point的樓價中位數為568萬澳元、Vaucluse為547萬澳元,Bellevue Hill則為531萬澳元。

去年澳洲超級富豪的數量達1,260人,資產總值達2,690億美元。

東郊區佳

獨立經濟學家安德魯威爾遜認為,目前悉尼東部郊區表現最佳,特別是在近一、兩個月,清盤率仍在60%以上,與悉尼許多其他清盤率在50%線上掙扎的郊區相比,表現算是相當優異。他表示,悉尼港附近的物業是經濟衰退的晴雨錶,鑒於目前失業率是6年來的最低水平,股市正在復甦,東部郊區將繼續像往常一樣不愁買家。

另外,據萊坊報告,在過去5年樓價增幅最高的豪宅區,則是悉尼北部近郊的Longueville,樓價增幅達1.17倍,平均樓價460萬澳元(約2,576萬港元),其次為渡假勝地曼利區(Manly),增幅達1.08倍,平均要330萬澳元(約1,848萬港元),在10大地區中已算是較為「相宜」。

雖然自去年7月起,於悉尼置業的外國買家須額外支付8%的印花稅,同時還有各種雜費支出,又受銀行收緊投資者和風險貸款人的借貸政策影響,澳洲東海岸州府城市的樓市受到較大打擊,樓價出現明顯下滑。但豪宅市場的買家對銀行貸款的依賴性較低,意味借貸環境變化對該領域樓市的影響較小。有市場人士認為,悉尼曾連續21季成為全球十大樓價增長最大的豪宅市場,相信這為一個長線增長趨勢,未來可續跑贏整體澳洲樓市,全年樓價可增長8%。

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