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海外樓市:河內物業 需求殷切


河內每年有多達100萬人從農村遷移到城市。

不少經濟學家均認為,在中美貿易戰下,越南的得益反而增加。因不少中國廠家將生產線移至越南,利好當地經濟。例如首都河內,今年首5個月累計錄得達48.7億美元,以26.4%成為全越南外國直接投資(FDI)佔比最高城市。未來將會受惠更多外資企業進駐,因為中產及富裕人口不斷增加,對優質住宅需求勢必倍增,尤其是毗鄰商業中心及購物旺區的住宅。越南房地產市場以首都河內及胡志明市較受投資者歡迎,主要因為交通配套較其他地區完善,以及不少外資也選擇在該兩個城市設立辦事處,物業需求較殷切。

星展銀行預測越南未來外國投資和勞動力勢必增加,將令越南未來10年經濟增速有望保持6% 至6.5% 的水平,預計於2029年其經濟規模將超越新加坡,當地樓市自然看漲,但要留意當地置業投資最大問題是較難承做按揭,而且有外匯管制。中美貿戰激烈,企業為了減少傷害,都轉攻其他市場,因而進一步刺激越南經濟發展,野村研究報告指出,隨中美貿易戰引發進口商轉移訂單,預計越南未來一年獲得佔GDP達7.9%額外商品訂單,其中7.5%是來自美國商家,報告認為,越南是貿易戰中最大贏家。

正積極發展基建

亞洲開發銀行的報告指,越南為2018年第二大基建消費國,在全國GDP佔比達5.5%以上。而中國比越南僅多1%而已。河內正積極發展基建,務求令城市革新。除了花費55億美元用於河內內排機場擴建計畫、MRT鐵路系統及南慈廉新CBD之外,還有耗資4.17億美元打造的「超級環路」。這條架空高速公路除可通往內排國際機場及北寧工業區,更途徑西湖、韓國村Trung Ho和Hai B Trng區。到2021年這條架空公路正式啟用,來往各區行車時間將大大縮短,同時解決了交通擠塞問題。

新核心商業區(CBD)南慈廉郡(Nam TuLiem)為河內經濟重心之一,區內除了有越南其中一幢摩天大廈京南地標大廈之外,還有不少高級寫字樓,是活躍的商業區;高級酒店包括JW Marriott、Hanoi Grand Plaza及洲際酒店(InterContinental)等,鄰近南慈廉的紙橋郡(Cau Giay)就如香港「中半山」的高尚住宅區,三星、宏利保險及越南電訊商Mobifone 亦進駐其中。

中產人口激增

世銀曾指,自2014年以來,越南中產人口年增達150萬,住宅需求激增,令租金回報一直保持高企。由於優質住宅土地供應有限,更刺激樓價保持升勢。仲量聯行越南報告表示,一些坐享優越地理及高尚優質設計之項目,樓價升勢特別強勁。

越南世邦魏理仕公司(CBRE)認為,今年上半年河內市住房供應量有所增長,共有3,241套。今年前兩個季度套房供應量是2018年的1.5倍,其表明房地產市場較為活躍並未來時間發展展望較為明朗。

據CBRE的統計,別墅、路邊樓房受到市場的歡迎,成交量達2,980間,比2018年增加14%。二級市場上的別墅價格平均為4,075美元/平米(含增值稅和建設費用),主要集中在嘉林、龍邊和河東等地。預期房地產品質、管理水平和投資者的威信將成為影響到上車人士做出置業決定的主要因素。

每年多達百萬人遷至城市

從今年初到現在,FDI 進入越南房地產市場的金額與去年同期相比大幅增加,達到了過去3年的最高水平,成為越南房地產市場的支持。加上每年有多達100萬人從農村遷移到城市,第一太平戴維斯(越南)相信,樂觀的經濟前景、高水平的外國直接投資和適當的貨幣政策,確保越南房地產市場持續增長,同時預計主要城市的供應增加,以滿足需求。

越南房地產協會(VNREA)透露,今年下半年中高級公寓市場不會出現價格波動。這是由於過去3年公寓庫存較多,河內樓市供應今年底前料持續穩定,但新公寓的供應量已從今年初開始下降,預料樓價有望再次上升。

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