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海外樓市:息口回落 利好墨爾本樓市


墨爾本房地產市場才剛剛從谷底反彈,已有報告預期明年屋價會再創高峰。

早前澳洲國民銀行及CoreLogic先後對墨爾本房地產後市作出預測,前者預期當地樓價在明年會上升7.4%,後者則推斷樓價會提早於明年1月,再創高峰。不過,SQM Research同時指出,一旦中美貿易談判破裂、環球經濟下滑、失業率飆升、最優惠利率進一步減至零等,墨爾本房地產市場將難獨善其身,屆時全年屋價升幅最多只有4%。最重要是看APRA(澳洲審慎監管局)在明年中介入,實施干擾政策。

墨爾本房地產市場才剛剛從谷底反彈,已有報告預期明年屋價會再創高峰。SQM Research的《Housing Boom and Bust Report》報告,列舉了四個可能性,當中最大可能出現的局面是明年墨爾本樓價會上升11%至15%,此乃建基於經濟復甦、儲備銀行保持最優惠利率低至0.75%,以及APRA(澳洲審慎監管局)在年底前不作干預。如APRA在明年中介入,實施干擾政策,則房屋價格升幅會放緩,全年預測為5%至9%。假若APRA放棄干預,而在明年4月前儲備銀行進一步減息至0.5%,加上中美貿易戰暫趨穩定,則墨市房屋市場有機會向好,最高可上升12%至17%。

墨爾本市的經濟額首度突破1,000億元,大過塔省、北領地和首都領地總和。

減息有利樓市

今年10月澳洲央行再次降息,宣布調降至0.75%。澳洲央行總裁Philip Lowe更預期利率可能會減至0.5%,甚至在澳洲政府趨向保守的情況下,若沒有提出有效刺激經濟發展的方案,很可能為了維持澳洲經濟增長率的數字以及發展,在明年中再次調降至0.25%。

減息代表會有大量的資金湧入房地產及股市,特別是在澳洲房市租金收益亮麗的情況下,今年下半年的澳洲減息,除了活躍了墨爾本的房產交易量,更讓當地租金漲到新的高點。

而中美貿易戰造成的原物料市場影響,造成不少原物料出口國家的經濟增長在今年大幅衰退。澳洲政府因為這波衰退而作出不少政策來刺激經濟,並且放寬貸款刺激房市,也讓多年盤整的澳洲房地產市場出現回溫,不僅海外投資者有明顯增加的趨勢,更直接的房產購買者是澳洲本地可以取的優惠貸款利率的洲際移民或新家庭。倘若中美貿易戰有好轉的機會,而澳洲政府的房貸優惠政策沒有做出調整,那麼在明年會是一波非常大的樓市上漲年。

為了維持澳洲經濟增長率的數字以及發展,在明年中再次調降至0.25%。

房屋清拍率明顯增長

CoreLogic全國指數數據顯示,墨爾本領導東海岸地區樓價復甦趨勢,今年10月的樓價增長2.3%,是自2009年11月以來的最大增幅。這一增長也讓墨爾本在本季度樓價增長5.5%,超過悉尼。

根據傳統,春季房屋清拍率在11月前會跌落至60%以下或50%以上。去年,在樓市低迷時期,樓價跌至40%。直到一年前,經濟放緩重新站穩腳跟,樓價才回升至50%左右。每個週末,房屋的清盤率都不斷提高。在墨爾本的416間房屋拍賣中,成交率亦超過70%。

墨爾本樓市復甦速度絕對達史上最快,地產傳媒Domain報告指出,獨立屋價格短短3個月大升4.1%至855,428澳元(下同),自三月季以來更升了5.5%。分層單位中位價升3.7%或近2萬元,達到歷史新高的520,940元,這升勢冠絕全國各首府。

中美貿易戰暫趨穩定,則墨市房屋市場有機會向好,最高可上升12%至17%。

Vermont、Wantirna和Rowville的外東區的獨立屋升幅最大,一季升了6.3%至76萬元。Port Melbourne和Elwood的內南區,樓價亦升5.6%至123萬元。Hawthorn、Surrey Hills和Balwyn的內東區,升5.5%至134萬。只有西北區的樓價下跌,跌幅為1.1%,樓價中位數611,500元。分層單位方面,東北區大升14.1%,中位價524,999元,原因是較高比例的豪宅易手,外東區亦升7.6%至56.5萬。

另外,墨爾本市的經濟額首度突破1,000億元,大過塔省、北領地和首都領地總和。而濱海港區的就業增長,顯示了城市經濟未來的信心。

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