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海外樓市:剛需強勁 星洲樓市升未停


隨著政府於今年7月再推樓市辣招,第3季樓價升幅終放緩。

新加坡政府「加辣」至今4個多月,似乎對樓價的影響不大,今年首3季仍漲8%。有市場人士認為,因星洲的政治及經濟各個層面都相對健康及安全,故仍受不少海外投資者追捧。當中烏節路、濱海灣及聖陶沙區這3個地區,屬於豪宅地區之一,雖價錢相對較高,但區內物業較其他區物業保值。加上當地人口增加同時,住宅數目不足以應付,物業需求大,故料新加坡物業仍有一定穩定的升值空間。

今年7月,新加坡政府有見樓市再度升溫,便再次出手打壓,當中包括調高住宅額外買家印花稅(ABSD),將本地人購買第二個住宅物業,以及海外人士購買物業的印花稅上調5%,以公司名義置業的稅率更增加10%。同時又收緊貸款與估值比率,首置物業按揭比率上限由80%減至75%,第二、三項物業按揭上限更降至40%及35%。

然而,在樓市降溫措施下,當地樓價仍持續攀升,新加坡中原地產總經理許大指,辣招對一般用家影響不大,據新加坡市區重建局(Urban Redevelopment Authority,URA)數據,新加坡指數今年首季錄得144.1點,較去年第4季138.7點按季急升3.9%,及至第2季再升至149點,按季再升149.7%,故逼使當地政府再出招壓市。至近月公布的第3季數據顯示,升幅終放緩,錄得149.7點,升幅僅0.5%左右,與2012年第2季時升幅相近。

聖陶沙是旅遊勝地及度假天堂,亦屬豪宅地區之一。

另外,據每月私人住宅數據顯示,9月共售出944伙單位,為今年次高,較8月份的617伙大增53%,但較7月份高位1,724伙相差45.2%。數字反映加辣後一手住宅成交量雖有回落,但交投量仍維持高水平。若以季度來看,新加坡第3季共售出3,285伙一手住宅單位,較次季的2,509伙及首季的1,627伙,分別高出30.9%及逾1倍。

「加辣」影響微

許大衛表示,新加坡住宅樓價今年首3季漲8%,但隨7月初當地政府為樓市「加辣」而出現調整,惟以今年全年計,估計當地樓價仍可錄得6%至8%按年升幅。許氏指出,雖然新加坡政府加辣,可是因新加坡整體政治及經濟各個層面都相對健康及安全,特別是目前環球經濟都不明朗下,更突出新加坡的優勢。

據瑞銀財富管理投資總監辦公室發布的《2018年瑞銀全球房地產泡沫指數》指出,大多數主要發達市場金融中心的住宅市場存在泡沫風險,或嚴重高估的情。當中香港的泡沫風險最大,緊隨其後的依次為慕尼黑、多倫多、溫哥華、倫敦和阿姆斯特丹。相比之下,波士頓、新加坡和米蘭的房地產市場估值較為合理。他表示,新加坡是非常開放和包容的市場,加上具備妥善市場管制與透明制度,以及高效管理,令外資發展商增加信心。

新加坡整體政治及經濟各個層面都相對健康及安全。

在外資發展商當中,中資發展商對新加坡市場尤其感興趣,中國發展商認為國際買家一直都注視新加坡樓市,無論是投資價值或居住環境均有過人之處,故能吸引一定的海外買家。不管是外資發展商或買家,均持續觀察新加坡房地產走勢,並在適當的時候投資。師房產總裁孫魏克指出,星洲的私人物業分為兩種,分別由政府管轄的物業及正式私人物業,前者與組屋類近,名為執行共管公寓(EC),僅限新加坡人認購;至於一般私人住宅物業則大部分不受限制,有地私宅除外,他稱:「有地私宅只有一個地方是例外,就是聖淘沙區。」

置業首選三大區

雖然私人住宅分布在不同地區,但孫氏建議海外人士留意3個地區外,亦要留意地契年期,因樓價及回報都會有所出入。他認為,長遠投資來說,最好購買3寶地區物業,包括烏節路、濱海灣及聖陶沙區。烏節路屬知名的旅遊景點及購物街,備有大型商場;濱海灣是新加坡眾多景點集中地,如濱海灣花園、魚尾獅等;聖陶沙則是旅遊勝地及度假天堂。這些地區相對較少組屋,屬於豪宅地區之一,所以價錢亦相對較高,全因區內物業較其他區物業保值,能「經得住大風雨」。

新加坡物業設有永久地契和非永久地契,非永久地契亦有長短之分。

他續指,新加坡物業設有永久地契和非永久地契,當中非永久地契亦有長短之分,如99年、999年,故樓價上亦有分野,會有三至五成的差別。不過,他解釋不論物業地契年期長短,若位處同一條街道,租金亦相近,意味價錢較細的物業,收租回報相對較高。據悉,現時大部分出售的土地年期都以99年為主,故購入前應留意有關物業的地契年期。

孫魏克又指出,新加坡政府早年預計至2030年,總人口將達650萬至690萬水平,預期約64%屬於永久居民。他認為,目前距離2030年不遠,人口增加時,住宅數目不足以應付,物業需求下,故預期新加坡物業仍有一定穩定的升值空間。

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