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海外樓市:住宅租金上漲 推高倫敦樓價


至2025年,約有60%的倫敦人將成為租屋一族。

原本已是樓市熱門區的倫敦,因為租屋熱潮再度成為市場焦點。截至今年6月20日,英國全國租金水平已比去年上漲2.6%,尤以英國西南部地區、蘇格蘭及倫敦都會區的增長最為迅速,其中倫敦都會區的租金漲幅更一度高達3.1%,每月租金平均要價1,716英鎊,由於年輕人傾向將租屋視為一種生活方式,不僅造成租屋人數連年提升,更連帶影響租務蓬勃發展、租金步步上漲。到了2025年,倫敦60%的人都可能成為租房一族,而到了2039年,英國全國租屋人數將會超過置業人數。

在2000年時,倫敦僅40%的居民選擇以租屋方式生活,當中僅26%年齡在20到39歲間的人擁有自己的房產。據普華永道預測,這項數據將會大大轉變,至2025年,約有60%的倫敦人將成為租屋一族。因此,不少房地產熱門區會變得更有保值及增值性,在投資客眼中已成心頭好。

英國目前擁有自己房屋的人數比例約佔整個市場65%,相較2010年已經下降5%,若持續目前的租屋熱潮,20年內租屋人數比例就會超過擁房人數的比例,達到50.7%的新高峰。

英國首相約翰遜提議降低或取消增稅。

住宅放售價上升
根據物業網站Rightmove報告,由於供應短缺有助支持樓價,新的賣家數量按年減少接近11%;與此同時,8月的銷情傳統偏淡,但今年8月的市況顯著好轉,反映樓價的買家和賣家的想法開始有轉變。8月份英國全國房屋銷量是四年來最多,原因可能是業主趕在10月30日英國脫歐限期前,出售物業。 

東南部及西南部的住宅放售價低於一年前水準;英格蘭北部、蘇格蘭和威爾斯這些地區的樓價一般低於平均水準,如今顯示出穩定升幅。隨勞工市場好景,工資增長是11年來最快,英國消費者開始擺脫英國脫歐的憂慮,有助支持樓市。

倫敦市場是對英國「脫歐」進展最為敏感的地區,由於供應仍然不足,因此物業短缺相信可支撐樓價升幅。仲量聯行預測,2020年大倫敦區的樓價價增長將升至2%,2021年至2022年更會更強勁的反彈至每年4%增長,未來五年樓價達14.8%的升幅。至於倫敦中心發展區,相信當未來供應持續減少,2021年樓價可望達到每年強勁的5%增長。

倫敦都會區的租金漲幅一度高達3.1%,每月租金平均要價1,716英鎊。

印花稅或減
英國按揭公司Nationwide數據顯示,7月平均樓價按年僅升0.3%,不但較6月進一步放緩,而且連續8個月增幅不足1%,對比2016年脫歐公投時平均升幅逾5%。首席經濟師Robert Gardner稱,勞工市場健康和借貸成本較低,會對樓市帶來支持,但政治不明朗因素會為市場活動和情緒帶來潛在負面影響。

根據2014年出台的印花稅新政,售價在150萬英鎊及以上的房產所適用的稅率從7%升至12%,對於購置昂貴住房的買家影響最為顯著。目前,英國首相約翰遜提議降低或取消這一部分增稅。

外界正在熱議英國脫歐後,政府可能採取哪些措施來支持國家經濟發展和刺激房地產市場。約翰遜打算重新審視印花稅政策,儘管現在下定論還為時尚早,但如果最終成為現實,將明顯刺激這一價格區間的市場。

不少外國投資者並不熱衷於超豪華物業,相反比較關注售價在50萬英鎊至300萬英鎊的物業,因為這一價格區間的住房更容易出租,而且倫敦的租房需求依然強勁。

約翰遜曾表示,將取消英國傑出精英簽證的配額限制,以吸引更多優秀人才來到英國工作。

移民政策刺激樓價
此外,約翰遜曾表示,將取消英國傑出精英簽證(Tier 1 Exceptional Talent)每年2,000人的配額限制,並簡化簽證處理流程,以吸引更多優秀人才來到英國工作,這個移民簽證類別,目的是吸引來自科學,科技,工程和數學等領域的海外人才,這類簽證者需要在某一領域做出傑出貢獻或熟練掌握相關專業技能,但無需找到工作,也沒有最低年薪門檻要求。

新的改革將眼於幫助移民家屬快速進入英國勞動力市場,換言之,陪同申請人前來的家人將能夠自由地在英國境內工作。這一消息也將減弱英國脫歐的不確定性,增強移民群體留在或前往英國的未來預期。

今年4月份,英國內政部推出兩項最新簽證類別,分別為創業簽證(Start-up visa)和創新簽證(Innovator visa),前者針對首次在英國創業者,且無需提供初期資金證明;後者針對有一定經驗、擁有一定資金投資自己業務的商務人士。創新簽證僅要求申請者能夠投資 5 萬英鎊。如果公司成功運轉,申請人可在三年後申請在英國定居,上述兩類前類簽證均不設置申請數量限制。在移民政策放寬的大背景下,將會有愈來愈多的高淨值人群和高學歷人才選擇留在英國,留在倫敦,這也意味當地樓價即將步入上升期。

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