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海外樓市:三藩市樓價 立於不敗之地


三藩市獨戶住宅的銷售價格中值低於140萬美元,雖然較前一個月有所下跌,但仍高於上一年同期水準。

美國加州的三藩市是美國最熾熱的房地產市場之一,不少業主所持有物業價值,近十年內翻過十倍八倍,讓投資者對這片「淘金地」躍躍欲試,但正因為太受關注,反而令到當地樓市曾出現降溫,據房地產經紀公司Compass的資料顯示,目前三藩市共管公寓的售價中值跌破100萬美元,創下自2015年以來的最低水準。而洛杉磯縣的霍桑(Hawthorne)卻一躍成為加州州內最佳置業地區。

根據財經網站GO Banking Rates的「各州最佳置業城市」調查,洛杉磯縣的霍桑,宜居指數70分,待售物業叫價中位數為68萬美元(約533萬港元),樓價中位數為62萬美元,預計投資回報率為6.7%,買賣家指數為0.11,這亦是Tesla創辦人馬斯克居住的地方。

雖然霍桑市去年樓價升9%,但相對州內其他城市的樓價仍較便宜,例如三藩市的樓價中位數超過100萬美元,聖荷西亦要100萬美元。

 

三藩市灣區最大的優勢應是它的人才來自全球各地,在矽谷工作的科技人員大半都是新移民或第二代移民。

公司上市  帶旺樓價

儘管三藩市一度白熱化的房地產市場有降溫情況,但受供應短缺的影響,當地的住宅價格呈現出較為積極的發展態勢。根據Compass援引綜合房源服務平台(Multiple Listing Service)的銷售資料,今年1月三藩市獨戶住宅的銷售價格中值低於140萬美元,雖然較前一個月有所下跌,但仍高於上一年同期水準。加上,三藩市不少區域設有建屋高度限制,雖然令整體房屋密度下降,但供應變相減少,當投資者見到樓價有上升空間,便吸引熱錢流入炒賣,繼而推高樓價。

此外,眾多本土科技企業計畫在2019年掛牌上市,亦剌激了三藩市地產,其中包括備受期待的Uber(估值高達1,200億美元)以及同業競爭者Lyft。另外,圖片社交平台Pinterst、辦公通訊應用Slack和短租服務平台Airbnd均有望於今年進行首次公開招股,這些公司的上市將向灣區(Bay area)樓市釋放多達數千億美元的資金。如果大規模IPO如期完成,而且市場反響熱烈,將推動這些獨角獸公司僱員大量聚居的地區的住宅價格上漲。

 

三藩市的發展商興建住宅總單位數目若超過指定數量,需預留部分作當地低收入人士的可負擔房屋。

去年中,美國住房及城市發展部(Department of Housing and Urban Development)公布當地住房計畫的收入限額,其中在聖馬特奧(San Mateo)和馬林(Marin)地區,一個4人家庭年收入為11.74萬美元,就是屬於低收入家庭。年收入為7.33萬美元則屬於非常低收入。

三藩市是高科技產業集中地,經濟發達,也拉高了平均工資。由2008至2016年間,當地商業區25至64歲的全職僱員平均工資增長26%,至6.3萬美元,增幅遠高於美國其他城市。現時全美有接近三分之二的4人家庭,收入是低於三藩市灣區的「低收入」門檻。

三藩市的租金相當驚人,例如一個兩房單位,每月租金大約為3,121美元,但在俄亥俄州的辛辛那提市(Cincinnati),租金大約是845美元,兩者相差270%,而兩地家庭收入中位數的差距卻是50%。

為解決居住問題,去年三藩市推出新法例,發展商興建住宅總單位數目若超過指定數量,需預留部分作當地低收入人士的可負擔房屋。田德隆區Mason街、南市場區Harrison街及南市場區Folsom 街涉及的單位,以低價出租予符合資格居民,並安排以抽籤方式申請,其中1房單位每月租金約1,329港元。

2月份三藩市山一間室的房屋中位數租金已經達到3,690美元,高於1月份的3,580美元。

人才進駐 租金必升

在2017年三藩市灣區總共有884萬人口,GDP共8,781億美元,人均GDP 99,347美元。三藩市灣區最大的優勢應是它的人才來自全球各地,在矽谷工作的科技人員大半都是新移民或第二代移民。在科研實力上,三藩市灣區有加州大學柏克萊分校及三藩市分校,及史丹福大學三所全球頂尖的大學坐鎮,不但源源不絕的提供了創業人才,而且不少學校中的實驗室與企業界深度結合。

今年2月份,三藩市山一間室的房屋中位數租金已經達到3,690美元,高於1月份的3,580美元,打破了去年9月創下的3,650美元的紀錄。此外,房租中位數也是全美最高的,比排名第二的紐約市高出30%,比排名第10的邁阿密高出1倍多。而南加州的洛杉磯一居室的房租中位數是2,330美元,全國排名第五。聖地亞哥為是1,910美元,全國排名第9。

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