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曼城投資潛力大


英國脫歐公投已有一年,政治不確定性、印花稅變動等許多因素都影響買家對當地樓市的需求,但倫敦樓價繼續高高在上。其實經濟發展僅次於倫敦的曼徹斯特(Manchester),發展潛力更為深厚。

據英國研究機構Hometrack的英國城市樓價指數,今年6月整體住宅價格平均僅為15.57萬英鎊,其價格只是倫敦的31.6%,按月漲0.58%,按年更有6.4%升幅,跑贏倫敦。另據英國地產網站Rightmove資料,曼徹斯特市中心去年住宅價格按年上揚14%,平均售價20.3萬英鎊,交投最活躍的分層單位平均價格為20.28萬英鎊。

近幾年,曼徹斯特吸引許多因高房價而離開倫敦的英國年輕家庭湧入,因曼城不僅高校眾多,生活便利,且經濟發達,物價亦較倫敦低很多。如曼徹斯特國際機場是英國第3大繁忙的客運機場,有直航班機來往香港,由火車接駁至市中心車程僅約20分鐘。市中心的Manchester Piccadilly火車站更可連接全市和英國大部分地區,往倫敦約2個多小時。

擁兩所大學

教育方面,市內擁有2所主要大學,包括全國最大的全日制大學及世界50強頂尖名校曼徹斯特大學(The University of Manchester),以及曼徹斯特都會大學(Manchester Metropolitan University)。當這些條件綜合起來,故吸引不少來曼徹斯特求學和工作的年輕人,自然可帶動當地的租房市場。英國Land Registry資料顯示,2010至2015年租金收益率(rental yields)最高的是曼徹斯特,年租金回報率達6.02%,其次是利物浦、卡迪夫及外倫敦等。

最重要的是,與倫敦相同,曼城也有舊區改造以提升城市的實力,發展潛力不容小覷,就連遠東發展(00035)都參與當地最大的市區重建項目,預計興建1萬個住宅單位。「北方經濟引擎」計畫是曼徹斯特的未來增長動力,項目涉及多個範疇,包括提升市內鐵路系統,增設更多線路及車站;斥資10億英鎊打造新機場;以及耗資700億英鎊的高鐵項目(HS2),屆時由曼徹斯特前往倫敦的車程,將由2小時大幅縮短至約1小時。同時,計畫亦改善市內基建,如斥資6.5億英鎊發展未來英國媒體及創意產業商業區,包括英國電視台BBC新總部的所在地。

目前,曼徹斯特每年的經濟總增加值約460億英鎊,高於英格蘭東北地區及威爾斯,並且佔英格蘭西北地區總增加值約4成,有市場人士料,至2022年底,該市總增加值會超過580億英鎊。曼徹斯特更是英格蘭西北地區吸引最多外資的城市之一,現有外資企業約2,000家,城市競爭力雄厚。而且工作人口約有113萬,一些擁有會所設施的新進公寓有價有市,當中不乏學生租客,令租金更加有承接力。

租金回報高

有分析指出,曼徹斯特住宅租金回報及升值潛力均較香港為高,該市2015年的平均租金回報率高逾7厘,為全英之冠;按當地統計,市內一個租盤平均有6個或以上的租客洽租,一些熱門地區,普遍能在72小時內成功租出。Ray White Hong Kong行政總裁James Li預料,租金預期上漲逾2成。而樓價方面,據英國仲量聯行研究調查預測,曼徹斯特樓價由2017年至2021年累積漲幅可達28%,又預計未來5年的租金增長率每年至少4.1%。

 

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