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地產
中國・海外・香港

大馬新山 下一個「深圳」


新山一直以來是柔佛州的聚居地,有大型商業辦公室、酒店、購物商場等。

馬來西亞毗鄰香港,樓價相對較平,加上近年東盟經濟受惠於「一帶一路」,當地樓市成為中港投資者的新寵。除了首都吉隆坡外,鄰近新加坡的柔佛州新山,樓價走勢亦甚為可觀。新山除了有旅遊景點Legoland帶動當地旅遊業,在「依斯干達經濟開發區」(Iskandar Development Region)計畫下,更有打造成智慧低碳城市的憧憬,結合該處與新加坡為鄰的特質,兩地相輔相乘,能起當年「香港」拉動「深圳」經濟的作用,隨時成為東南亞版的新「深圳」。

根據房產咨詢顧問公司萊坊的2017年第2季《全球樓價指數》,馬來西亞的房價在5年內暴增48.6%,在全球十大房產價值增長最多的國家中,排名第9。現時馬國樓市最大的推動力,是其經濟前景,以及交通基建的發展。

馬來西亞是東盟十國中的第3大經濟體,僅次於印尼及泰國,它亦是中國「一帶一路」計畫沿線其中一個最大的國家。當地主要行業有電子、汽車、棕櫚油加工、建築、金融、保險、房地產。當地約70%人口屬於適齡工作組別(15至64歲),由於現時十多至二十多歲的大馬青年,即將成為樓市的主要買家,這些年輕購買力有望成為當地樓價上升的催化劑。

大馬除了首都吉隆坡是熱門樓市投資地,鄰近新加坡、位於柔佛州(Johor)的新山(Johor Bahru),亦深受新加坡及中國的投資者歡迎,而且由於樓價處於低水,值博率更勝一籌。

愈來愈多在新加坡工作的人選擇在新山置產成家。

新柔捷將落成

新山位於柔佛州南部,跟新加坡僅一橋之隔。從星洲出發,由兀蘭(Woodland)或克蘭芝(Kranji)地鐵站搭乘巴士,大約20分鐘就能到通關點。由於新加坡物價與房價近年飛漲,愈來愈多在新加坡工作的人選擇在新山置產成家,每天通車跨越「新柔長堤」,來回兩個國家。因應兩地頻繁的互動,未來新加坡地鐵系統將開進柔佛,延伸成為全長43公里的「新柔捷運」,預計在2019年至2024年間分5階段通車。交通便利,使新山成為了投資者眼中的「寶地」。

此外,早於2006年,已故的柔佛州蘇丹依斯干達,推出佔地面積2,117平方公里的「依斯干達經濟開發區」(Iskandar Development Region)計畫,主打智慧低碳城市的綜合開發,並計畫將新山市列入「旗艦A區」,要將新山與新加坡打造為另外一座「深圳與香港」,成為東南亞的金融雙星城。到了2013年依斯干達區公布的累積投資額已達1,316億令吉,成為馬來西亞投資額之冠,因此當地的未來發展可看高一線。

A區人多B區價低

根據「依斯干達經濟開發區」,柔佛州分為5大旗艦區域,每個區域各有其司職:A區(Johor Bahru City Centre)為新山舊城區,發展中央商務;B區努沙再也(Nusajaya)為行政、醫療、教育及豪華住宅區;C區丹絨伯勒巴斯港口(Port of Tanjung Perlepas)專責物流業;D區至達成(City of Knowledge)及巴西古當港口(Pasir Gudang)和丹絨浪塞港口(Tanjung Langsat)為工業區;E區為士乃國際機場(Senai International Airport)及發展生物科技。

著名景點Legoland亦位於柔佛州。

A區亦即新山,一直以來是當地人聚居地,有大型商業辦公室、酒店、購物商場等,著名內房地產商碧桂園(02007)亦在去年底於當地插旗,建設「森林城市」計畫,因此投資潛力不俗。

不過,亦有指新山由於太近邊界,市內塞車問題。因此有分析較看好與新山相鄰的全新發展的B區。當中距離關口不遠的美迪尼(Medini)被定位為依斯干達區域特區中的經濟特區,大量已運作基建如,包括著名景點Legoland、政府總部、Pinewood Studio(松木影城)、國際大學城、鷹閣醫院(Gleneagles Hospital )、公主港新馬渡輪及英國著名國際學校Marlborough College等,而將來新隆高鐵站亦設於附近。但要留意區內尚於興建階段,現階段出租回報不太理想,但勝在樓價比A區落後,值博率較高,而普遍物業入場低於100萬港幣。

要留意大馬政府規定,海外人士在當地必須購買100萬馬幣以上的物業項目,所以港人買樓的入場價基本上至少要200萬或以上港元的單位,呎價則約2,500港元,2至3房相對較受港人歡迎,面積由800至1,600平方呎。另外,以簽署買賣合約時要格外留神,最好也選擇具信譽的發展商,避免招致不必要的損失。

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