商廈市場最近再次出現「大刁」，指的是由長實（01113）持有的中環中心，最終以逾400億元出售七成半的業權，傳聞牽頭買家為中資中國國儲能源化工集團。在中資大舉攻港的支持下，本港優質商廈備受追捧，有數據指出，本港甲廈售價於今年首10個月已累升逾18%，特別是中區甲廈，呎價動輒逾2萬元。有業界人士認為，較為低水的尖沙咀有望成為商廈新一輪爆升區域，加上目前該區租金回報率更跑贏大市，料吸引用家及投資者趁低吸納，中長線而言，升幅更可達3至4成。
一直傳聞已久出售的中環中心，上月底終於證實交易。長實（01113）於本月初正式公布，旗下中環中心75%業權，落實以402億元易手，以約122萬方呎計，呎價即約3.3萬元。事實上，自去年市場傳出該項目放售時，當時有指市值約300億元，可是事隔一年半，如今交易價足足高超過100億元。
據長實的通告，買家為中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司，為一家海外註冊公司；據悉，今次購入中環中心的買家組合，以中國國儲能源化工集團股分公司佔55%，其餘為一班本地炒家，包括「物流張」張順宜、「小巴大王」馬亞木、「磁帶大王」陳秉志及亞洲地產創辦人蔡志忠等；此外，中國港澳台僑和平發展總會會長、中華總商會永遠榮譽會長盧文端亦是買家之一。長實在通告中提到，長實需督促買家證明有足夠資金支付今次收購款項，買方亦需在限定時間把物業重新命名為一個獲長實批准的指定名稱。
事實上，自恒基地產（00012）以每方呎樓面地價5萬元投得中環美利道商業地王後，商廈身價拾級而上，加上不斷有中資到港參與其中，帶旺市場氣氛及推高呎價。如星展銀行持有的中環中心9樓全層單位，亦傳以每平方呎3.2萬元易手，涉及金額6.32億元，新買家為玖龍紙業（02689）。
商廈成交增，其他指標商廈呎價亦同創新高，有傳亮碧思集團以7,637萬元購入上環中遠大廈中層13A至15室，面積2,350平方呎，呎價3.25萬元再創新高，相對之前紀錄呎價3萬元，高出8%。美聯商業指標甲廈售價指數顯示，今年首10個月的累積升幅逾18%，較去年同期升約21%。美聯工商舖營運總監翁鴻祥稱，核心區甲廈價格升勢理想，截至10月底，中環甲廈平均呎價約40,715元，首度突破4萬元大關，創下歷史新高，總計今年首10個月，價格累積升幅達32.6%，冠絕全港。
甲廈升值潮
雖然核心區域商廈已錄得不俗的升幅，但翁氏仍看好商廈的走勢。畢竟現在市場氣氛理想，超級大刁及高價易手個案頻現，商業地造價不斷上升，相信能進一步掀起甲廈的升值潮，成交量有望增加。其次，早前特首林鄭月娥於《施政報告》中提出，計畫將企業首200萬元利潤稅率減半至8.25%，料措施助長中小企擴張意欲，從而令商廈細單位受惠。
最重要的是，目前市場資金充裕，截至今年9月，本港M3貨幣供應量已逾13.5萬億元，在資金四出尋找優質投資機會下，甲廈前景可望看高一線。再加上，中資公司不斷進駐本港，對於商廈需求殷切，目前內地駐港公司達1,264間，位居第3，自2012年起的平均年複合增長達8.2%，以上述增長速度，再配合內地提倡「一帶一路」及「粵港澳大灣區」發展，相信未來中資機構對甲廈需求有增無減，當中核心區更會成為市場追捧對象。
然而，中區甲廈的供應不多，而且呎價已上升不少，有不少外資及本地企業都轉移至港島東。不過，有分析認為，尖沙咀區將有力成為下一個爆升區域，特別是尖東。美聯商業高級區域營業董事李鎮龍表示，相對中區而言，尖沙咀區的甲廈仍屬於低水。
據美聯工商舖資料研究部數據，截至10月底，尖沙咀甲廈平均呎價約14,656元，僅是中環平均呎價40,715元的36%；相對上環上月平均呎價29,469元亦只是49.7%，可謂大幅低水。
回報勝港島
如上月永安廣場平均呎價約15,430元，新文華中心及新東海商業中心分別只有11,319元及10,350元，為各大核心商業區中最低水。截至本月初，新文華及新東海中心放盤的每呎叫價，更較九龍東等非核心區甲廈還要低水。此外，現時尖沙咀甲廈回報率達3厘，較港島多個核心區的2.2厘至2.7厘為高。
除低水外，尖沙咀一帶有多個新項目將會落成，當中較為矚目的，當然是快將完成的高鐵站，屆時將可大縮短本港往返內地的時間，對本港企業營商環境有幫助，帶來莫大經濟效益。有業界人士表示，由於尖沙咀甲廈一向以用家主導，如玩具公司及貿易公司等，高鐵完工即意味著該類公司的生意有望增加，對區內甲廈前景有幫助。
另一個助力則是預期在2019年完工的沙中線，屆時紅磡站將成為東、西（沙中線、西鐵線）及南、北（東鐵）的匯聚之地，令尖沙咀一帶成為大型商業核心區。再加上，尖沙咀未來有大型新發展項目登場，其中新世界中心重建項目，大型地標商廈項目「Victoria Dockside」，目前正於市場上招租，部分樓面呎租約於70元水平。另恒地旗下中間道的商業用地，將發展為銀座式甲級商廈，項目樓面面積約33.97萬平方呎，預計可於2019年啟用，上述兩個新項目將於最快2019年落成啟用，長遠而言，有助進一步提升區內商業及零售氣氛，吸引資金進駐區內商廈項目。
潛在升幅大
翁鴻祥預計，全年核心區甲級商廈造價升幅可達20%至22%，租金升幅約為10%。至於尖沙咀區方面，自2008年開始，尖沙咀的呎價一般約為中環的四至五成；而與上環相比，傳統上尖沙咀呎價約為該區的六至七成，故此，尖沙咀要收窄與其他核心區甲廈的呎價，未來半年價格可望上升10%至15%，中長線而言，尖沙咀仍有三至四成的上升空間，當中尤以尖東的前景備受看好。