在2017年將近完結前，樓市狂勢不減，再創新高，說的不是某屋苑，而是再有一幅地皮出現「麵粉價貴過麵包價」。地政總署公布，位於上水新樂街的蚊型住宅地，大鴻輝集團以約1.3億元投得，地皮呎價逾1.4萬元，不但較週邊的二手呎價最多貴逾兩成，更創北區新高。
上水區近年成為水貨客和內地客掃貨集中地，想不到連地價亦水漲船高。地政總署公布，上水新樂街的小型商住地皮，由舖王梁紹鴻旗下大鴻輝興業以1.31億元投得，每平方呎樓面地價達1.4萬元，打破資本策略（00497）在2015年以每平方呎9,127元投得粉錦公路豪宅地紀錄，成為新界北區地價新指標；亦較科達地產湯君明在2009年時投得區內新豐路地皮，每方呎地價2,766元，8年間地價升4倍。
相對市場估值約3,700萬至9,300萬元，每呎樓面地價約4,000至1萬元，如今更是較市場預期上限高約41%。而目前同區二手屋苑實用呎價介乎1.18萬至1.26萬元，換言之，今次新樂街地價較二手樓價高出一至兩成，屬於「麵粉貴過麵包價」。
最重要的是，此地皮的可建樓面面積不足萬呎，僅約9,322方呎，卻受到多間發展商及私人投資者青睞，政府共收到19份標書，顯然地，大家都是覬覦其可發展的地舖而來。
覬覦地舖價值
大鴻輝集團主席梁紹鴻直言，負責投地的同事曾親身視察地皮及週邊環境，認為該處人流極旺，地舖是最有價值，值得投資，以此價錢競投也有合理回報。公司計畫建6層高物業，地下為舖位，其餘5層是住宅，每層5伙的開放式單位，地舖會持有作長線投資。由於此地僅建數層，且無需建地庫，可大省建築費，估計只約每呎3,000元，較公司其他興建商廈每呎超過5,000元為低，故出價積極進取，項目總成本呎價約1.8萬元，即總投資約1.7億元。
他續說，公司之前曾競投屯門仁政街商住地，今次是公司首次奪取官地發展，未來也計畫嘗試多參與各類官地招標及發展，包括研究入標今季推出的青衣住宅地，規模即使高達百億元公司也可應付有餘。
中原測量師行執行董事張競達表示，今幅屬於蚊型地，位置鄰近上水廣場，生活配套完善，惟地皮整體面積細，實用率不高，明顯中標者志在必得的心態。而普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典稱，地價反映商舖部分價值，項目落成後料舖位呎價將達5萬元以上，而住宅部分實用呎價則約2萬元。