荃灣西的全．城匯在近日掀起全城風暴，買家爭相搶購單位，勢引起各大發展商加快推盤。業界估計，年底前將會有近萬伙單位登場，但認為發展商定價策略將會受樓盤所在地區的新供應情況，以及本身樓盤貨量所影響，在供應較集中的地區以貼市價或低於市價推盤的策略，將成為主流。另一方面，發展商將會繼續提供高成數按揭吸納邊緣客入市。
近日一手市場氣氛愈來愈熾熱，帶動一手私人住宅註冊價及量同步錄得顯著升幅。據香港置業研究部資料，本月至21日一手私宅註冊量錄907宗，較7月同期的392宗大增約1.3倍；而註冊金額亦按月增加約1倍至約112.9億元。當中逾2,000萬元的一手私樓註冊量，由年初至8月21日已錄1,675宗，不但超越去年全年的1,664宗，更創歷年最高，反映近期一手市場轉熱，就連帶大碼物業成交表現亦相當理想。
事實上，最近荃灣西的新盤連環登場，已掀起搶客熱潮，特別是當華懋發展的全．城匯以低價推出，又提供高成數按揭之時，更掀起全城效應，購買力空群而出，首輪開售的521伙，勁收2.25萬票，超額認購42倍，成功打破新鴻基地產（00016）元朗Grand YOHO去年8月所創，勁收1.7萬票的紀錄，成為1997年後新盤收票王。
新盤輪流登場
今年尚餘4個月左右，市場入市情緒高漲，發展商亦趁旺市加快推盤，粗略計算，目前有22個新盤，合共近萬伙排隊登場。其中英皇國際（00163）長沙灣喜遇及尚家生活的屯門市中心項目城．點，已先後開價；會德豐（00020）啟德沐寧街10號亦已命名為OASIS KAI TAK，料短期會獲批預售樓花同意書，最快9月開售，這是繼啟德1號II、嘉匯、龍譽、天寰後，區內今年第5個新盤；新地日出康城項目命名為晉海，提供1,040伙；長實（01113）及市建局上環的MY CENTRAL則繼續軟銷，但仍待批預售，涉及185伙。
論及供應重災區的應是將軍澳，除了有新地的晉海外，還有會德豐的日出康城5期，涉及1,600伙，換言之，兩盤合共提供2,640伙。新地副董事總經理雷霆表示，將軍澳日出康城晉海料9月開售，項目海景遼闊，售價將參考同區同系天晉系列二手價；會德豐地產常務董事黃光耀則表示，日出康城第5期目前正待批預售，並指會採取價量兼備銷售策略。面對末季的供應量如此澎湃，有市場人士認為，發展商的開價會較為克制，美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，若是主打大眾市場的新盤，發展商應會積極出貨套現，特別是新盤供應較為集中的地區，以及本身樓盤貨量較多的項目，如將軍澳日出康城項目，發展商推盤定價或會較市價低，如荃灣西的全．城匯便是如此。
市區豪宅盤難平賣
但若是位處市區、豪宅等項目，發展商定價高於市價亦不足為奇，畢竟市區的供應有限，單位較為珍貴，正如長實的MY CENTRAL，位處上環的優質地段，相信不會出現低於市價推售的情況。
長實執行董事趙國雄亦明言，MY CENTRAL將參考中半山區樓價，最快下月開售。而且集團年初時定下目標250億元，隨後在6月份已上調目標至350億元，現時已兩度達標兼超出此水平。首8月賣樓收入料逾410億元，打破集團歷年賣樓紀錄，單是荃灣海之戀項目已套現逾200億元。因此，下半年推售新盤會求價，貨尾盤亦會加價。
喜遇低價有理
喜遇首批折實呎價是由13,980至20,616元不等，折實418.01萬至845.24萬元，整批68伙，折實500萬或以下佔31伙。即使加推最後的68伙，折實呎價亦相差不大，由13,880元起，入場價為413.9萬元。相對同區的迷你戶項目AVA 61於6月份首張價單折實呎價約1.8萬至約2.2萬元而言，喜遇明顯較平，亦較貼近同區二手價。
他解釋：「假設在全．城匯的2.25萬票中，每人可入3票，即真正入票者便有7,000多，以全．城匯共900多伙，但中小型單位約佔有300多伙，換言之，在這7,000多票中，只有少數人可以成功購入這幾百伙中小型單位。而市場能負擔600萬樓價的人大有人在。如全．城匯最後吸納了1,000票，餘下的2,000票將軍澳新盤能否全吸納，全看其開價如何，若然定價過高，或會被其他盤搶去客源。」
張氏直言，顯然地即使市旺，發展商開價亦要相當小心，如AVA 61定價過高，即使總價位不高，但市場都未能接受，他說：「其實在賣價對比地價，已有一定升幅，如在長沙灣區其實呎價賣1.2萬元，原來已經可賺，若發展商心雄開到2萬元一呎，市場都會難以接受，畢竟對買家而言，有甜頭點都好些。」