政府早前公布，截至今年首季，未來3至4年的一手私宅供應量達9.6萬伙，從表面上看，供應符合預期。然而，事實卻是如天氣般「不似預期」。有報告指出，如今新項目發展的週期平均已較預期的4年為長，大型項目更要5.6年。再者，在今年的賣地表中，「生地」佔近六成，不但令土地供應存不確定性外，亦會令到項目的發展週期再加長。即使項目已符合預售要求，但又因政府的審批時間過長，令到「麵包」無法推出市場，一手私樓實際可出售供應不多，加上二手貨源短缺，樓價只會繼續飆升。
據運輸及房屋局的數據，截至今年3月底，未來3至4年的一手私人住宅潛在供應量錄9.6萬伙，按季減少1,000伙，屬去年第3季後再度錄得下跌，亦跌至近一年新低數據，反映私樓潛在供應似有見頂跡象。私樓供應略為減少，主要因為新樓樓花銷售加快至1.7萬伙的有紀錄高位，而同期新增的熟地數目卻不增反減。資料顯示，今年首季共有2.3萬伙屬於已批出隨時可動工的熟地，按季減少4,000伙，屬於近7季低位。
不但私樓潛在供應減少，連同動工量及落成量均有所減少，當中首季動工量錄5,600伙，按季跌27%；而同期落成量亦只有1,243伙，較去年同期4,370伙，大幅下跌七成，創2015年第1季以來季度新低。若果相較政府預測今年全年私樓落成量1.8萬伙，更是只能夠達標7%，明顯落後應有的進度。據差估署公布數據，3月份私樓落成量只得427伙，按月減少9.5%，屬於自2017年12月後連續3個月錄得低於1,000伙水平。
經濟學家關焯照認為，私樓供應量的確有見頂可能性，但以現時一手潛在供應9.6萬伙計算，每年供應量仍高於長策要求。從數字表面上看，未來3至4年的私樓供應達2.4萬至3.2萬伙，確是較長策會預期的好。然而，這只是「金玉其外」，皆因真正的供應卻是因不同的阻礙，而出現滯後。
發展週期長
團結香港基金早前的報告提及，由買地至項目預售所需時間平均大約3.5年，大致符合3至4年潛在供應的時間內，而1,000伙或以下的中小型項目大約需時約3.4年；但若是1,000伙或以上的大型項目，所需時間增至4.3年，已超出3至4年潛在供應的時間。即使政府已放寬預售樓花期達30個月，但報告便指出，發展商平均只有在項目落成前1年才開始預售，這有機會是與預售樓花同意書審批時間較長有關。
至於由買地至項目實際落成時間，整個發展週期所需的時間更要約4.8年，較傳統預期的4年已多出20%。中小型項目的發展週期約4.7年；大型項目的所需時間更要5.6年，較預期的週期更長40%。基金會認為，這主要是政府賣地計畫中，有多幅用地屬於「生地」、建造業工人短缺，以及行政程序變得更加耗時有關。
特別是「生地」的問題，「生地」即未完成規畫作住宅用途或土地未完成收回、清拆及地盤平整或欠缺適當基建設施的土地。如在2018至19年的賣地計畫，可提供的27幅住宅用地中，多達16幅土地是仍未完成改畫，涉及11,710個單位，佔總數的77%。相反，「熟地」只有11幅，只涉及3,540伙。以此推算，今個財政年度的土地供應預測可建屋量或會低至只有約13,840個單位，可見目前土地供應仍存在巨大的不確定性。
除買地後的發展週期延長外，據地政總署數據，審批發展商申請補地價的時間亦有所延長，以由接獲有效申請至簽立契約計算，每宗個案平均處理時間在2013至14年度的146天，大幅延長至2017至18年度的246天，時間延長七成，絕對會窒礙土地供應。
補地價耗時
觀乎目前發展商手上擁有逾1億方呎農地，但往往申請補地價時間冗長，雙方對補地價金額存分歧，以致拖拉多年。測量師學會建議應簡化估價程序和補地價機制，因可縮短程序，加快農地改畫用途，以增住宅供應。如新鴻基地產（00016）的西貢十四鄉項目，雖已完成補地價，但發展商曾表示，由於該處為生地，開山至少要3至4年，發展週期超過8至10年。由此可見，整個發展週期拖長是不爭的事實，審批過程冗長是致命點，政府有必要正視。
審批過程冗長，又何止補地價項目。樓花批出預售需時亦不短，令發展商積存不少新盤待售。地政總署資料顯示，4月再有3個新盤申請售樓紙，涉及1,009伙，當中包括九建的油塘鯉魚門徑1號限量住宅地，涉及646伙；信和置業（00083）與市建局合作的深水埗九龍道1號，涉及100伙；以及新地屯門海榮路及恒富街交界住宅項目第1期，涉及263伙。
可是同期批出售樓紙的新盤則只有2個，包括麗新發展（00488）與市建局合作發展的筲箕灣西灣河街9號及新地元朗錦田峻巒第2C期，合共約682伙。在一加一減後，以致4月待批預售樓花同意書的單位多達14,839伙，除按月再升2.25%外，更加創2013年5月後近5年新高。
其實除4月外，今年首4個月新申請單位同樣較獲批單位為多。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年首4個月新申請預售樓花單位共錄5,561伙，較去年同期的3,788伙按年急升約46.8%；相對而言，今年首4個月獲批預售樓花的單位合共僅3,213伙，較去年同期的7,846伙按年大減約59%，才會出現待批樓花「大塞車」的情況。
「空置稅」無用
如嘉華國際（00173）的白石角嘉熙，發展商早於年初時已表示計畫在首季開售，可是至今仍處於待批預售樓花同意書的階段，無奈令推售時間一再押後。近日，政府為增加房屋供應，正研究針對新盤推出「空置稅」，以加快發展商推盤的步伐，避免囤積居奇。可是，政府卻成為窒礙供應推出市場的第一人，因其審批緩慢，而令到滾存的「麵包」增至約1.5萬伙，發展商無新項目可賣，自然就會惜售，加上二手貨源短缺，樓價又怎會不升。