香港房屋供應長期處於供不應求的狀態，但政府卻將公私營房屋比例調整至7比3，團結香港基金指出，這只會令公私營房屋供應將面臨斷崖式下跌，更建議將25幅較易改畫土地應優先處理。其實，除此之外，舊區重建亦是解決短中期供應的方法之一。在政府官地無法增加下，愈來愈多發展商加入舊樓收購重建市場，以致去年共錄39宗強制拍賣物業申請，按年增加1.6倍。有分析認為，因中資發展商發現愈來愈難投得政府地皮，且門檻亦較高，故強制拍賣舊樓更具吸引力，預料今年強拍申請將破去年紀錄，並成為中港發展商爭奪市區地的新戰場。
日前團結香港基金發表一份報告指出，政府調整公私營房屋單位供應目標比例為7比3，私人住宅單位供應目標因而由年均1.8萬伙下調至1.35萬伙。在總單位供應並未增加目標下，而修改公私營比例，只會顧此失彼。由於去年上蓋工程動工量明顯下降，加上可建私人住宅的熟地供應大幅減少，料在2019至23年的5年間，年均私人住宅單位落成量約為1.85萬伙，至2023年將銳減至1.33萬伙，較2018年水平大跌近四成。
即使長策會上調了公營房屋供應目標，由每年2.8萬個增至3.15萬個，然而，基金會預計，在未來4個財政年度，公營房屋的預測落成量僅為年均1.83萬個單位，遠低於長策的供應目標，至2022/23財政年度，報告更預計落成量將斷崖式下跌至1.45萬個單位。未來3年內，一般公屋申請者的輪候時間亦將由現時5.5年延長至突破6年大關。
住宅供應不足，但報告指出，自2013年政府公布215幅有潛力改畫為住宅用途的土地後，截至今年1月，仍有69幅用地尚未啟動法定改畫程序。基金會認為，當中25幅用地較易改畫，政府應優先處理，其中包括葵涌石排街地盤、柴灣游泳池後方等地。與此同時，團結香港基金副總幹事兼政策研究院主管黃元山亦表示，改畫土地用途只屬權宜之策，只是「左手交右手」的方法，在土地荒的情況下，暫時用來「退燒」，長遠仍需透過大規模填海等方法，多管齊下增加土地供應。
恒安街項目反應佳
然而，要透過填海造地，又談何容易，單是要應付社會的反對之聲，已是十分困難。在土地難以增加之下，要解決短中期供應，舊區重建反而成為其中一個可行之舉。如最近截標的市建局觀塘恒安街重建項目，共接獲18份標書，反應理想，除本地大型發展商外，亦罕見有英資發展商高富諾入市。
觀乎香港有不少舊區的住宅樓齡已達50年，而且地積比率亦偏低，香港置業行政總裁李志成表示，市區重建有助為區內注入活力，改善居住質素，亦不失為增加房屋供應的方法，建議當局做好全盤規畫，釋放土地潛力。發展局指市建局油旺規畫研究料於今年底至明年初完成，並計畫將理念推展至荃灣等地區。若有關研究規模大，覆蓋範圍約212公頃，涉及超過3,300座樓宇。
事實上，舊樓併購重建一向是不少發展商開發土地儲備的重要途徑，並以數家本地發展商主導，但是在政府官地供應愈來愈少之下，收購舊樓重建已成為發展商增加土儲的重要來源之一。
在眾多發展商中，恒基地產（00012）一向熱衷透過收購市區舊樓吸納土地儲備，而其擁有的舊樓重建項目，更是一眾地產商之中最多，如上月推售的紅磡啟岸，便是屬於重建項目。據集團2018年年報顯示，公司目前已全購或擁有80%以上業權的市區重建項目共有30個，佔合共樓面面積達約441.73萬平方呎，其中新界及九龍佔298.45萬平方呎。
恒地積極收舊樓
最近，恒地就土瓜灣落山道58至70號、下鄉道18至20號和美華街1至9號舊樓群，向土地審裁處申請強制拍賣，為今年第11宗強拍申請。據申請文件顯示，發展商現已購入項目約84%業權，僅餘下多個地舖和數個住宅單位仍未能成功收購，涉及21組小業主，物業現時估值約7億元。據恒地年報資料，該項目計畫連同另一申請強拍中的土瓜灣道舊樓地盤一併發展，預計地盤面積可擴至約2.2萬平方呎，可建商住樓面約15萬平方呎。
另外，新鴻基地產（00016）上月亦有向土地審裁處申請強拍灣仔寶靈頓道5至11號榮安大樓。據申請文件顯示，項目樓齡達45年，新地持91.67%業權，市場估值約4億元。翻查資料，新地去年4月及5月積極收購寶靈頓道一帶舊樓，包括寶靈頓道13、15及17號，以及與時代廣場僅一街之隔的堅拿道西11及12號等，不排除上述數個地盤會一併發展。
據仲量聯行早前發表的《住宅銷售報告》顯示，土地審裁處於2018年共接獲39宗強制拍賣物業申請，較2017年增加160%，主要是中資發展商亦開始注視舊樓潛在的發展機會，其中萬科置業去年更佔8宗申請，包括深水海壇街大型項目。
仲量聯行資本市場資深董事莫凱傑稱，與政府賣地比較，透過強拍吸納發展地皮需時較長及複雜，部分個案或招致更高的前期成本及風險，故在2017年，中資發展商在此市場近乎缺席，可是中資發展商發現已愈來愈難投得政府招標的地皮，該行資料，儘管中資發展商去年參與政府官地的入標率仍高，但成功奪標的中資發展商只佔27%，較2017年的70%顯著減少，因此強制拍賣舊樓已成為土地供應更具吸引力的來源。
中資活躍重建場
單是在今年，中資在收購舊樓項目重建的個案接連出現，如上月獲法庭頒出強制拍賣令的何文田自由道13及13A號舊樓，由萬科於本週二（23日）以底價2.491億元成功獲得。該物業的註冊地盤面積約為2,445平方呎，第一太平戴維斯董事總經理陳超國表示，項目可根據地積比率9倍發展，估計將發展為商住項目。
另武夷集團於上月亦成功收購黃大仙鳴鳳街22至24號全幢物業逾八成業權，剩餘單位料會透過收購或強拍統一業權。該集團早於2017年底以1.12億元購入鳴鳳街18至20號全幢物業，料未來將整合兩個地段，收購總成本料達2.5億元。地盤合併後面積約3,600平方呎，按地積比率9倍計，可重建為一幢面積約3.24萬平方呎的商住物業。
至於首度進軍本港住宅市場的內房企業中國奧園（03883），在去年初開始進行收購西半山羅便臣道63至67號燕貽大廈，目前已持有84%業權，最近亦申請強拍，物業現估值約5億元。
燕貽大廈佔地10,645平方呎，以最高地積比率約5倍計，可重建樓面約5.45萬平方呎。以目前燕貽大廈週邊項目的銷售均價每平方呎約4.3萬至4.8萬元計，項目重建後未來總值可達22.89億至25.55億元。
集團一向擅長舊樓收購，去年中亦披露以9.5億元收購葵涌國瑞路57至59號全幢工廈物業，並活化為旗下首個香港商業項目AOffice 46，目前正在開售。另青建國際（01240）或有關人士，新近亦申請強拍深水醫局街163至169號舊樓，項目樓齡62至64年，青建國際方面持有約81.8%業權，測量師對該物業的估值約為1.56億元。
強拍申請破紀錄
仲量聯行研究部主管馬安平認為，中資發展商對強拍的興趣增加，部分原因是對香港樓市愈來愈熟悉，樂意參與更複雜的投資機會。加上過去數年政府少有出售市區地皮的舉措，因此合併地皮被視為吸納地皮的有效方法，尤其是核心位置的小型地皮。
陳超國亦表示，由於政府的招標項目所需的投資金額龐大，動輒或需百億元，而強拍項目的投資金額對發展商而言較易掌握，最多約20億元已可併購地盤。觀乎強拍項目數字自去年年中開始活躍，相信今年的強拍申請將破去年紀錄，並認為強拍將成市區土地主要來源之餘，亦成為中港發展商爭奪市區地的新戰場。