新盤入伙潮於今年持續，單是今年上半年便有逾萬伙新盤交樓，其中供應重鎮啟德及荃灣區，各有逾3,000個新增單位排隊入伙，如此海量的供應自然令區內租金受壓，如正在收樓的啟德嘉匯，便有單位以平過新界樓的價格租出。而同步入伙的荃灣海之戀，亦有業主以低市價招徠，近日終破蛋錄首終租賃成交。業內人士指出，樓價不穩令部分投資者轉賣為租，令二手租盤供應大增，今年租金難免有下調壓力。
自踏入2019年，發展商加快推盤步伐，今個月雖有多個新盤魚貫推售，但卻一洗去年底的頹氣，大部分銷售都較為理想。中原地產表示，截至本月16日，一手成交暫錄1,069宗，總值145.6億元，預期整個月約有1,700宗及220億元，較去年12月的386宗及113.3億元，分別大幅上升3.4倍及94.2%，又估計宗數將創去年10月2,334宗後的3個月新高，金額將創去年7月348.4億元後的6個月新高。
觀乎過去幾年政府積極增加住宅供應，有不少新盤亦進入陸續收樓階段、並相繼入伙。據差餉物業估價署的資料，2017年的入伙單位數目達17,791個，去年則料有約18,130個單位，因截至去年11月底有15,687個單位落成入伙，2018未入伙單位有機會稍稍延後至2019年落成，從而使2019年落成量進一步推升，並預測今年的入伙單位將多達20,371伙，是自2004年以後的新高。
單是今年上半年，有機會入伙的項目便涉及12個，共約1萬個單位，當中啟德及荃灣兩個地區分別有4個及3個新盤落成，各區分別提供約3,300個新入伙單位供應，業界人士認為勢會對區內租金造成下調壓力，幅度或高達一成。
啟德4新盤入伙
先是新盤的供應重鎮啟德發展區，首階段批出的地皮將陸續落成，預料上半年會有4個焦點新盤入伙，合共提供3,300伙，其中嘉華國際（00173）嘉匯已率先在上月中旬收樓，據區內代理指出，屋苑目前正有約300個放租盤，隨愈來愈多業主收樓，料盤源會繼續增加。
然而，中原資深分區營業經理陳智欣指出，嘉匯自去年12月至1月18日，僅錄得40宗租賃成交。眼見供應將會愈來愈多，有業主為盡快租出單位，寧願減租求客，如第9座低層D室，一個實用348方呎的1房戶，最近以1.3萬元租出，呎租僅37元，較同類戶型早前租金約1.5萬元平13%，創屋苑租金新低，並且較屯門價更便宜，資料顯示，去年底入伙的屯門珀御低層472方呎單位，月租亦達1.45萬元。
不單止1房戶，有代理表示，屋苑2房單位亦有業主要求減價求客，如第2座中層E室，實用490方呎的2房戶，放盤僅2日便大幅調低3,000元，以1.7萬元租出，呎租為34.7元。正當以為呎租已見底時，卻是一山還有一山低，消息指出，嘉匯2座高層F室，實用500方呎，新近以1.62萬元租出，呎租僅32.4元，較上述的2房戶再便宜7%。
事實上，啟德區內新盤近年售價不斷上升，嘉匯於去年10月更錄得天價成交，屋苑第8座37及38樓B室複式連平台特色戶，實用面積2,065方呎，成交價逾1.09億元，呎價高達5.3萬元，創東九龍分層住宅單位歷史新高。可是隨物業入伙，二手租務開始轉旺，業主叫租態度仍相當克制。陳智欣指出，目前屋苑每月叫租由1.38萬至4萬，每呎叫租約34至56元。
除了嘉匯外，同區的建灝地產天寰及保利置業（00119）龍譽則提供822及930伙，而會德豐（00020）OASIS KAI TAK則有648個單位，該批物業於上半年內將陸續啟動交樓程序，勢必為區內二手市場帶來大批租盤生力軍。
呎租低至30多元
有業內人士指出，由於業主預視到二手租盤搶客情況會愈演愈烈，加上目前區內發展配套仍未算成熟，港鐵啟德站尚未落成，住戶如要乘搭港鐵，要步行20至25分鐘才到彩虹站，故叫租態度未有太進取，普遍都以每方呎30多元放租，與元朗、屯門等地區的新樓齡項目造價相若，以市區新樓來說，目前叫價屬吸引水平。由於未來供應有增無減，不排除個別單位呎租有機會再度跌穿30元關口，重返去年首季的區內低位。
至於另一個供應重鎮荃灣區，位於荃灣西站的3個發展項目，亦料會於上半年內陸續入伙，包括長實（01113）海之戀、海之戀．愛炫美，以及華懋的全．城匯，其中延遲了約4個月交樓的海之戀，提供970伙，目前屋苑業主已經陸續收樓。中原地產高級資深客戶經理李卓衡表示，由於業主陸續收樓，租盤亦持續增加，市場已經累積超過100個放盤。
因逼近農曆新年，近日海之戀終錄得首宗租賃成交。屋苑8座中低層C室，實用面積391方呎的1房戶，以每月1.6萬元租出，成交呎租為40.9元，屬於市價水平，但較柏傲灣1房月租1.9萬元平16%。李卓衡稱，除了上述的1房單位外，2房及3房單位，每月租金叫價分別由約2萬與3萬元起。
有業主為盡快收取租金回報，則以較低價放租，最平2房叫租為9座高層D室，實用508方呎，開價1.8萬元，較柏傲灣無海景的2房月租約2.2萬元，低出18%。而作為屋苑主打的3房戶，目前呎租叫價約39元。他續指，由於屋苑的4房單位供應較少，租盤亦較罕有，所以現時月租叫價達4.4萬至4.5萬元。
而鄰近的全．城匯則提供953個單位，相信會緊接收樓，預料3月份入伙。至於規模最大的為海之戀．愛炫美，共有1,436伙，預計6月份入伙，3盤合共為區內提供3,359伙新單位供應，對區內的租金有一定壓力。
荃灣西叫價力高
如於去年入伙的新世界發展（00017）柏傲灣，本月暫錄約6宗租務成交，平均呎租逾42元水平。但屋苑1B座高層E室，3房1套套房間隔，外望開揚市景及山景，實用面積約652方呎，業主原意向月租約2.8萬元，最終減至2.3萬元租出，實用呎租僅約35元。不過，相對啟德新盤而言，荃灣西的生活配套成熟，故叫價力亦較高。
美聯住宅部行政總裁布少明認為，近年不少新盤均佔多達三成買家為投資者，未來入伙盤較多的地區，二手租盤供應勢必大增，在競爭影響下，業主叫租態度會較克制，該類地區二手租金有機會下跌5至10%。野村亦預期，自去年第二季香港住宅租金出現負利差後，預期負利差今年將進一步擴闊至負40個基點，同時又指，因新落成的住宅供應較多，預計今年住宅租金按年將跌5%。