中美貿易戰持續升級，資金繼續流走，銀行又相繼上調按揭息率，港府推出的6招新房策，發展商為應付一手空置稅而加速推盤，可售單位湧出市場，今年餘下4個月，樓市表現難樂觀。在種種壞消息下，資助房屋市場已首當其衝受影響，出現不少劈價賣樓個案，且預料將陸續有來。
據差餉物業估價署的最新數據，今年7月私人住宅售價指價指數繼續錄得上升至393.5點，按月升0.83%，連續第28個月上升，為史上最長升勢，累計升幅近45%外，並再一次創歷史新高，已連續21個月「破頂」。然而，值得留意的是，相對6月時的1.85%升幅，7月少了1.03個百分點，更是過去10個月以來的最細升幅，反映上升多年的樓市已漸現疲態，上升動力逐漸減弱。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，數據反映港府於6月底推出「林鄭六招」及中美貿易戰惡化，已窒礙樓價升勢。
事實上，差估署每月公布的樓價指數自去年底以來，升幅一直保持在1%以上，今年1月及2月分別升1.62%及1.7%，期間升幅最大的月份為今年4月，當時單月升幅高達1.89%。據差估署的資料，今年短短7個月，樓價累積升幅已達11.57%。可是，自踏入下半年，情況已有轉變，7月份樓價指數升幅大為放緩，陳海潮預計，樓價指數升幅會持續收窄至0.5%以下。倘若貿易戰進一步惡化並動搖經濟信心，不排除9月份之後，有關指數甚至出現輕微跌幅，史上最長的樓價升浪將有機會斷纜。
觀乎今年以來，單是一手樓市場已消耗了千億元的購買力，即使樓市不是轉勢也好，也需要一段時間鞏固。美聯集團（01200）主席黃建業亦坦言，樓價已「暫時到頂」，現時二手成交疏落，樓市已進入冷靜期、放緩期，「要歇一歇」。
本季見逆轉
黃建業認為，自第3季開始，樓市形勢開始逆轉，全因中美貿易戰升溫、政府推出新樓市措施及加息。先是中美貿易戰，風險正進一步升級。隨著中期選舉逼近，美國總統特朗普為了要證明美國優先政策收到成效，勢將採取激進的貿易保護主義政策，可能很快會落實對華2,000億美元商品加徵關稅，中國予以還擊，屆時全球首兩大經濟體將進行全面貿易戰，對世界經濟構成巨大滑坡風險，資產價格調整速度恐會超出預期。
其次，便是全球流動性漸趨緊，超低息時代將成為過去。繼物業按揭利率後，香港銀行最快在本月內上調最優惠利率，意味著香港正式啟動利率正常化。目前港元定期年利率已超逾2厘，大戶減持手上物業，樓市投資性需求明顯轉弱。9月4日，華僑永亨銀行更宣布，調高港元儲蓄存款利率，由目前0.01厘上調至0.25厘，是近10年來首家銀行有此決定。該行行政總裁藍宇鳴表示，大型銀行不會急於加息，但中小型銀行要提前部署。由此可見，銀行為免水緊已率先行動。
同時，因政府推出一手空置稅的關係與增加資助出售房屋供應，近期發展商紛紛加快售樓套現，以鎖定手上利潤及減低風險，而樓盤訂價策略亦趨向保守，貼近市場價格甚至低於二手開價。在新盤一個接一個推出之時，市場似乎亦有點吃不消，沒有提供高成數按揭貸款計畫的發展商，銷情亦差強人意。上個週末，麗新（00488）與市建局合作的筲箕灣逸瑆首輪發售，首批80伙於兩週累積接獲逾60票，即項目未能足額認購，是近期收票反應最差新盤，開售日更只是售出5伙，屬近年反應最慘淡的新盤，可見市場承接力開始衰弱。
成交量下滑
綜合土地註冊處最新數據，今年8月份全港共錄1,474宗一手私人住宅買賣登記，涉及登記總值達180.4億元，較7月份分別回落15%及48%，當中登記量已連跌2個月，創近3個月新低。短期在多項利淡因素影響下，香港樓市短期見頂機會高。經濟學者關焯照認為，二手交投萎縮，或令樓價出現調整，估計未來會有3%至5%調整。
值得注意的是，公屋及居屋二手市場或會首當其衝受到影響，一方面新居屋五二折政策嚴重打擊公屋及居二市場外，如今加上大圍環境影響，近期市場已陸續出現減價拋售的情況。自新居屋五二折的消息公布後，據房委會資料，8月份公屋及居屋綠表二手市場，暫錄51宗成交，按月減少50%，個別地區如港島東區更未錄得任何綠表居屋買賣，相關數字是1998年8月以來的20年新低。
除成交量下挫外，過往被搶高的資助房屋，近月開始湧現劈價成交及平價放盤。以新蒲崗采頤花園為例，8月份錄4宗買賣平均呎價為10,996元，較7月份平均呎價11,370元回落了3.3%。該區代理指出，由於同區啟德啟朗苑提供683單位，新折扣售價為169萬元至363萬元，對同區綠表居屋構成極大壓力，故近兩月采頤花園的二手交投急降。
另房委會成交紀錄顯示，黃大仙東頭（二）邨一個實用面積439方呎的3房單位，上月以180萬元（未補地價）易手，呎價僅4,100元，較市價低逾四成，呎價屬屋苑逾兩年新低。而粉嶺居屋昌盛苑綠表亦錄減價成交，屋苑C座低層06室，實用面積約650方呎的3房單位，原於5月中以500萬元放售，及後於8月上旬調整至430萬元，最後於日前獲綠表客以415萬元承接，累減約85萬元，減幅達17%，實用呎價約6,385元。
低處未算低
拍賣場亦有居屋以低價放盤，環亞拍賣下月推出馬鞍山居屋富安花園14座高層A室，實用面積約602方呎，第二市場開價198萬元，呎價僅約3,289元。有區內代理透露，去年十月該單位曾以262萬元放售，現開價低約24%。
長沙灣公屋王李鄭屋邨的綠表價亦大插水，資料顯示，一個實用231方呎的低層戶，綠表成交價僅130萬元，為2016年4月錄得100萬元後逾2年新低，呎價低見5,628元。李鄭屋邨是目前全港呎價最貴未補價公屋，一個實用375方呎單位，去年11月以338萬元沽出，呎價高達9,013元，最新造價較高位大幅回落38%。有市場人士認為，新一批白居二中籤者最快下月以免補地價的形式購買二手公屋及居屋，部分累積購買力釋放，居二市場交投預料才會回升。