談論已久的粵港澳大灣區發展規畫，日前終於公布正式綱要，《規畫綱要》明確指出，支持香港鞏固和提升作為國際金融、航運、貿易中心和國際航空樞紐的地位。受惠大灣區發展，有不少業界人士認為，因商業活動增加，從而帶動更多寫字樓需求。雖然有分析認為，受到中美貿易戰等外圍因素影響，今年商廈租金或只會錄得輕微升幅，中區甲廈租金甚至會錄得下跌，然而，因本港商廈供應嚴重短缺，故長遠而言，本港商廈的前景仍是看好。
國務院於2月18日公布了《粵港澳大灣區發展規畫綱要》，文件對粵港大灣區的戰略定位、發展目標、布局、分工定位、產業重點、合作機制等作出全面的規畫，其中特別提到優化提升中心城市，在兩個特區及珠三角9個城市中，以香港、澳門、廣州、深圳4大中心城市作為區域發展的核心引擎，繼續發揮比較優勢做優做強，增強對週邊區域發展的輻射帶動作用。
《規畫綱要》明確指出，香港國際化水平領先，擁有高度國際化、法治化的營商環境，以及遍布全球的商業網絡，是全球最自由經濟體之一，明確支持香港鞏固和提升作為國際金融、航運、貿易中心和國際航空樞紐的地位，大力發展創新及科技事業，並建議香港建設亞太區國際法律及爭議解決服務中心，以及成為區域知識產權貿易中心，推動區內透過仲裁、調解、協商處理知識產權糾紛，支持香港在優勢領域探索「再工業化」。
根據《規畫綱要》，粵港澳大灣區總面積5.6萬平方公里，2017年末總人口約7,000萬人，2017年大灣區經濟總量約10萬億元，是中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。
大灣區增需求
至2022年，粵港澳大灣區綜合實力顯著增強，粵港澳合作更加深入廣泛，區域內生發展動力進一步提升，發展活力充沛、創新能力突出、產業結構優化、要素流動順暢、生態環境優美的國際一流灣區和世界級城市群框架基本形成。至2035年，大灣區經濟實力、科技實力大幅躍升，國際競爭力、影響力進一步增強，國際一流灣區全面建成。
事實上，在大灣區綱要還未落實前，已有不少市場人士均認為，大灣區規畫發展可帶動商業地產需求。雖然去年下半年受到中美貿易戰及內地經濟放緩影響，中資企業減慢進入本港的步伐，但去年工商物業整體的表現其實亦不俗，據世邦魏理仕的《大中華區2019年房地產市場展望》報告，去年香港甲級寫字樓市場表現強勁淨吸納量錄得300萬平方呎，是2017年的2.4倍，亦是自2010年以來最高的年度值。
世邦魏理仕大灣區及香港區域董事總經理郭富禮表示，去年底多項大型交通基建落成，令大灣區內的主要商業核心區可在1小時車程內到達，推動區內人才、貨物和服務流動。由這個華南區經濟樞紐帶來的機遇，可為香港及區內的商業房地產市場帶來增長新動力。
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，香港被納入粵港澳大灣區發展計畫，潛力龐大，勢吸引中外企業繼續在港設點投資，利好工商物業需求。恒基地產（00012）執行董事黃浩明亦曾指，未來大灣區將打造成全世界創新中心，吸引科技人才聚集，加上新興企業崛起能創造財富，本港可吸引相關資金流入，帶動金融及保險業，增加寫字樓物業的需求。
深圳前車可鑑
正如深圳般，過去幾年深圳大力發展創科產業，因商業活動增加，從而帶動更多寫字樓的需求。據戴德梁行《2018大中華區寫字樓需求核心趨勢》報告，8個主要城市寫字樓市場在過去12個月展現強勁需求，其中深圳甲級寫字樓於過去1年的新增供應量約68萬平方米，預期受惠於大灣區建設框架協議的簽署和其他利好政策，租戶對甲級寫字樓需求將有所增長。
報告指出，去年深圳全市共有8座甲級寫字樓投入市場，新增供應面積約68萬平方米，全市存量因而被推升至477萬平方米，新供應刺激下市場需求表現活躍，而期間全市甲級寫字樓吸納量亦錄得逾54萬平方米，而逾九成成交位於核心區。而在過去1年，深圳甲廈租賃市場有近八成成交面積是來自中資企業。報告又預期，受惠粵港澳大灣區規畫，深圳在灣區科技與金融發展中的重要地位將進一步強化，南山區亦落實打造南山科技金融城計畫，預料未來3年可吸引超過300間金融及高新技術企業進駐。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，目前大灣區規畫對香港寫字樓需求的增加幅度雖然在短期內仍是未知之數，然而，他強調，最重要的是香港寫字樓供應長期不足，空置率低企，難以滿足龐大的需求。
據仲量聯行最新公布的《香港地產市場觀察》資料，1月份因租約期滿而釋出的空置寫字樓供應超出實際需求，令甲級寫字樓市場錄得17.82萬方呎負吸納量，空置率連升3個月，其中中環甲級寫字樓上月空置率由去年12月的1.8%升至2.3%，創2015年5月後，近4年最高空置率，但其中一個原因是和記大廈重建所致。雖說空置率稍為增加，但仍屬於偏低水平。
僅夠10年應用
資料顯示，今年寫字樓落成量達271萬方呎，按年大增四成，當中以東九龍為供應重鎮，並以觀塘的供應為主，今年區內的落成量料逾75萬方呎；而另一供應重鎮為沙田石門，隨著區內有多個項目落成，料今年將有超過81萬方呎的寫字樓落成，當中以甲級寫字樓為主導。
不過，林浩文指出，如今東九龍的甲廈供應最多只能夠維持10年左右，而港島區的商廈供應亦是寥如晨星，未來中環有6至7幅地皮新供應，最快的新供應為恒地早前投得的美利道地皮，涉及34.8萬平方呎。仲量聯行的研究報告亦指出，政府可供出售的商業地皮，可發展寫字樓總樓面面積達2,010萬平方呎，而每年本港吸納量約200萬平方呎，料新供應只夠10年使用。
而在需求上，即使如今受到如英國脫鉤、中美貿易戰等外圍因素影響，中資企業處於觀望狀態，而中區甲廈的租金或會因此而有所回落。但說到底，中資企業對中環的需求持續。世邦魏理仕表示，預計未來4年，中資企業需求達550萬平方呎，新需求佔約380萬平方呎，現有機構擴充佔約170萬平方呎，佔中區整體商廈一定比例。該行分析，中資機構不斷擴充，首選定是中環，首先中環既是金融集中地，一直以來中資機構集中於中環，故其他機構亦希望聚集。因此，長遠而言，本港商廈的前景仍是看好。