近期《逃犯條例》修訂弄得滿成風雨，本港的經濟前景亦矇上陰霾，再加上受中美貿易戰的影響，本港商廈交投亦減少。相反，自從大灣區發展規畫公布以來，便吸引不少外資進駐。有報告指出，短短2年多，廣深兩地的物業投資成交總金額分別錄得逾2倍的升幅。單是今年首季，廣深兩地的投資物業交易金額已達227億元，已超出2016年全年的成交金額。戴德梁行預計，由2019年起的未來2至3年，海外資金料將繼續爭奪廣州及深圳的優質投資物業，尤其看好寫字樓市場。
近期因政府強推逃犯條例，引起一連串風波及市民不滿，整體社會氣氛急速惡化，不但引發數次大規模遊行集會，剛過去週日（16日）的遊行人數更高達200萬人；據政府統計處數據，本港2018年人口約有748萬，而200萬即代表有總人口約27%的市民行上街，即每10個港人中，便最少有2個人有參與是次遊行。
政府的處事手法惹來各界不滿，且市場擔心一旦逃犯條例通過，香港不再安全，一直有撤資的聲音傳出。就連上月15日透過旗下駿騰投資，擊敗5家財團以111.24億元投得九龍啟德第4C區4號商業地皮的高銀金融（00530），亦於上週二（11日）突然發公告，稱上週一（10 日）因應獨立非執行董事、立法會議員石禮謙要求召開緊急董事會，審議暫停支付啟德地皮地價。
雖然高銀金融主席潘蘇通反對，但因3名執行董事及包括石禮謙等3名獨立董事均認為，「近期發生的社會矛盾和經濟不穩定」或影響市場，故投下贊成票，提議獲通過，高銀將因「撻訂」而損失2,500萬元按金。石禮謙指出，自上月投地至今，宏觀經濟環境出現急劇變化，加上近期發生的社會矛盾等問題，皆令本港中短期前景極不明朗，再者國際及中美關係急速變化，董事考慮到相關風險而決定「撻訂」。他又強調，今次決定是「與時並進」，董事傾向保守及審慎，入標不是倉卒決定。
工商舖急凍
事實上，今年以來，本港受中美貿易戰及股市波動等因素影響，上半年整體工商舖市場表現慢熱，加上近期的政治事件，部分工商舖板塊交投更於短期內急凍。美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，受外圍經濟因素影響，上半年先後經歷不同的「政經角力」，整體工商舖市場交投明顯放緩。
值得留意的是，自有發展商宣布棄購啟德商業地以來，工商舖交投立即急挫。黃氏指出，本月12日至17日共6天內，工商舖合共僅錄54宗買賣，較6月6至11日的71宗，下挫約24%，當中商廈表現最差，期內僅錄得9宗成交，跌幅達七成，50大指標甲廈更錄得「零成交」，反映市場觀望情緒升溫。
美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，未來貿易戰的發展仍將左右商廈市場去向，若中美關係緩和，甚至順利達成協議，料下半年甲乙廈價格可望錄得5%升幅，但是倘若雙方最終未能破冰，商廈價格亦有望維持平穩表現，主要因是業主持貨力強，料不會大幅減價平售。此外，翁氏稱，預期3,000萬或以上至1億元以下的中價商廈買賣減少，因該類物業的客源主要為資深投資者，惟該類買家在市況未明朗下，多會選擇觀望，故成交量料減少。
這邊廂香港的商廈表現平平之時，大灣區的商廈卻是持續吸引外資湧入。戴德梁行大中華區資本市場總裁及中國資本市場主管葉國平表示，雖然房地產並非大灣區規畫的關鍵，但資金普遍看好大灣區長期發展，從而帶動新產業及居民收入上升，刺激商用物業的需求。
廣州深圳吸金
自從2017年初研究制訂大灣區規畫公布以來，投資者及發展商對大灣區內的投資意欲在過去2年穩步增長，焦點集中在廣州及深圳，皆因此兩區經濟體系成熟，又鄰近香港，投資回報看俏，目標以投資寫字樓為主。據戴德梁行的《機遇與潛力：大灣區房地產投資趨勢》報告指出，2016年廣深兩地的物業投資成交總金額只有175億元（人民幣．下同），但自大灣區規畫公布後，2017及18年分別錄得575億元及545億元，較2016年勁升2.3及2.1倍。
今年首季，廣深兩地的投資物業交易金額已達227億元，已超出2016年全年的成交金額。其中來自海外投資的資金亦錄得大幅增長，2016年時，海外投資者購入廣深兩地的投資物業涉資僅38億元，翌年便爆升至102億元，按年大幅增加約1.7倍。直至2018年，金額雖回落至52億元，仍較2016年多36.38%，包括基金霸菱亞洲便以5.22億元購入深圳福田國際商會中心4層。今年首季，海外投資者再度活躍，海外資金的交易金額共達75億元，較去年全年多出44%，並略高於2012年峰值（133億元）的一半，亦佔整體227億元的33%。
葉國平指出，廣州屬廣東省的貿易龍頭城市，基建、教育及醫療設施都屬大灣區中最好，所以不少跨國公司都將華南總部或辦公室設置於此；而深圳的創新及科技業發展一日千里，同時重視金融業，亦令廣深兩地的寫字樓租賃需求龐大，帶動租金增長，樓價因此受惠升值。
升幅逾一成半
據戴德梁行研究數據顯示，深圳甲級寫字樓的造價由2014年底的每方米49,824元，升至2019年首季每方米57,325元，錄得約15.1%的升幅。至於廣州今年首季甲級寫字樓每方米錄41,663元，較2014年底每方米31,298元，有33.1%的升幅，而整體上近3年兩地的商廈呎價均上升。
深圳因鄰近香港，兼有多項創新科技發展支持，對資本增值有較大憧憬；至於售價較深圳平近三成的廣州甲級寫字樓，吸引追求穩健租金回報的海外基金投資廣州寫字樓市場，故兩地都有海外資金追捧。他說：「之前海外資金入市比例較少，皆因本地資金和發展商入市意欲大，出手往往較海外資金積極。」現時本地資金投資速度放慢，反而海外投資者未來2至3年的投資活動將進一步增加。以上海為例，海外資金佔整體投資金額最多達六成，廣州及深圳具潛力追上。
目前深圳區已成為科網公司的集中地，商廈需求大，但供應上，目前深圳區寫字樓總存量約5,511萬方呎樓面，而未來5年新供應高達9,155.7萬方呎，較目前總存量還要高，加上目前空置率達17.2%，高空置及新供應多，或會令部分機構投資者卻步。
至於廣州區的商廈空置率僅約4.1%，屬於健康偏低水平，未來5年的供應約有3,720萬方呎，若按季度吸納量約73萬方呎計算，供應不算多，對基金來說回報率頗穩定。其中天河體育中心是廣州成熟的商業中心，擁有中信廣場等多座地標寫字樓，而企業對天河體育中心附近的寫字樓需求十分強勁，預計於2020年落成的廣州越秀國際會議中心將會是該區未來幾年唯一的新寫字樓供應，提供11.8萬平方米的樓面面積。葉國平稱，未來將有更多海外房地產私募基金進軍廣州及深圳的投資市場，外資及內資爭奪投資機遇，尤其是商用資產，很可能導致競爭加劇。