樓市逆轉，不但新盤銷情減慢，二手市場的劈價之聲更是不絕於耳，最近就連大型藍籌屋苑都加入減價行列，有分析料將會有更多二手屋苑樓價再向下調整。據差估署最新的私樓指數，已連續2個月下跌，跌勢似乎已來臨。觀乎目前一手市場去貨速度減慢，惟不少發展商於年內的售樓收益幾近達標，甚至已超過目標，加上市場受加息、中美貿易戰及股市波動等多項負面因素困擾，亦減低發展商推盤意欲，本月有機會推售的全新項目或會較10月減半，僅得約2,500伙應市。
樓市轉勢，在多個負面消息充斥下，最近買家的信心亦明顯受到影響，最近開賣的一手新盤，銷情均都未如理想，就連過往深受投資者及上車客追捧的細價樓亦如是，如於上週一（11月5日）開售的恒基地產（00012）元朗新盤尚悅．嶺，首輪推152伙，即日售出約一半單位。項目折實呎價由1.42萬至1.85萬元，較二手價高約兩成。雖然如此，但因入場門檻較低，折實價由317.7萬元起，故獲一批上車客支撐銷情，但礙於最近投資氣氛差，故未見大手客入市。
最重要的是，發展商有提供高成數按揭予準買家選用，尚悅．嶺最高可承造八成半按揭，才對銷情有輕微的推動力，而且這已是近期開賣的新盤中，銷情較好的一個。如早前新界西北兩個新盤開售，當中亦是主打細價盤的屯門弦海，首輪開賣175伙，首日僅售約63伙，佔比36%；至於華懋的元朗朗城匯首輪推504伙，即日亦僅沽203伙，佔約四成。發展商為吸引客源，剛剛更新1至3號價單，其中發展商的一按貸款更由七成增加至八成。
其實不單止一手市場銷情慢熱，特別是二手樓市，樓價更由步步高升變為拾級而下，而且減價潮更由細價樓蔓延至中價樓，就連向來以樓價硬淨見稱的藍籌屋苑鰂魚涌太古城亦不能倖免，太古城上月樓價仍未見大跌，10月錄得7宗成交，平均呎價2.11萬元，兩宗屬市價，其餘5宗低市價約3%至6%。
二手業主劈價求售
可是及至11月，樓價劈價幅度加劇，本月首宗成交即由上月最多6%增至逾兩成。美聯物業高級首席營業經理吳肇基指出，屋苑高安閣中層B室，實用面積701方呎的3房單位，今年8月放盤叫價1,550萬元，累減270萬至近期1,280萬元仍未有買家承接，直至近日減多100萬元至1,180萬元，低市價兩成終成功易手，呎價僅16,833元。他表示，如以3月成交的高安閣高層C室造價1,500萬元比較，如今平足21%。中原趙鴻運則說，太古城放盤量增至約330個，較數月前旺市時驟增約一成，特別是之前升市時，業主不肯賣的優質戶亦見放售，更有約一成業主願意減價。
今次太古城3房呎價劈至1.68萬元，較同區二手亦低一截，如康怡花園N座高層2房戶，上月以呎價1.82萬元易手；同區南豐新邨10月未錄買賣，9月則錄8座中層2房戶以呎價18,670元易手。業內人士指，連太古城優質貨也冧價，在骨牌效應下，同區以至其他二手屋苑樓價勢再向下調整。
另外，九龍灣淘大花園本月首4天已錄4宗成交，其中1房戶更率先跌穿500萬元，為屋苑今年5月以來首次重現「4球盤」。消息指，屋苑M座高層7室，實用面積285方呎，上月28日開價480萬元放盤，最後減至477萬元獲承接，呎價16,737元。回看今年7月，屋苑L座高層8室屬面積相同的1房戶，以547萬元沽出，呎價19,193元，最新成交較之低13%。
樓價指數連跌兩月
據差估署公布，9月私樓樓價指數報388.8點，按月跌1.44%，為連續2個月下跌，跌幅更由上月不足0.1%顯著擴大，正式結束之前長達28個月的升浪。若按單位面積劃分，以C類單位（753至1,075方呎）偏大型單位的跌幅最為明顯，最新錄338.3 點，按月跌1.88%。而E類（1,722方呎或以上）的超級豪宅因供應少，跌幅最窄，最新報331.9點，按月僅跌0.42%。其餘的A類單位（小於430方呎）售價按月跌1.42%；B類單位（介乎430至752方呎）按月跌1.3%；D類單位（1,076至1,721方呎）跌1.6%。
在市場吹起陣陣淡風之時，發展商似乎亦會減慢推售新盤的速度，本月有機會推售的全新項目亦相對減少。據統計，本月預計約有6個全新項目可望推出，涉約2,500伙，較10月份的5,830伙，減少近六成。除了正式開售的尚悅．嶺外，恒地另一個位於北角的維峰．浚匯，項目銷售部署已準備就緒，恒基物業代理營業（二）部總經理韓家輝指出，有機會在短期內開放2個示範單位，以及公布首批單位價錢，料首張價單將推不少於43伙，最快於11月中發售。至於本月的焦點則落在由信和置業（00083）、華人置業（00127）及市建局合作發展的觀塘凱第1期，此為年內規模最大型項目，發展商早前透露項目涉及1,025伙，提供1房至4房間隔，面積介乎約450至1,500方呎不等，最快11月發售。惟項目現時仍處於待批預售樓花同意書階段，故能否於本月推盤仍有變數。
珀爵將以現樓出售
而由遠東發展（00037）的唐人新村珀爵，日前已公布部分單位資料及部署，遠東發展地產發展總監方文昌表示，珀爵已取得滿意紙，項目最快將於11月上載樓書及開放示位，料屆時將以現樓形式發售。項目提供24座獨立洋房，包括3房連3套房、4房連雙套房及6房連雙套房間隔，洋房實用面積由約2,000至2,700方呎，均有雙車位，部分洋房更配備室內私家電梯直達各層至天台。
長沙灣翠雅山早前已獲批滿意紙，發展商稱項目部署準備得八八九九，樓書已準備就緒，現樓仍有改善工程，傾向年內推出公布銷售安排，項目由3座組成，提供35伙，主打3、4房單位，計畫會先推出第1及3座全幢2房至4房共7個單位招標發售。
值得注意的是，據地政總署最新數字，10月份並未有全新項目申請預售樓花，這是自去年5月份以來首見。基於沒有項目申請，兼同期批出4份預售樓花同意書，合共涉及1,481伙，致使目前待批預售樓花單位總數，由9月份的15,341伙，下跌1成至13,860伙。
事實上，除近期的市況影響發展商推盤速度外，皆因今年有多家發展商的住宅銷售成績都相當理想，不少更早早已達全年目標，如新鴻基地產（00016）般，集團副董事總經理雷霆指，集團今年可售出住宅伙數約3,300伙，另連同正銷售中的商業項目W LUXE，全年套現金額逼近500億元，較去年400億元增加20%，再創集團新高紀錄，且是眾多發展商中表現最好。
另外，會德豐（00020）首10個月賣出約2,000伙，計及商業項目期內套現逾280億元，再破盡集團歷史新高紀錄，遠超年初100億元的目標，會德豐地產常務董事黃光耀稱，有信心全年可達300億元。至於新世界發展（00017）亦套現超過250億元，今年迄今只推售南區淺水灣道90號一個全新盤的長實（01113），套現總額料約150億元；今年推出多個市區新盤的恒地則套現約140億元，與集團去年全年住宅銷售總額160億元十分接近，故發展商減慢推盤步伐亦不足為奇。