上半年樓市如狂牛般向上衝，完全不受政府「辣招」影響，不單止住宅物業，就連商業市場亦有好表現。本港的商業用地一向匱乏，在商業地需求增加下，一些非核心商業區近年亦受追捧，當中長沙灣區便是其中一個後起之秀。
過去3年，區內先後批出3幅大型商業地，打造多幢地標式甲級商廈，今年推出的2幅商業及商貿地均以理想價成交，反映發展商對長沙灣區發展前景有信心。連同活化項目，提供超過230萬平方呎商業樓面，推動該區轉型，成九龍西新商貿地帶。
上半年樓市暢旺，不單樓價屢創新高，交投亦見活躍。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，截至6月28日，今年上半年樓宇買賣合約登記暫錄得42,196宗及3,683.5億元，預料最終上半年將錄得42,900宗及3,735億元，宗數較去年同期的歷史低位反彈回升61.5%。
其實除了住宅氣氛熾熱外，今年商業用地亦受到追捧，世邦魏理仕報告顯示，上半年商業房地產項目成交逾500億元，佔2016年全年的58%。踏入下半年，商貿用地仍是市場焦點之一。觀乎政府早前公布2017至2018年第2季的賣地計畫，整體只推出5幅地皮，其中住宅地佔了3幅，其餘2幅為商業用地，長沙灣更成為當中的重點，當中包括興華街西住宅地皮及對出的酒店地皮。
住宅地皮的地盤面積約20.83萬方呎，可建樓面約98.68萬方呎，市場預計可興建約1,310個住宅單位，估值約108.55億至148.02億元，每方呎樓面估值約1.1萬至1.5萬元。中原測量師行執行董事張競達稱，該地皮位置臨海，有一定叫座力，加上同區新盤匯璽近月銷情理想，為發展商注入強心針，料可吸引各大發展商入標競投，並很大機會以貼近估值上限成交。
酒店地估值逾22億
至於酒店地皮較接近長沙灣副食品批發市場，可建樓面約37.43萬方呎。前發展局局長馬紹祥表示，該酒店預計可提供約550個客房，並認為把兩幅興華街西地皮安排於同一季推出，可為該區未來發展帶來協同效應。測量師估計，該地每方呎樓面估值約6,000至7,000元，估值約22.46億至26.2億元。
除了這2幅地皮外，被納入4至6月推地計畫的長沙灣永康街、汝州西街與永明街交界商貿地，如今正在招標中，於8月11日截標。這幅地皮的可建樓面約37.11萬方呎，包括將由買方興建的垃圾收集站的政府地方的樓面面積。市場估計，永康街項目樓面地價料約7,000至8,000元，估值由26億元至30億元。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，估計約有10個發展商入標，如今長沙灣正轉型為商貿發展，地皮具發展潛力，所以相信中標發展商會考慮用該地皮作長線發展。如落成後如分拆出售，每呎售價約1.5萬元起。
事實上，在本港商業地皮不足的情況下，位處市區的長沙灣及深水區，近年成為轉型的重點地區。特別是傳統住宅及工業混合的長沙灣區，過去都欠缺商業用地供應，但在今年2月及4月，政府便接連推出兩幅長沙灣的商業用地，均由新世界發展（00017）以高價收入囊中，當中規模接近百萬平方呎樓面的瓊林街商業地，中標價高達77.9億元，創九龍區商業地最高，每平方呎樓面地價7,808元。
新型地標快出現
據了解，發展商打算興建成2座甲級寫字樓，並於基座部分提供商業及零售樓面，作多元化用途發展，是區內逾10年的最大規模的商業發展。而另一幅荔枝角道、近長順街商業地，鄰近荔枝角港鐵站，由於該地享有單邊優勢，而且地盤建築物高限為主水平基準以上120米，發展商有意打造為單幢甲級寫字樓，預計日後部分高層單位可望海景景致，具發展潛力。發展商稱會為2個商業項目注入集團品牌個性「The Artisanal Movement」，讓項目成為區內新型地標式商廈。
隨愈來愈多商業項目落成，區內的商業氣氛亦逐漸形成。雖然長沙灣區並非主要商業中心區，但近年區內由工業轉型至商業發展，又位處九龍區的中央部分，交通網絡完善。美聯工商營業董事鄭梓煥表示，區內設有不少上落貨位，對各類工貿行業非常重要，因此近年來吸引不少如資訊科技或貿易行等行業相繼進駐，而在活化工廈政策推動下，區內商業味道更濃，優質商廈與日俱增。
他表示，目前區內商廈現時租金普遍每方呎由26元至32元不等，相對核心區的商廈而言，租金明顯更為相宜。而且區內不少物業設獨立分體冷氣，用戶可在此24小時營運而不需額外支付加時冷氣費用，現時已有不少公司在區內商廈開設辦公室。
再加上，現時各發展商相繼於長沙灣區內發展商廈物業，反映區內發展將日益完善，一改過去鐘錶、製衣業等傳統工業區的感覺。目前，區內商廈空置率僅個位數字，盤源需求殷切，故帶動新盤銷情理想。他預料，區內整體營商環境將日趨完善，商廈物業市況無論在交投量以至價格上，將有一定的升幅空間。
近年商廈供應有限
紮根在長沙灣區多年的羅氏集團，其副主席及行政總裁羅正杰亦認為，長沙灣前景理想，從新世界以共118億元連環奪得2幅區內商業地皮，每呎樓面地價7,478元及7,808元，連環破紀錄，便可見一斑，這都是反映財團甚為看好區內的發展潛力。
事實上，近年長沙灣區全新商廈不算多，故每每有新供應都受到追捧。如過去幾個月區內2個全新項目推售，其中第一集團發展的長沙灣道650號中國船舶大廈，共提供148個寫字樓單位、2個零售樓面及1個地舖，項目至今已售出約8成單位，平均呎價約13,680元。不過，當中最受市場注目的成交，非中國船舶重工集團以約2.59億元購入項目頂層複式戶及物業命名權，成交呎價高達1.9萬元，冠絕同區物業，創西九龍商廈呎價新高。
此外，恒基地產（00012）發展的創匯國際中心，自推出市場反應熱烈，首兩批單位迅即沽清，成交當中不乏全層大手買家。發展商亦乘勝追擊於5月中旬再度加推18伙，加價幅度約5至10%，呎價介乎約1.1萬至1.5萬元。發展商透露，項目將維持惜售策略，「賣一批加一批」，意味加推單位會再加價。理想城市集團企業估值部主管張聖典指出，長沙灣區的寫字樓物業價格較落後，但全區配套設施趨成熟，料該區物業造價可追落後。
