香港正處於內憂外患之中，中美互相提升關稅措施，貿易戰進一步升溫，而本港的政治風波仍未到解決，且愈演愈烈，港股已受到衝擊，有分析認為，樓市或會跌30%。觀乎目前已有不少二手藍籌屋苑出現劈價跡象，但成交仍是疏落；反觀近期推出的新盤仍受到市場追捧，歸根究底，相對二手樓而言，新盤有高成數按揭的優勢，上車客會較易上車，故料一手市場力撐樓市的情況仍不會改變。
中美貿易戰可謂峰迴路轉，在中美互向對方商品加徵關稅後，美國總統特朗普更突然講出「習近平是敵人論」，引起市場譁然，其後又威脅動用《國際緊急經濟權力法》（IEEPA），以緊急狀態逼使美企與中國斷絕來往，幸他兩日後口風變得軟化。
貿易戰局進一步升溫，再加上反修例示威的暴亂再度升級，本港處於水深火熱之中，面對內憂外患這雙重打擊，週一（26日）港股曾一度跌近千點，低見25,249點，及後因有消息指特朗普接受中國恢復談判的邀請，恒指才從低位反彈，但依然挫499點，收報25,680點，港股總成交更大增逾四成至1,043億元。及至週二（27日），在中美貿易戰有望現轉機預期下，恒指全日反覆爭持，收市微跌16點，收報25,664點，跑輸日、韓、台股及內地A股等所有區內市場。至週三（28日）則表現牛皮。
其實不單是股市，就連樓市似乎也難逃一跌。投行摩根士丹利估計，未來12個月樓價有10%下行空間。因經濟轉差，失業率只會有升無跌，打工仔擔心飯碗不保，老闆們憂慮生意插水，難提起入市買樓信心。萊坊執行董事兼估價及諮詢主管林浩文亦指出，受近期境內境外政經事件影響，預料本港樓價於下半年將下跌約半成，若政局持續動盪，對市道的影響增加，不排除樓價跌幅可以高達一成。
明年看跌三成
但星展則看得更淡，星展香港及中國內地股票策略師林子津表示，在最壞情況下，一旦暴力衝突持續升級，恒指於年底前將見16,800點至21,600水平點，經濟則倒退3.8%至5.9%，明年樓價或大跌兩至三成。
觀乎近期的樓市數據，確有回軟跡象。反映樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），在8月23日最新報188.39點，雖然結束3週連跌，但按週僅微升0.09%，仍較6月底歷史高位低1.1%。而分區方面，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，新界西樓價按週跌1.19%，連跌3週，累計跌幅為2.71%，創15週新低，他認為新界西樓價已進入調整階段；至於港島、九龍及新界東分別按週跌0.03%、0.09%及升0.52%。
黃氏又指，數據反映樓市調整訊號逐漸浮現，整體樓價窄幅波動，相信中秋後才會出現較明確的跌勢。回看對上一次樓價出現較明顯的調整，便是受上一輪貿易戰拖累，CCL由去年8月中188.64點，跌至今年2月初169.95點，累跌9.9%。
其實，近日有不少藍籌屋苑都有減價跡象，指標上車屋苑天水圍嘉湖山莊，7月至今至少錄得4宗實用呎價僅9,000多元的買賣，而部分樓價更已重返年初水平。如景湖居14座低層A室，實用638方呎，上月放盤時業主的底價為640萬元，但日前將叫價兩度調低至605萬元，雖然吸引到3組買家睇樓，但其中2組買家都是抱觀望狀態，而另一名已睇樓2個月的上車客，卻認為目前時勢是執平貨的時機，遂大膽還價，成功以575萬元買到劈價貨，呎價僅9,013元，為屋苑今年1月後新低。
嘉湖二手價急挫
同類單位近期的造價為655萬至708萬元，如翠湖居6座高層B室，本月2日以679萬元沽出，呎價10,727元，相隔3星期，成交賣平16%，並較估值低最多逾100萬元。同區的慧豪園3座頂層D室連天台2房戶，上月底以650萬元貼市價放售，最終減至600萬元易手，呎價12,048元。
又如在712發生嚴重暴力事件的元朗，區內二手價跌不停，好似指標屋苑元朗YOHO Midtown再錄減價成交，中原地產副區域營業經理王勤學稱，YOHO Midtown第1座中層A室，實用面積443方呎，2房間隔，最終減價至733萬元易手，實呎為16,546元，重返今年初水平，比同座低層A室於上月造價768萬元還要低4.6%。
細價樓亦全面劈價，沙田市中心的屋苑更是半年來重現「四字頭」。希爾頓中心A座高層4室，實用283方呎的1房戶，屬東南河景優質戶，業主於一星期前見租客搬出即放盤，叫價由550萬元累減至520萬元，但最終以492萬元沽出，呎價17,385元。即使如此，但金利豐證券研究部執行董事黃德几認為，在利息成本仍然低企，加上炒減息的預期下，料大型藍籌屋苑樓價不會有太大下調空間，但有機會出現有價無市情況。
二手市場交投淡靜，反之一手新盤市場則較為熱鬧。雖然近期新盤推售量緩慢，但自本月中億京於荃灣西的映日灣進行的兩輪銷售，都即日沽清，億京發展及策劃項目及銷售總監潘志才表示，映日灣銷情十分理想，3張價單共推出570伙，已悉數售出，成交金額超過44.1億元。據悉，項目的1房戶最受歡迎，率先售罄。
新盤接力登場
正當映日灣熱賣之時，會德豐的日出康城MARINI於上週四（22日）提速推出首張價單，因翌日開始收票以來反應不俗，在短短4日便3度加推，4張價單合共推500個單位，扣除價單上各項折扣優惠後，平均呎價15,895元，預計可套現約50億元，折實總值39億元，並於本週五（30日）開售。據發展商表示，截至週二（27日）累積登記逾5,700票，以發售的500伙計算，超額認購超過10倍。
雖說一手新盤推售的速度放慢，但目前樓市仍是靠一手力撐。相對二手市場而言，畢竟新盤在按揭上有優勢。皆因政府先後8度推出逆週期措施，內容不乏收緊按揭成數、下調供款與入息比率上限、加強壓力測試等，都為上車及換樓客帶來不少障礙。
假設參考目前的措施，首置客在購買1,000萬元以下物業時，按揭成數最高為六成，1,000萬元或以上則只可做五成。而透過按揭保險計畫承做按揭，600萬元以下物業則可達八成，450萬元以下更可做九成。除首期門檻提高，尚有不少使費包括印花稅等，均令二手樓的吸引力進一步減少。參考土地註冊處的數據，自政府多輪出招後，二手物業交投持續萎縮，以及在低位徘徊，如2016至2019年每年二手成交量總計維持約3.7萬至4.2萬餘宗，相比2006至2019年每年均有6.8萬至10.3萬宗已大幅減少。
為了解決這難題，發展商便推出一系列高成數按揭、二按及彈性付款方法，吸去原屬於二手市場的需求，首期不足的上車客亦只有投向新盤市場，久而久之，一手樓價逐步主導市場走向、單位供應量以至價格。
按揭優惠吸客
如目前正受熱捧的MARINI亦有推出按出按揭優惠，中原按揭為MARINI的買家提供「低首期八成按揭計畫」，樓價833萬元或以下的按揭成數最高可達八成；樓價999萬元或以下則可以借500萬元及20%按揭；樓價1,000萬元以上按揭成數為65%，全期息率P減2.6厘，買家亦可享現金回贈0.5%。或可選全期按息H加1.23厘，封頂按息2.375厘，現金回贈2.1%。
中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳稱，是次計畫提供低首期輕鬆入巿方案，可讓買家置業上會更輕鬆。因此，在按揭限制仍未放寬前，相信一手市場力撐大市的狀態仍不會改變。